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「親が亡くなったあと、実家の名義をそのままにしている」
「岡山市の空き家を売りたいけど、登記が親名義のまま」
「相続登記をしていないと売れないと言われたけど、何から始めればいいかわからない」

岡山市でも、このようなご相談は増えています。

結論から言うと、親名義のままの空き家は、売却前に相続登記を進める必要があります。

不動産売却では、最終的に買主へ所有権を移すため、現在の権利関係を登記上で整理しておく必要があります。
つまり、亡くなった親名義のままでは、スムーズに売買契約・決済・引き渡しまで進めることが難しくなります。

さらに、令和6年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただ、安心してください。

相続登記がまだでも、売却相談や査定は先にできます。
むしろ、登記が終わってから不動産会社に相談するより、相続登記と売却準備を同時に進める方がスムーズです。

親名義のままの空き家は、なぜそのまま売れないのか

不動産を売るには、売主がその不動産を処分できる立場である必要があります。

親が亡くなっている場合、登記簿上は親名義でも、実際には相続人が権利を引き継ぐことになります。
しかし、相続人が誰なのか、誰がその不動産を取得するのかが整理されていないと、買主側も安心して購入できません。

そのため、売却前には一般的に、

・相続人を確認する
・遺産分割協議をする
・誰が不動産を取得するか決める
・相続登記をする
・売却活動を進める

という流れになります。

ここでよくある勘違いが、
「相続人だから、すぐ売れるはず」
というものです。

相続人であっても、登記や相続人同士の同意が整理されていないと、実務上は売却が止まってしまいます。

相続登記していない空き家を売る流れ

岡山市で親名義の空き家を売る場合、基本的な流れは次の通りです。

1. 相続人を確認する

まず、誰が相続人になるのかを確認します。

遺言書がある場合は、その内容を確認します。
遺言書がない場合は、戸籍を集めて法定相続人を確認する必要があります。

令和6年3月1日からは戸籍証明書等の広域交付制度が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになっています。相続手続きで複数の戸籍が必要な場合、以前より集めやすくなっています。

LINEで事前相談

tel:0862393296

2. 遺産分割協議をする

相続人が複数いる場合は、実家を誰が相続するのかを話し合います。

たとえば、

・長男が相続して売却する
・兄弟全員の共有名義にして売却する
・売却後のお金を兄弟で分ける
・誰かが住み続ける

など、方向性を決めます。

空き家売却で揉めやすいのは、ここです。

「自分は売りたい」
「兄弟が反対している」
「誰が片付け費用を払うのか」
「売却代金をどう分けるのか」

このあたりを曖昧にしたまま進めると、あとでトラブルになりやすいです。

3. 相続登記を申請する

遺産分割協議がまとまったら、法務局で相続登記を申請します。

司法書士に依頼するケースが多いですが、内容がシンプルであれば自分で進める方もいます。

ただし、

・相続人が多い
・兄弟間で意見が分かれている
・数十年前の相続が未登記のまま
・祖父母名義のままになっている
・戸籍が複雑
・遠方の相続人がいる

このような場合は、司法書士に相談した方が安心です。

4. 売却査定をする

ここが大事です。

相続登記が終わっていなくても、売却相談や査定はできます。

むしろ、登記を進めながら同時に査定をしておくことで、

・売れる可能性があるか
・古家付きで売れるか
・解体した方がいいか
・残置物はどうするか
・売却価格の目安はいくらか
・兄弟で話し合う資料になるか

を早めに確認できます。

岡山市内でも、北区・中区・南区・東区、玉野市、瀬戸内市、倉敷市など、エリアによって売れ方は変わります。

「古い実家だから売れない」と決めつける前に、一度現地確認をすることが大切です。

相続登記や売却の話は、いきなり電話だと少しハードルが高い方も多いです。

その場合は、まずLINE相談がおすすめです。

たとえば、LINEで次のような情報を送っていただけると、状況整理がしやすくなります。

・空き家の住所
・固定資産税の納税通知書の写真
・建物外観の写真
・室内や荷物の状態
・名義が誰になっているか
・相続人が何人いるか
・売るか管理するか迷っている状況

「まだ売ると決めていない」
「まず何から始めればいいか知りたい」
という段階でも大丈夫です。

ミニクルホームでは、岡山市周辺の空き家について、売却・管理・活用の方向性を一緒に整理できます。

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tel:0862393296

相続登記を放置するとどうなる？

相続登記をしないまま空き家を放置すると、次のようなリスクがあります。

1. 売りたいときにすぐ売れない

買主が見つかっても、相続登記が終わっていないと決済や引き渡しに進めません。

「買いたい人がいるのに、手続きが間に合わない」
ということになると、売却のチャンスを逃す可能性があります。

2. 相続人が増えて話がまとまりにくくなる

相続登記をしないまま時間が経つと、相続人の一人が亡くなり、その子どもや配偶者に権利が移ることがあります。

これを放置すると、関係者がどんどん増えます。

最初は兄弟3人の話し合いで済んだのに、数年後には甥・姪まで関係して、全員の同意を取るのが難しくなることもあります。

3. 空き家が傷んで売却価格が下がる

人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。

雨漏り、湿気、シロアリ、草木の繁茂、郵便物の放置、外壁の傷みなどが進むと、売却価格にも影響します。

相続登記だけでなく、空き家管理も同時に考える必要があります。

4. 相続登記義務化による過料リスク

令和6年4月1日から相続登記は義務化されています。
過去の相続も対象で、正当な理由なく登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「昔の相続だから関係ない」
とは言えないため、親名義・祖父母名義のままの不動産がある場合は、早めに確認しておきましょう。

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売却時に確認したい3000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

国税庁では、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋や敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できると案内しています。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとなります。

岡山市内の空き家でこの特例を使う場合、岡山市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になるケースがあります。岡山市では、申請者が確認書および添付書類一式を提出する流れが案内されています。

ただし、この特例は誰でも使えるわけではありません。

主な確認ポイントは、

・亡くなった方が住んでいた家か
・昭和56年5月31日以前に建築された家か
・相続後に貸したり住んだりしていないか
・売却期限に間に合うか
・売却価格が1億円以下か
・解体や耐震基準の条件を満たすか

などです。

税金の最終判断は税務署や税理士への確認が必要ですが、売却前に知っておくことで、手元に残る金額が大きく変わることがあります。

次のような場合は、LINEよりも電話相談の方が早いです。

・買主が見つかりそうで急いでいる
・近隣から空き家について苦情が来ている
・兄弟間で話がこじれそう
・相続登記と売却を同時に進めたい
・解体するか売却するか早く判断したい
・台風や雨漏りで建物の状態が心配

空き家は、放置している間にも状態が変わります。

特に岡山市内の実家が遠方にある方は、早めに現地確認をして、
「売る」
「管理する」
「解体する」
「貸す」
のどれが現実的か整理することが大切です。