未登記の建物があると空き家は売れない？岡山市での確認と手続き
実家を売ろうとして登記事項証明書を取り寄せたら、建っているはずの離れや倉庫が載っていない。あるいは増築した部分が反映されていない——。
岡山市の古い住宅地や郊外では、実際によくあることです。そして多くの方が、売却の話が進んでから初めてこの事実に気づきます。
結論からお伝えすると、未登記の建物があっても、売却そのものは可能です。ただし買主が住宅ローンを使えないなど、実務上の壁がいくつもあります。この記事では、確認の仕方と対処の順番を整理します。
未登記でも売買契約は結べますが、買主が所有権移転登記をできず、金融機関も担保を設定できないため、現金購入の買主に限られてしまいます。
見分け方は簡単です。固定資産税の課税明細に載っているのに、登記事項証明書にない建物があれば、未登記の可能性が高いと考えてください。課税と登記は別の制度です。
対処は表題登記 → 所有権保存登記の順。表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士の業務です。
不動産登記法では、建物を新築した場合、1か月以内に表題登記を申請する義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。
注意点として、登記の過程で建ぺい率・容積率の超過など、建築基準法上の問題が判明することがあります。
まず確認｜未登記かどうかの調べ方
手元に2つの書類を並べてください。
- 固定資産税の納税通知書に付いている課税明細——市が把握している家屋の一覧です
- 登記事項証明書——法務局で取得します。全国どこの法務局でも取得でき、誰でも請求できます
課税明細には載っているのに、登記事項証明書にない建物があれば、未登記の可能性が高いと考えてください。
固定資産税の課税と不動産登記は、まったく別の制度です。市は現地調査などによって家屋の存在を把握し課税しますが、それは登記されていることを意味しません。
未登記のまま何十年も課税され続けている建物は、岡山市内にも珍しくありません。
未登記になりやすい建物
| 種類 | よくある事情 |
|---|---|
| 増築部分 | 部屋を建て増した、縁側を広げた。本体は登記済みでも増築部分だけ未登記 |
| 離れ・隠居所 | 親世帯のために後から建てた。岡山の郊外に多い形です |
| 倉庫・納屋・車庫 | 農機具や道具を入れるために建てた |
| 古い本体建物 | 戦前・戦後すぐの建物で、そもそも登記されていない |
| ローンを使わず建てた建物 | 金融機関が関与しないと、登記を求められる場面がありません |
最後の項目が、未登記が生まれる最大の理由です。住宅ローンを組めば金融機関が担保設定のために登記を求めますが、自己資金で建てた場合はその機会がありません。
登記は義務です
新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければならない。
この義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となり得ます。
なお、建物を取り壊した場合も同様に、1か月以内に滅失登記を申請する義務があります。
未登記だと何が起きるか｜売却時の4つの壁
買主が所有権移転登記をできない
登記されていない建物は、登記簿上「存在しない」ことになります。そのため所有権を移転する登記ができません。
買主にとっては、お金を払ったのに自分のものだと公に示せない状態です。第三者に対抗できないため、通常は受け入れられません。
住宅ローンが使えない
これが実務上もっとも深刻です。金融機関は、購入する不動産に抵当権を設定して融資します。登記されていない建物には抵当権を設定できません。
結果として、買主は現金で購入できる人に限られます。買い手の幅が大きく狭まり、価格にも響きます。
買主が不安を感じる
「登記されていない建物がある」と聞いて、安心する買主はいません。他にも何か問題があるのではないかと受け取られ、交渉が慎重になります。
売主側に悪意がなくても、心証として不利に働きます。
解体しても滅失登記ができない
更地にして売る場合も関係します。未登記の建物は登記簿にないため、滅失登記という手続き自体ができません。
この場合は、各区の市税事務所等へ家屋滅失届を提出することで、課税を止める手続きを行います。解体業者に取毀証明書（建物滅失証明書）の発行を依頼しておいてください。
対処の手順
土地家屋調査士に相談する
建物の表題登記（所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記簿に記録する手続き）は、土地家屋調査士の業務です。
まず現地を見てもらい、登記が可能かどうか、どんな資料が必要かを確認します。
必要な資料を集める
一般的に、次のような資料が求められます。
- 建築確認済証・検査済証
- 工事完了引渡証明書（施工業者が発行）
- 固定資産税の課税明細や評価証明書
- 所有者の住民票
- 建物図面・各階平面図（土地家屋調査士が作成）
この場合、固定資産税の課税記録、工事の請負契約書、当時の領収書、近隣の方の証明など、別の方法で所有と建築の事実を証明することになります。何が使えるかは事案によるため、土地家屋調査士にご相談ください。
表題登記を申請する
資料が揃えば、土地家屋調査士が法務局へ申請します。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 費用 | 土地家屋調査士の報酬。建物の規模や資料の有無により変動します |
| 期間 | 資料集めを含めて、おおむね1か月前後。資料がない場合はさらにかかります |
| 登録免許税 | 表題登記自体には課されません |
※費用・期間は事案により大きく異なります。必ず事前に見積もりをご確認ください。
所有権保存登記を行う
表題登記だけでは、所有者が誰かという権利の部分が登記されていません。売買するには、続けて所有権保存登記が必要です。
こちらは司法書士の業務で、登録免許税がかかります。
注意｜登記の過程で問題が判明することがあります
未登記の増築部分を登記しようとすると、建物の床面積が確定します。その結果、建ぺい率や容積率の制限を超えていることが判明する場合があります。
また、建築確認を受けずに増築されていたというケースもあります。この場合、建築基準法に適合しない建築物（いわゆる違反建築物）として扱われる可能性があります。
