相続放棄をすれば空き家管理から解放される？注意したい責任

「親の借金が多そうなので、実家ごと相続放棄したい」

「相続放棄が家庭裁判所で受理されたら、空き家の鍵を持っていても何もしなくてよい？」

「兄弟全員が相続放棄した場合、空き家は自動的に国のものになる？」

相続放棄は、亡くなった方の預貯金や不動産などのプラス財産だけでなく、借金や未払金などのマイナス財産も原則として受け継がない手続です。

家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されれば、その人は初めから相続人ではなかったものと扱われます。

しかし、相続放棄をすれば、その日から誰でも空き家と完全に無関係になれるとは限りません。

現在の民法では、相続放棄をした時点で空き家などの相続財産を「現に占有している人」に限り、次の相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、その財産を保存する義務が残ります。

相続放棄とは？空き家だけを放棄することはできない

相続放棄とは、被相続人の財産上の権利と義務を一切引き継がない選択です。

家庭裁判所へ相続放棄の申述を行い、受理される必要があります。

次のように財産を選んで放棄することは、原則としてできません。

• 空き家だけ放棄して預貯金は受け取る
• 借金だけ放棄して土地は相続する
• 古い建物だけ放棄して敷地は相続する
• 固定資産税の負担だけ拒否して売却代金は受け取る

相続放棄の期限は原則3か月

相続放棄は、原則として自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てます。

親が亡くなった後、空き家の査定、借金、税金、保証債務などを調べている間に3か月が近づくことがあります。

調査しても判断できない場合は、期限を過ぎてから慌てるのではなく、家庭裁判所や弁護士・司法書士へ早めに相談してください。

2023年施行の改正民法で何が変わった？

以前の民法940条は、相続放棄をした人に対して、次の相続人が管理を始めるまで相続財産を管理し続ける義務があると読まれやすい内容でした。

2023年4月1日に施行された改正後の民法940条では、保存義務を負う人が明確に限定されています。

つまり、現在は「相続放棄した親族だから」という理由だけで、一律に空き家の管理責任が続くわけではありません。

重要なのは、相続放棄が受理された時点で、その人が空き家を現実に支配・占有していたかどうかです。

「現に占有している」とはどのような状態？

現に占有しているかは、単に登記名義や親族関係だけで決まるものではなく、空き家を事実上支配しているかを個別に判断する必要があります。

判断材料になり得る事情には、次のようなものがあります。

• 相続開始時から実家に居住している
• 被相続人と同居しており、死亡後も建物を使用している
• 空き家を物置や倉庫として使用している
• 鍵を管理し、第三者の出入りを事実上コントロールしている
• 家財や動産を保管し、建物全体を管理している
• 相続放棄後も自分の判断で継続的に建物を使用している

一方、遠方に住んでいて一度も建物を利用しておらず、鍵も管理していないなど、現実の支配がない場合は、民法940条の保存義務を負わない可能性があります。

保存義務と空き家管理サービスは同じではない

民法940条の「保存」と、不動産会社が行う通常の空き家管理サービスは、必ずしも同じ範囲ではありません。

相続放棄後は所有者ではないため、所有者と同じ感覚で改装、賃貸、売却、解体を進めることはできません。

保存義務が残る場合に行うべきこと

放棄時に空き家を現に占有しており、次の相続人等へ引き渡せていない場合は、状況に応じて最低限の保存対応を検討します。

• 施錠し、不法侵入を防ぐ
• 雨漏りや破損が急速に拡大していないか確認する
• 倒木・瓦・外壁など、周辺へ危険が及ぶ状態を確認する
• 台風や豪雨後に外観を確認する
• 水漏れや火災など緊急事態があれば関係先へ連絡する
• 作業前後の写真、領収書、連絡記録を残す
• 次の相続人または清算人へ引渡しを求める

