古い家や、値段が付くか分からない空き家のことは、相談するのも気が引けるものです。でも、古い家が売れるかどうかは、建物の古さより「土地として使えるか」と「手続きが整うか」で決まることが多いのです。

この記事では、岡山市で古い家・安い空き家を売りたい方に向けて、査定の前に確認したい5つのポイント、解体するか古家付きで売るかの計算の例、売れにくいときの選択肢をまとめました。

古い家が「売れるか」は、建物より土地と手続きで決まる

木造の家は、築20〜25年ほどで建物の評価がほとんど残らないと言われることがあります。それでも古い家が売れるのは、買う方の多くが土地を見ているからです。建て替えて住む方、リフォームして住む方、駐車場や資材置き場に使いたい方など、買う方は1種類ではありません。

一方で、次の5つのどれかに引っかかると、買う方が限られ、価格が下がったり、売るまでに時間がかかったりします。逆に言えば、査定の前に5つを確かめておくと、売れるかどうか、どの売り方が合うかの見通しが立ちやすくなります。

値段が付きやすい要素（立地、道路、土地の形、駐車スペースなど）は「岡山のボロ家でも値段が付く？査定前に確認したい「価値が残る7項目」」で紹介しています。この記事では、売れにくくなる原因の側から整理します。

査定前に確認したい5つのポイント

①再建築できるか（前の道路に2m以上接しているか）

建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接している必要があります（接道義務）。これを満たさない土地は、今の家を壊すと新しく建てられない（再建築不可）ことがあります。

• 前の道が幅4m未満でも、建築基準法上の道路として扱われる道（いわゆる2項道路）なら、道の中心から2m下がる（セットバック）ことで建て替えられることがある
• 路地の奥の家、通路だけでつながっている家は、接している幅が2m未満になっていないか確認が必要
• 再建築不可でも、隣の方が土地を広げたい場合や、買取業者が買う場合など、売れることはある

再建築不可の空き家の売り方は「岡山で「再建築不可」の空き家を売る現実的な方法」で紹介しています。

②市街化調整区域か

市街化調整区域は、原則として建物を建てることが制限されている区域です。岡山市は郊外を中心に市街化調整区域が広く、実家が調整区域にあることは珍しくありません。

• 調整区域の家でも、条件によっては建て替えや、ほかの方が住むことが認められる場合がある（条件は岡山市の窓口で確認）
• 買う方が限られるため、市街化区域の同じような家より価格が低くなりやすい
• 農地が含まれる場合は、農地法の手続きも関わる

自分の実家がどちらの区域かは「うちの実家は市街化区域？調整区域？｜岡山市の都市計画図で線引きを調べる方法」で調べ方を紹介しています。

③解体・片付けの費用と土地の値段のバランス

古い家・安い空き家が売れるかどうかのいちばんの分かれ目は、ここです。

木造の家の解体は、坪あたりおおむね4万〜5万円、30坪でおおむね120万〜150万円が全国的な目安です。前の道が狭くて重機が入らない、アスベストを含む建材がある、家財が多く残っている場合は、さらに増えます。

数字で見る｜解体して売るか、古家付きのまま売るか

例：岡山市内、土地40坪・木造30坪の古い家。土地としての値段を400万円と見た場合（数字はすべて仮の例です）

解体の費用を誰が負担するかは「岡山で空き家を売るとき、解体費は誰が負担する？」で、相続した空き家の3,000万円特別控除（取壊しの要件があります）は「【岡山の空き家売却】3000万円特別控除で税金がゼロになる？相続した実家を売る前に知るべき制度」で紹介しています。

④上下水道・浄化槽

古い家では、上下水道の引込がない、引込管が細い、他人の土地を通っていることがあります。下水道が来ていない地域では、浄化槽や汲み取りの家もあります。

• 引込の工事が必要なら、買う方はその費用を見込んで価格を考える
• 浄化槽は、単独処理浄化槽（トイレだけ）か、合併処理浄化槽かで、買う方の受け止め方が変わる
• 分からなくても、水道局・下水道の台帳で調べられることが多い

調べ方は「古い家の上下水道引込が不明｜岡山市で売却前に調べる項目」で紹介しています。

⑤名義・相続人・境界

• 相続人が複数なら、誰が相続するかの話し合い（遺産分割協議）が先
• 共有名義なら、売るには共有者全員の同意が必要
• 境界標がない、隣との境があいまいなら、測量や境界の確認が必要になることがある

名義の手続きは「【岡山市】相続登記していない空き家は売却できる？親名義の実家を売る前にやること」で紹介しています。

売れにくいときの選択肢

空き家バンクのしくみは「岡山市の空き家バンクとは？登録方法とメリット・デメリット」で、国庫帰属を含めた調整区域の実家の選択肢は「調整区域の実家が売れないとき｜貸す・管理する・国庫帰属の3つの選択肢と条件」で紹介しています。

当社ができること・できないこと

よくある質問

古い家にも、次に使ってくれる人がいるかもしれません。
「こんな家に値段は付かない」と決めてしまう前に、5つのポイントを一緒に確かめてみませんか。売れるかどうかの見通しが立てば、売る・待つ・ほかの方法を選ぶ、どれを選んでも納得して決められます。