はじめに

岡山市でも、相続した実家や長年住んでいない家をそのまま放置しているケースが増えています。

「まだ建物があるから大丈夫」
「固定資産税が安いから、とりあえずそのまま」
「解体すると税金が上がると聞いたから放置している」

このように考えている方も多いかもしれません。

しかし、空き家の管理状態が悪いまま放置されると、特定空家や管理不全空家として行政から指導・勧告を受ける可能性があります。

特に注意したいのが、固定資産税の住宅用地特例が外れるリスクです。

住宅用地の場合、固定資産税の課税標準は小規模住宅用地、つまり200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える一般住宅用地で3分の1に軽減されています。ところが、勧告を受けた特定空家や管理不全空家の敷地は、この特例の対象から外れる場合があります。

特定空家とは？

特定空家とは、簡単に言うと、そのまま放置すると周囲に大きな悪影響を与える危険な空き家のことです。

具体的には、次のような状態の空き家が対象になります。

• 倒壊するおそれがある
• 衛生上、有害となるおそれがある
• 景観を著しく損なっている
• 周辺の生活環境を守るために放置が不適切な状態

岡山市の空家等適正管理支援事業のページでも、特定空家等について、倒壊・衛生・景観・生活環境への悪影響がある状態として説明されています。

たとえば、屋根や外壁が崩れそう、庭木が道路にはみ出している、ゴミが放置されて害虫や悪臭が出ている、近隣から苦情が出ているような空き家は注意が必要です。

管理不全空家とは？

管理不全空家とは、特定空家ほど危険な状態ではないものの、このまま放置すると将来的に特定空家になるおそれがある空き家のことです。

国土交通省の資料では、管理不全空家等は「適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等」とされています。

つまり、まだ完全に危険な状態ではなくても、

「外壁が傷んできた」
「草木が伸びっぱなし」
「雨漏りしている」
「近所から苦情が出始めた」
「誰も管理に行っていない」

このような状態が続くと、管理不全空家として行政から指導を受ける可能性があります。

岡山市でも、令和5年12月の改正法施行に合わせて条例を改正し、さらに令和7年4月には管理不全空家等の認定基準を定めたと公表されています。

特定空家と管理不全空家の違い

わかりやすく言うと、次のような違いです。

管理不全空家は、早めに改善して特定空家になるのを防ぐための段階です。国土交通省のガイドラインでも、管理不全空家については、まず指導を行い、改善されず特定空家になるおそれが大きい場合に勧告できるとされています。

一方、特定空家になると、命令や行政代執行といった、より強い措置につながる可能性があります。

固定資産税が上がるのはどのタイミング？

ここは特に大事です。

空き家になっただけで、すぐに固定資産税が上がるわけではありません。

しかし、行政から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。

国土交通省の資料では、市区町村長から勧告を受けた特定空家の敷地、さらに管理不全空家の敷地についても、住宅用地特例の適用対象から除外されると説明されています。

よく「固定資産税が6倍になる」と言われますが、正確には、土地部分にかかっていた住宅用地特例が外れる可能性があるという意味です。

たとえば、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。この特例が外れると、土地部分の税負担が大きく上がる可能性があります。

ただし、実際の税額は土地の評価額、面積、都市計画税の有無、建物の評価などによって変わります。必ずしも請求額全体が単純に6倍になるとは限りません。

空き家を放置すると税金以外にもリスクがある

特定空家・管理不全空家の問題は、固定資産税だけではありません。

空き家を放置すると、次のようなトラブルにつながります。

1. 近隣から苦情が入る

草木の越境、害虫、悪臭、外壁材の落下などで、近隣住民から苦情が入ることがあります。

2. 建物の劣化が早くなる

人が住まない家は、換気や通水がされにくく、湿気・カビ・雨漏り・シロアリ被害が進みやすくなります。

3. 解体費用が高くなる

屋根や外壁が崩れかけている状態になると、通常の解体よりも安全対策が必要になり、費用が高くなる場合があります。

4. 売却しにくくなる

老朽化が進むほど、買主が見つかりにくくなります。結果として、価格を下げるか、解体して更地にする必要が出ることもあります。

5. 行政対応が必要になる

指導や勧告を受けると、期限内に改善対応を求められる可能性があります。遠方に住んでいる相続人の方にとっては、大きな負担になります。

固定資産税が上がる前にやるべきこと

1. まず現地確認をする

空き家の状態がわからないまま放置するのが一番危険です。

最低限、次の部分を確認しましょう。

• 屋根や外壁の破損
• 雨漏り
• 庭木や雑草
• 郵便物の放置
• 窓ガラスの割れ
• ゴミの不法投棄
• 近隣からの苦情の有無

遠方で確認できない場合は、地元の不動産会社や空き家管理業者に現地確認を依頼するのも一つの方法です。

2. 売る・貸す・管理する・解体するの方向性を決める

空き家対策は、主に次の4つです。

• 売却する
• 賃貸に出す
• 定期的に管理する
• 解体する

大切なのは、「とりあえず放置」をやめることです。

築年数が古くても、立地や状態によっては売却できる場合があります。最低限の修繕で貸せる可能性もあります。

逆に、建物の状態がかなり悪い場合は、早めに解体を検討した方がよいケースもあります。

3. 岡山市の補助制度も確認する

岡山市では、老朽化した危険な空き家の除却に係る経費の一部補助を行っています。補助対象は岡山市内の空き家で、空家法の規定による特定空家等など条件があります。

補助金額については、除却工事等に要する金額の3分の1、上限60万円などの内容が示されていますが、予算に達し次第受付終了となるため、利用を検討する場合は早めの確認が必要です。

よくある質問

Q. 空き家になっただけで固定資産税は上がりますか？

すぐに上がるとは限りません。ただし、管理状態が悪く、特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地特例が外れる可能性があります。

Q. 管理不全空家になったらすぐ解体しないといけませんか？

必ずしも解体だけが答えではありません。修繕、草木の伐採、清掃、管理の開始などで改善できる場合もあります。

Q. 相続した実家が岡山市にあります。何から始めればいいですか？

まずは現地の状態確認です。そのうえで、売却・賃貸・管理・解体のどれが現実的かを判断しましょう。

Q. 古い家でも売れますか？

状態や場所によります。建物付きで売れる場合もあれば、解体前提で土地として売る方がよい場合もあります。

まとめ

特定空家や管理不全空家は、他人事ではありません。

岡山市でも、空き家の管理状態が悪い場合、行政から指導や勧告を受ける可能性があります。特に勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。

大切なのは、空き家を放置しないことです。

「売るべきか」
「貸せるのか」
「管理だけで大丈夫か」
「解体した方がいいのか」

この判断は、建物の状態や場所、相続状況、今後の使い道によって変わります。

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