相続放棄を考えている段階で避けたい行動

預貯金を自分のために使う

被相続人の預金を生活費や自分の借金返済へ使うなど、相続財産を自分のものとして処分すると、単純承認と扱われる可能性があります。

空き家を売却・賃貸する

相続放棄を検討している人が、自分を所有者として売却や賃貸を進めるのは避けるべきです。

価値のある家財を持ち帰る

貴金属、骨董品、現金、高価な家具などを自分のものとして持ち帰ると、相続財産の処分や隠匿を疑われる可能性があります。

空き家を勝手に解体する

危険だからという理由があっても、建物全体の解体は重要な財産処分です。緊急性がある場合も、行政、弁護士、司法書士などへ先に相談してください。

相続人として契約書へ署名する

借金の返済合意、売買、賃貸、工事契約などへ相続人として署名すると、相続放棄へ影響する可能性があります。

相続放棄後は次の順位の人が相続人になる場合がある

相続放棄をした人は、初めから相続人ではなかったものと扱われます。

先順位の相続人全員が放棄した場合は、次順位の親族が相続人になることがあります。

自分が相続放棄をしたからといって、兄弟姉妹や親族も自動的に放棄したことにはなりません。

次順位の親族が相続の開始を知った場合、その人にも原則3か月の熟慮期間が関係します。

法的な通知義務の有無とは別に、借金や空き家が次順位へ移る可能性を家族へ早めに伝えることが、親族間トラブルを防ぐうえで重要です。

全員が相続放棄したら空き家は国のものになる？

相続人全員が相続放棄しても、その時点で空き家の名義が自動的に国へ移るわけではありません。

相続人の存在が明らかでない場合や、全員が相続放棄して相続する人がいなくなった場合は、家庭裁判所が申立てにより相続財産清算人を選任する制度があります。

相続財産清算人は、主に次の事務を行います。

• 相続財産を調査・管理する
• 被相続人の債権者へ公告・弁済する
• 必要に応じて不動産等を換価する
• 特別縁故者への財産分与手続へ対応する
• 清算後に残った財産を国庫へ帰属させる

相続財産清算人の選任に必要な費用

裁判所の案内では、申立てには収入印紙800円分、連絡用郵便料、官報公告料が必要です。

さらに、相続財産だけでは清算人の報酬や管理費用を賄えない可能性がある場合、申立人に予納金の納付を求められることがあります。

予納金は全国一律ではなく、空き家の状態、財産額、債権者、管理・売却に必要な業務などによって家庭裁判所が判断します。

相続放棄後に固定資産税の通知が届いたら

相続放棄が受理された後も、自治体が放棄の事実を把握していなかったり、固定資産税台帳や送付先の更新が済んでいなかったりすると、納税通知書や照会文書が届く場合があります。

通知を無視せず、次の資料を用意して担当部署へ確認しましょう。

• 相続放棄申述受理通知書
• 相続放棄申述受理証明書
• 被相続人と申述人の戸籍関係
• 届いた固定資産税通知書
• 他の相続人の状況

具体的な納税義務は、賦課期日、相続関係、放棄の時期、自治体の確認状況によって判断が必要です。

「相続放棄したから通知を捨ててよい」と自己判断せず、岡山市の資産税担当部署や法律専門家へ確認してください。

空き家が倒壊しそうな場合はどうする？

屋根瓦が落ちそう、外壁が道路へ倒れそう、庭木が電線や隣家へ接触しているなど、緊急性が高い場合は、放置せず状況を記録して関係先へ相談します。

1. 危険箇所へ近づかない
   倒壊、落下物、床抜けなどの危険があるため、無理に室内へ入らないようにします。
2. 道路・隣家への危険を確認する
   安全な場所から写真と動画を撮り、日時を記録します。
3. 自治体や消防等へ相談する
   差し迫った危険がある場合は、状況に応じた窓口へ連絡します。
4. 法律専門家へ権限を確認する
   応急措置や工事を誰の名義で依頼できるか確認します。
5. 次の相続人・清算人への引渡しを進める
   保存義務がある場合は、いつまでも抱え続けないための手続を進めます。

危険防止の応急措置と、建物全体の解体や処分は異なります。

緊急工事を行う場合も、写真、見積書、請求書、行政・専門家とのやり取りを残してください。

相続放棄前に確認したい空き家の価値

築年数が古く、建物に価値がないように見えても、土地として売却できる可能性があります。

一方で、売却価格以上に次の負担が大きいこともあります。

• 住宅ローンや事業借入れ
• 固定資産税・住民税等の滞納
• 解体費用
• 残置物処分費用
• 境界確定・測量費用
• 擁壁や接道の問題
• 再建築できない土地
• 共有名義や未登記建物

不動産会社へ査定を依頼するだけで、直ちに単純承認になるとは限りません。

ただし、売却契約、媒介契約、価格交渉、家財処分へ進む前には、相続放棄への影響を専門家へ確認してください。

相続放棄をするまでの現実的な流れ

1. 死亡と相続開始を知った日を記録する
   3か月の熟慮期間を確認します。
2. 遺言書を確認する
   自宅、公証役場、法務局保管制度などを確認します。
3. 預貯金・借金・不動産を調査する
   空き家だけでなく、相続財産全体を整理します。
4. 空き家の登記と査定を確認する
   名義、土地価格、解体費用、売却可能性を調べます。
5. 財産を勝手に処分しない
   預金引出し、家財持出し、解体、売却を自己判断で行わないようにします。
6. 相続放棄または期間伸長を申し立てる
   期限内に家庭裁判所へ必要書類を提出します。
7. 放棄時の占有状況を確認する
   保存義務が残るか、弁護士等へ相談します。
8. 次の相続人または清算人への引渡しを進める
   鍵、書類、現況写真、支出記録を整理します。

