古い家を見ると、「先に壊して更地にしたほうが売れやすいのでは」と考える方は多いです。ですが、解体は一度すると元に戻せません。土地の条件によっては、壊したことで建て直せなくなったり、税金が上がったり、使えるはずの特例や補助が使えなくなったりすることもあります。

この記事では、岡山市北区奉還町で空き家や実家の売却のご相談をお受けしているミニクルホームが、解体を決める前に確認したい10のチェックと、3つの売り方の比べ方を、岡山市の補助制度（令和8年度）とあわせてお伝えします。

※ 補助制度・税金の内容は年度や個別の状況で変わります。岡山市の担当課や、税理士・税務署などで最新の情報をご確認ください。

古家付き・更地渡し・解体してから｜3つの売り方は何が違う？

どれが向くかは、土地の場所や形、建物の傷み、急いで売りたいかどうかで変わります。迷うときは、まず①か②で売り出し、反応を見てから考えるという進め方もあります。中古住宅として売るか古家付き土地として売るかの分かれ目は中古住宅か古家付き土地か、手元に残るお金の比べ方は売却と解体どちらが得？でくわしく紹介しています。

解体を決める前に確認したい10のチェック

土地のこと（4つ）

• ☐ 建て直せる土地か：前の道路の幅が足りない、道路に接している部分が短いなどの場合、解体すると新しく建てられないことがあります（再建築不可）
• ☐ 市街化調整区域ではないか：岡山市には建物を建てることが原則として制限される地域があり、建て替えに許可が必要な場合があります（調整区域の実家）
• ☐ 境界がはっきりしているか：解体すると、昔の塀や建物の位置が分からなくなることがあります（境界と測量）
• ☐ 農地や未登記の建物がないか：庭が登記上「畑」になっている、増築部分が登記されていないなど（農地が付いていたら／未登記の建物）

とくに再建築できない土地や市街化調整区域の土地は、建物があることに価値がある場合があります。先に解体すると、かえって売りにくくなることもあるため、最初に確認しましょう。

お金と税金のこと（3つ）

• ☐ 固定資産税の「住宅用地の特例」：家が建っている土地は税金が軽くなっています。1月1日の時点で更地だと、その年度から特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります（空き家の固定資産税）
• ☐ 空き家の3,000万円特別控除：相続した実家を売るときの税金の特例です。建てられた時期（昭和56年5月31日以前）や売る時期などの条件があります（3,000万円控除の条件）
• ☐ 解体費の見積もり：建物本体のほかに、塀・庭木・浄化槽・家財などの費用がかかります。地中から古い基礎などが見つかると、追加の費用が出ることも（解体費用の相場）

3,000万円控除は、令和6年1月1日以降の売却であれば、買主が売った年の翌年2月15日までに解体や耐震改修をする場合も対象になりました。売主が先に解体しなくても使える場合があるということです。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるなど、細かな条件があるため、税理士や税務署にご確認ください。

手続きのこと（3つ）

• ☐ 補助を使うなら、契約・着工の前に事前相談：岡山市の解体の補助は、対象が限られ、予約制の事前相談が必要です（次の章を参照）
• ☐ アスベスト（石綿）の事前調査：解体の前には、法律で決められた事前調査が必要です。解体業者に、調査と費用が見積もりに入っているか確認しましょう
• ☐ 解体後の建物の滅失登記：建物を壊したら、登記簿から建物を消す手続き（滅失登記）が必要です。解体後1か月以内が目安です

数字で比べる｜木造30坪の家の例

たとえば、岡山市内の木造2階建て（延べ床面積30坪）の古家付き土地を売る場合を考えてみます。

※ 金額は説明のための例です。解体費は、建物の構造・広さ・道路の幅・残っている家財・付帯工事などで大きく変わります。必ず複数の業者から見積もりをとりましょう。

③は、売れるまでに時間がかかると、先に払った解体費と、上がった固定資産税の両方が負担になります。売る見通しが立たないうちに解体するのは、慎重に考えたほうが安心です。

岡山市の空き家の補助制度（令和8年度）

※ 岡山市のホームページで確認した令和8年度の内容です。申請期間は令和8年5月1日〜12月18日で、予算に達すると受付が終わります。対象・条件は変わることがあるため、岡山市 建築指導課 空家対策推進室（086-803-1410・平日8:30〜17:15）にご確認ください。

解体の補助は「特定空家等」（倒壊のおそれがあるなど、市が認定した空き家）が対象のため、売却を考えている一般的な古い家では、使えない場合があります。補助を前提に解体を決める前に、まず対象になるかを確認しましょう。申請の順番の注意点は解体補助金の申請の順番、家財の補助は家財等処分補助でくわしく紹介しています。

古家付き土地として売るときの契約の注意

• 建物の状態を正直に伝える：雨漏り・シロアリ・傾きなど、知っていることは買主に伝えます。あとからのトラブルを防ぐためです
• 建物についての責任の範囲を決める：古家付き土地では、建物の不具合について売主が責任を負わない取り決め（特約）をすることが多いです。内容は契約の前に確認しましょう
• 残っている家財をどうするか決める：そのまま引き渡すのか、売主が片付けるのかを、契約書に書いておきます（家財が残ったままでも売れる？）

当社では、物件のメリットとデメリットを両方お伝えし、契約の前に注意点を確認しています。法律や税金の個別の判断が必要なときは、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

岡山市で古家付き土地を売るまでの流れ

1. 名義を確認する：相続した家なら、相続登記が済んでいるか
2. 土地の条件を調べる：再建築できるか、市街化調整区域か、境界・農地・未登記の有無
3. 査定を受ける：古家付き・更地の両方の場合の価格の見通しを聞く（査定前に確認したい5つのポイント）
4. 売り方を決める：古家付き・更地渡し・解体してから、のどれにするか
5. 売り出す：空き家情報バンクの利用も検討
6. 買主と契約する：建物の責任の範囲、家財の扱い、引渡しの条件を決める
7. 引渡し：更地渡しの場合は、ここまでに解体と滅失登記を済ませる

800万円以下の物件の仲介手数料については低価格の空き家の仲介手数料、遠方にお住まいの方は遠方に住んだまま実家を売る方法もご覧ください。

ミニクルホームでよくあるご相談

※ 事例は、個人が特定されないよう内容を変えています。結果は物件や状況によって異なります。

注意しておきたいこと

• 解体は一度すると元に戻せません。土地の条件と売り方を確かめてから決めましょう。
• 補助制度・税金の特例は、年度や個別の状況で変わります。申請や申告の前に、岡山市の担当課や税務署・税理士にご確認ください。
• 当社は法律・税金の個別の判断はできません。必要に応じて、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

まとめ｜岡山市で古家付き土地を売るなら、解体の前に「売り方」を決める

1. 売り方は古家付き・更地渡し・解体してからの3つ。先に壊すのが正解とは限らない
2. 再建築できるか・市街化調整区域かを最初に確認する
3. 固定資産税と3,000万円控除への影響を確かめる。控除は買主の解体でも使える場合がある
4. 岡山市の解体の補助は特定空家等が対象。事前相談は契約・着工の前に
5. 迷ったら、解体の見積もりより先に売却の相談を

ミニクルホームでは、岡山市（北区・中区・南区・東区）を中心に、古家付き土地・空き家・相続した実家の売却のご相談をお受けしています。解体するかどうか決まっていない段階でも大丈夫です。解体するか残すかの判断の材料は解体すべきか、残すべきかもご覧ください。

よくある質問（FAQ）