そうなると、どうなるか
| 影響 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローン | 金融機関によっては融資が難しくなります |
| 売却価格 | 買主が是正費用を見込むため、価格に影響します |
| 買主への説明 | 重要な事項として説明が必要になります |
| 是正 | 増築部分の撤去などが選択肢になる場合があります |
売却を進めれば、いずれ必ず表面化します。買主に引き渡した後で問題が判明すれば、はるかに重いトラブルになります。
早く知るほど、打てる手は多くなります。是正するのか、現況のまま価格を調整して売るのか、古家付き土地として売るのか、解体するのか。選択肢を並べて検討できるのは、早く気づいた場合だけです。
登記せずに売る方法はあるのか
実務上、次のような進め方が取られることがあります。
| 方法 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売主が登記してから売る | 表題登記・保存登記を済ませてから売却 | もっとも素直。費用は売主負担 |
| 解体して土地として売る | 未登記建物を取り壊し、更地または他の建物のみで売却 | 解体費がかかる。再建築の可否を先に確認 |
| 現況のまま売る | 未登記であることを説明したうえで売却 | 買主は現金購入に限られやすい。価格に影響 |
| 買主が登記する前提で調整 | 登記費用を価格に反映させる | 買主が手続きできるか、資料が揃うかの確認が必要 |
不動産取引では、買主の判断に影響する事項を説明する必要があります。隠して売ることは、後の紛争に直結します。
相続と未登記
未登記建物は、相続の場面でも問題になります。
登記がないため相続登記の対象にもなりません。遺産分割協議書に記載するときは、登記簿ではなく固定資産税の課税明細などをもとに建物を特定することになります。
また、未登記のまま何世代も経過すると、誰のものか分からなくなるリスクがあります。課税明細の名義が祖父のまま、という状態です。
なお相続登記は2024年4月から義務化され、法改正前に発生した相続の期限は2027年3月31日とされています。この機会に、未登記建物の整理もあわせて検討されることをおすすめします。
よくある質問
- Q. 未登記の建物があると、空き家は売れませんか？
- A. 売買契約自体は可能ですが、買主が所有権移転登記をできず、金融機関も抵当権を設定できないため、住宅ローンを使う買主には実質的に売れません。現金購入の買主に限られ、価格にも影響します。
- Q. 未登記かどうかは、どうやって調べますか？
- A. 固定資産税の課税明細と登記事項証明書を突き合わせてください。課税明細に載っているのに登記事項証明書にない建物があれば、未登記の可能性が高いと考えられます。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できます。
- Q. 固定資産税を払っているのに未登記ということがありますか？
- A. あります。固定資産税の課税と不動産登記はまったく別の制度です。市は現地調査などで家屋の存在を把握して課税しますが、それは登記されていることを意味しません。
- Q. 未登記の建物を登記するには、誰に頼めばいいですか？
- A. 建物の表題登記は土地家屋調査士、その後の所有権保存登記は司法書士の業務です。まず土地家屋調査士に現地を見てもらい、登記が可能かと必要資料を確認してください。
- Q. 建築確認済証が見つかりません。登記できませんか？
- A. 古い建物では資料が残っていないことがほとんどです。固定資産税の課税記録、請負契約書、当時の領収書など別の資料で所有と建築の事実を証明する方法があります。何が使えるかは事案によるため、土地家屋調査士にご相談ください。
- Q. 登記しないまま解体する場合はどうなりますか？
- A. 未登記建物は滅失登記ができないため、各区の市税事務所等へ家屋滅失届を提出して課税を止める手続きを行います。解体業者に取毀証明書の発行を依頼しておいてください。
- Q. 岡山市外（倉敷市・玉野市・瀬戸内市など）でも同じですか？
- A. 登記の仕組みは全国共通です。家屋滅失届の提出先など、課税に関する手続きは市町村ごとに異なります。
売り出す前に、気づいておきたいことです
未登記建物は、売却活動が進んでから発覚すると厄介です。買主が決まり、ローンの審査に入った段階で判明すると、そこから数週間から1か月以上止まります。待ちきれず買主が離れることもあります。
ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、売り出す前の段階で、登記と現況のずれを確認しています。必要な場合は土地家屋調査士や司法書士をご紹介します。
「離れがあるけれど登記されているか分からない」「増築した記憶がある」——そんな心当たりがあれば、売却を決める前にご相談ください。無理に売却をおすすめすることはありません。
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岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口 徒歩7分）
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※本記事は不動産登記法、建築基準法および当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年10月時点）。当社は法律事務所ではなく、個別の法律判断を行う立場にはありません。登記の可否、必要書類、費用は事案により大きく異なります。建物の表題登記は土地家屋調査士へ、所有権保存登記や相続登記は司法書士へ、建築基準法上の適合性は建築士や岡山市の建築部局へ、家屋滅失届など課税に関する手続きは土地・家屋が所在する区の市税事務所へご確認ください。
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※Googleマップに投稿された口コミの一部を、 意味を変えない範囲で抜粋・匿名化して掲載しています。 口コミは個人の感想です。
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