「親の家を相続したけれど、住む予定もなく、そのままになっている」
「遠方に住んでいて、なかなか見に行けない」
「売るか残すか、家族の気持ちもあって決めきれない」
空き家を持っている方の多くが、こうした事情を抱えています。思い出の詰まった家だからこそ、すぐに手放す決断はできない。そう感じるのはとても自然なことです。
ただ、空き家は人が住まなくなると、思っている以上の速さで傷んでいきます。そして、状態が悪くなると、固定資産税の負担が増えたり、所有者としての責任を問われたりする可能性があります。
この記事では、岡山市で空き家を持っている方に向けて、放置するとどんなことが起こりうるのか、固定資産税と管理責任の基本、そして岡山市の支援制度と相談窓口をまとめました。「今すぐ何かを決めなければ」と焦る必要はありません。まずは全体像を知るところから始めましょう。
この記事でわかること
- 空き家を放置すると起こりうることの流れ
- 「管理不全空家」「特定空家」と行政の対応
- 固定資産税が増える仕組みの基本
- 所有者が負う管理責任
- 放置しないための4つの選択肢
- 岡山市の支援制度と相談窓口
空き家を放置すると、何が起こる？
空き家は、すぐに問題が起こるわけではありません。けれど、時間がたつにつれて、少しずつリスクが積み重なっていきます。一般的な流れは次のとおりです。
| 時期の目安 | 起こりやすいこと |
|---|---|
| 数か月〜1年 | 換気されないことによる湿気・カビ、郵便物やチラシがたまる、庭の草木が伸びる |
| 1〜3年 | 雨漏りなどの劣化が進む、虫や小動物がすみつく、枝や草が隣の敷地にはみ出す、近所から心配の声が出る |
| 3年以上 | 屋根や外壁の傷みが目立つ、ごみの不法投棄や侵入の心配、市から状況の確認や助言の連絡が来ることも |
※建物の構造や築年数、立地によって大きく異なります。あくまで一般的な傾向です。
傷みが進むほど、直すための費用は大きくなり、売ったり貸したりするときの選択肢も狭まっていきます。「何もしない期間」が長いほど、あとで取れる選択肢が減っていく、というのが空き家の難しいところです。
行政の対応｜「管理不全空家」と「特定空家」
空き家の管理については、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」という法律があります。2023年12月に施行された改正で、行政の対応は次のような段階に整理されています。
| 区分 | どんな状態？ | 行政の対応 |
|---|---|---|
| 管理不全空家 | そのまま放置すれば、特定空家になるおそれがある状態 | 指導 → 勧告。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除される |
| 特定空家 | 倒壊など著しく危険、衛生上有害、景観を著しく損なうなど、周囲に悪影響を及ぼす状態 | 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行（解体などを行政が行い、費用は所有者に請求） |
とくに注目したいのは、改正で新しく加わった「管理不全空家」です。以前は、危険な状態にまでなった「特定空家」が主な対象でしたが、今はその手前の段階から指導や勧告の対象になりうるようになりました。
岡山市では、2016年1月に「岡山市空家等の適切な管理の促進に関する条例」を施行しています。改正法にあわせて条例を改正し、2025年4月には条例の規則を改正して、管理不全空家等の認定基準を定めています。
なお、特定空家に対する命令に違反した場合には、過料（50万円以下）の対象になるとされています。ただし、行政はいきなり罰則を科すのではなく、まずは助言や指導から段階的に対応するのが基本です。市から連絡が来たら、放置せずに早めに相談することが大切です。
固定資産税が増える仕組み
住宅が建っている土地には、「住宅用地特例」という固定資産税の軽減措置があります。小規模な住宅用地（200㎡以下の部分）なら、税額の計算のもとになる金額が6分の1になる仕組みです。
管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、この特例が解除されます。その結果、一般的な住宅の場合、土地の固定資産税がおおむね3〜4倍程度に増えることがあるとされています。
イメージ：土地の固定資産税が年3万円の空き家なら、特例が解除されると年9万〜12万円程度になる可能性があります。10年続けば、差は60万〜90万円ほどになります。
※説明のための概算イメージです。実際の税額は土地の評価額・面積・負担調整措置などによって異なります。正確な金額は岡山市の資産税の担当課にご確認ください。
固定資産税の計算の仕組みや、相続した空き家の税金について詳しくは空き家の固定資産税の記事で解説しています。
所有者が負う「管理責任」
空き家に住んでいなくても、所有者には建物や敷地を適切に管理する責任があります。
ほかの人にけがや損害を与えた場合
民法では、建物などの設置や保存に問題があって他人に損害を与えた場合の責任が定められています。たとえば、傷んだ屋根の瓦や外壁が強風で落ち、通行人にけがをさせたり、隣の家を傷つけたりした場合、所有者が損害賠償の責任を問われる可能性があります。
草木が隣にはみ出した場合
庭の木の枝が隣の敷地にはみ出すことも、よくあるトラブルです。2023年4月施行の民法改正で、一定の条件のもとで、隣の土地の所有者が越境した枝を切ることができる場合があるとされました。近所との関係を保つためにも、定期的な手入れが大切です。
名義が亡くなった方のままになっている場合
2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になっています。空き家の名義が亡くなった親のままになっている場合は、早めに確認しましょう。相続と空き家については相続した空き家の記事で詳しくまとめています。
放置しないための4つの選択肢
「放置しない」といっても、すぐに売らなければいけないわけではありません。選択肢は大きく4つあります。
| 選択肢 | こんな方に | 詳しい記事 |
|---|---|---|
| ① 管理する | まだ方向性が決められない、いずれ使う予定がある | 空き家管理の記事 |
| ② 貸す | 家を残したいが、維持費の負担を減らしたい | 空き家を貸す記事 |
| ③ 売る | 使う予定がなく、管理の負担をなくしたい | 空き家の売却の記事 |