相続放棄前のチェックリスト

よくある質問

相続放棄をすれば空き家の管理責任はすべてなくなりますか？

一律にはいえません。放棄時に空き家を現に占有していた場合は、次の相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務が残ります。現に占有していなければ、民法940条の保存義務は原則として生じません。

実家の鍵を持っていると保存義務がありますか？

鍵の所持だけで必ず決まるわけではありません。居住・使用状況、建物や家財を事実上支配しているかなどを含めて判断されます。

相続放棄後も草刈りをしなければいけませんか？

保存義務の有無と、草刈りが必要な保存行為に当たるかは個別判断です。放棄時に現に占有している場合や、周辺へ危険が及ぶ状態では、法律専門家へ対応範囲を確認してください。

相続人全員が放棄すれば、空き家は自動的に国有になりますか？

自動的にはなりません。家庭裁判所で相続財産清算人が選任され、債権者への弁済などの清算を経て、残った財産が国庫へ帰属する仕組みです。

相続財産清算人は自動的に選ばれますか？

選ばれません。利害関係人や検察官等による家庭裁判所への申立てが必要です。申立人に予納金が求められることもあります。

相続放棄後に家財を処分してもよいですか？

自己判断で処分しないでください。相続財産の処分・隠匿と評価される可能性や、他の相続人・債権者との問題が生じる可能性があります。

相続放棄前に不動産査定を受けてもよいですか？

財産調査として査定を受けることは考えられます。ただし、媒介契約、売買契約、解体、残置物処分へ進む前には、弁護士等へ確認してください。

相続放棄後に固定資産税の通知が来ました

通知を無視せず、相続放棄申述受理通知書や証明書を準備し、自治体の資産税担当部署へ確認してください。具体的な納税義務は個別事情によって異なります。

空き家が倒壊しそうでも触ってはいけませんか？

差し迫った危険を放置するのではなく、行政や専門家へ相談し、必要な応急措置の範囲を確認します。建物全体の解体を独断で行うことは避けてください。

兄が相続放棄すると、弟へ自動的に連絡が来ますか？

家庭裁判所が次順位の相続人へ必ず知らせるとは限りません。先順位の人が全員放棄すると、次順位の親族が相続人になる場合があるため、家族間で状況を共有することが重要です。

ミニクルホームで相続放棄を申し立ててもらえますか？

家庭裁判所への相続放棄手続や法律判断は、弁護士・司法書士へご相談ください。ミニクルホームでは、空き家の現況確認、査定、管理、売却可能性、残置物、解体費用などを不動産実務の範囲で整理します。

まとめ｜相続放棄と空き家の引渡しは分けて考える

相続放棄が家庭裁判所で受理されれば、原則として亡くなった方の空き家や借金を相続しません。

現在の民法では、相続放棄をしたすべての親族に空き家管理義務が残るわけではありません。

ただし、相続放棄をした時点で空き家を現に占有していた人は、次の相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務を負います。

判断する際は、次の順番で整理しましょう。

1. 相続開始を知った日と3か月の期限を確認する
2. 空き家だけでなく財産・借金全体を調べる
3. 不動産の名義・価値・解体費用を確認する
4. 相続財産を勝手に処分しない
5. 期限内に相続放棄または期間伸長を申し立てる
6. 放棄時に空き家を現に占有しているか確認する
7. 次の相続人または清算人への引渡しを進める

「相続放棄したから鍵を置いて帰れば終わり」「親族だから永久に管理しなければならない」という、どちらの理解も正確ではありません。

相続放棄の可否と保存義務は法律専門家へ確認し、空き家の市場価値・老朽化・残置物・管理費用については、不動産会社へ早めに相談することが大切です。

※本記事は2026年7月時点の法令・公表情報と一般的な空き家実務を基に作成しています。「現に占有」の該当性、保存義務の範囲、財産処分が相続放棄へ与える影響、固定資産税、清算人選任の可否は個別事情によって異なります。具体的な法律判断は弁護士、司法書士、家庭裁判所等へご確認ください。