| ④ 解体する | 建物の傷みが大きく、土地として活用・売却したい | ― |
方向性が決まるまでの間は、まず「管理する」ことで時間を確保するのが現実的です。定期的に風を通し、草を刈り、郵便物を片づけるだけでも、傷みの進み方は大きく変わります。遠方で通えない方は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。
なお、解体すると住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。解体は、その後の土地の使い道とあわせて考えることが大切です。
岡山市の支援制度
岡山市には、空き家の管理や活用を支援する制度があります。
- 空家等適正管理支援事業（空き家診断）：耐震診断や劣化診断の費用を補助する制度です。2026年度は5月1日から12月18日まで申請を受け付けていますが、予算に達し次第終了とされています
- 空家等適正管理支援事業（リフォーム・除却・家財等処分・購入）：リフォーム、解体、家財の処分、空き家の購入などに関する補助制度があります
- 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除：相続した空き家を売却した場合に、一定の要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる税の特例です
※各制度には対象要件・受付期間・補助額などの条件があります。最新の内容は岡山市のホームページや担当窓口でご確認ください。税の特例については税務署や税理士にご確認ください。
岡山市の相談窓口
岡山市では、空家等管理活用支援法人を指定し、官民で連携して空き家の相談に対応しています。「管理の方法がわからない」「売却や活用を考えたいが、どこに相談すればいいかわからない」「相続手続きについて知りたい」といった相談は、岡山市のホームページ「空き家に関する相談窓口について」に掲載されている法人の窓口を利用できます。
具体的に売却・賃貸・管理を検討したい場合は、空き家の取り扱いに慣れた不動産会社に相談すると、物件の状態や立地に合わせた選択肢を一緒に整理できます。
今日からできる3つのこと
- 今の状態を確認する：可能であれば現地を見に行き、外観・屋根・庭・室内の写真を撮っておく
- 名義と書類を確認する：登記の名義、固定資産税の納税通知書、権利証などの場所を確認する
- 家族と話す：「いつまでに」「どうしたいか」を、決めきれなくても一度話し合っておく
よくある質問
Q. 空き家を放置していると、すぐに固定資産税が上がりますか？
すぐに上がるわけではありません。管理不全空家や特定空家として市から勧告を受けた場合に、住宅用地特例が解除されて税額が増える仕組みです。勧告の前には指導などの段階があるため、市から連絡があった時点で早めに対応することが大切です。
Q. 岡山市から空き家について連絡が来ました。どうすればいいですか？
まずは連絡の内容を確認し、担当窓口に相談してください。今後の管理の予定や事情を伝え、どのような対応が必要かを確認することが大切です。管理や売却について具体的に検討したい場合は、不動産会社にも相談できます。
Q. 遠方に住んでいて空き家を管理できません。
空き家管理サービスを利用する方法があります。定期的な見回りや通風、郵便物の確認などを代わりに行うサービスで、内容や料金は事業者によって異なります。
Q. 解体すれば問題は解決しますか？
建物の倒壊などのリスクはなくなりますが、住宅用地特例の対象から外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。また、解体費用もかかります。その後の土地の使い道とあわせて検討しましょう。
Q. 相続放棄をすれば、空き家の管理責任はなくなりますか？
相続放棄をしても、状況によっては一定の管理の義務が残る場合があります。個別の事情によって判断が異なるため、弁護士や司法書士などの専門家にご相談ください。
まとめ｜「決められない」ときこそ、まず管理から
- 空き家は、住まなくなると想像以上に早く傷む
- 改正空家法で、管理不全空家の段階から指導・勧告の対象になりうる。岡山市も2025年4月に認定基準を定めている
- 勧告を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税がおおむね3〜4倍程度に増えることがある
- 所有者には、他人に損害を与えないよう管理する責任がある
- 選択肢は管理・賃貸・売却・解体の4つ。決められないうちは、まず管理を
- 岡山市には補助制度と相談窓口がある
最後に
親の家や実家のことは、お金の問題だけでなく、気持ちの整理も必要なことです。家族の中で意見が分かれることもあるでしょう。すぐに答えを出せなくても大丈夫です。まずは今の状態を知り、少しずつ話し合いながら、納得できる形を探していきましょう。
岡山市の空き家のこと、まずはお気軽にご相談ください
ミニクルホームでは、岡山市とその周辺で、空き家の管理・賃貸・売却・リフォームのご相談をお受けしています。「まだ何も決まっていない」「とりあえず今の状態を見てほしい」という段階でも大丈夫です。建物の状態や立地、ご家族のご意向をお聞きしながら、管理から活用・売却まで、選択肢を一緒に整理します。空き家の写真があれば、LINEで送っていただくと状況を把握しやすくなります。
LINEで相談する 電話で相談する（086-239-3296）
営業時間 10:00〜18:00／定休日 水曜日・不定休
ご相談は無料です。無理な売却のおすすめはいたしません。
※当社は税額の個別の判断や、法的な判断を行うことはできません。固定資産税の金額は岡山市の資産税の担当課、税の特例は税務署・税理士、相続や管理責任などの法的な判断は弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。補助制度の要件・受付状況は岡山市の担当窓口でご確認ください。
会社情報
| 会社名 | 株式会社ミニクルホーム |
|---|---|
| 代表者 | 城井 仁 |
| 所在地 | 〒700-0026 岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口 徒歩7分） |
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