相続した岡山の実家、いらない場合はどうする？4つの選択肢

「親の家を継いだけれど、正直、使う予定がない」——このお気持ちを口に出すことに、後ろめたさを感じている方は少なくありません。育った家ですし、親御さんが大切にしてきた家ですから、「いらない」と言ってしまうことに抵抗があるのは自然なことだと思います。

でも実際には、ご自身の生活の拠点が別にあり、家族の予定もあり、岡山まで通うのは現実的ではない。使わない家を持ち続けることが、誰の幸せにもつながらない。そういう状況は本当によくあります。

大切なのは、気持ちの整理と手続きの整理を分けて考えることです。この記事では、岡山市周辺で相続した実家を「手放す・活用する」ための4つの選択肢を、それぞれのメリット・注意点・向いているケースとあわせて整理します。まずは選べる道を知るところからで大丈夫です。

この記事のポイント

• 選択肢は「売る」「貸す」「相続放棄」「国庫帰属制度」の4つ
• 相続放棄は3か月という期限があり、実家だけを選んで放棄はできない
• 国庫帰属制度は建物があると使えず、原則20万円の負担金がかかる
• 現実的にいちばん多いのは「売る」。次に「貸す」
• どの道を選ぶにしても、相続登記が済んでいないと前に進めない

まず前提｜相続登記をしないと、どの選択肢も選べません

売るにも、貸すにも、国に引き取ってもらうにも、まず「今の所有者は自分である」ことを登記上ではっきりさせる必要があります。名義が亡くなった親御さんのままでは、契約行為ができません。

2024年4月から相続登記は義務化されました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となり得ます。

ただし例外があります。相続放棄を検討している場合は、相続登記をしてはいけません。
相続財産を処分したり自分のものとして扱ったりすると、相続を承認したとみなされ、放棄ができなくなる可能性があります。「とりあえず名義を自分に変えておこう」と動く前に、放棄の可能性があるかどうかを先に判断してください。判断に迷う段階なら、司法書士や弁護士へ早めにご相談を。

選択肢①｜売る

いちばん確実に負担がゼロになる方法

使う予定がないなら、実務上いちばん多く選ばれるのがこの道です。売却が成立すれば、固定資産税も管理の手間も、その日から不要になります。

売り方は建物の状態によって3通りに分かれます。

よくいただく質問が「家財が残ったままでも相談できますか」というものですが、片付けてからでないと相談できないということはありません。むしろ、中身が残っている状態で見せていただいたほうが、処分費用まで含めた見通しを立てやすくなります。

また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（空き家の発生を抑制するための特例措置）があります。適用要件や期限は細かく定められているため、使えるかどうかは税理士や市の窓口でご確認ください。岡山市もこの制度の案内ページを設けています。

選択肢②｜貸す

手放さずに、コストを収入に変える

「売るのはまだ決心がつかない」という方に検討していただきたいのがこちらです。家賃が入れば維持費の大半は相殺できますし、人が住むことで建物の傷みも進みにくくなります。

「こんな古い家、借りる人なんているのか」と思われるかもしれません。ただ、岡山市周辺には築古の戸建てを安く借りたいという需要が確実にあります。ペットを飼いたい方、駐車場を2台以上使いたい方、DIYを楽しみたい方——「きれいさ」より「家賃の安さと自由度」を重視する層です。

ポイントは、高額なリフォームが必ずしも前提ではないという点です。屋根と構造に大きな問題がなく、水回りが使えれば、現状に近い形で貸せるケースがあります。判断のために最低限確認したいのは次の3点です。

• 雨漏りの有無（これが最も大きい）
• 給排水と給湯設備が使えるか
• シロアリ被害の有無

デメリットも正直にお伝えすると、貸している間は所有者であり続けるということです。固定資産税は払い続けますし、建物の設備が壊れれば貸主の負担になることがあります。「持ち続けたくない」という気持ちが強い方には向きません。

選択肢③｜相続放棄する

期限は3か月。実家だけを選んで放棄することはできない

相続そのものを引き受けない、という選択です。ただし、条件はかなり厳しいものだと理解しておいてください。

放棄すれば管理義務から完全に解放される、とは限りません。
民法940条により、放棄した時点でその財産を現に占有していた場合は、次の管理者に引き渡すまで保存する義務があるとされています。「放棄したから、あとは知らない」とはいかない場合があるということです。
また、預貯金など他のプラスの財産も一緒に放棄することになります。実家以外に資産がある場合、放棄が有利とは限りません。

向いているケース：借金など負債のほうが明らかに多い場合、資産価値がほぼなく管理負担だけが残る山林等が中心の場合。

向かないケース：預貯金や他の不動産などプラスの財産がある場合、すでに3か月を過ぎている場合、実家に売却可能性がある場合。

期限が短いため、相続が発生したら早い段階で「放棄の可能性があるか」だけでも検討しておくことをおすすめします。判断は弁護士・司法書士へ。

選択肢④｜相続土地国庫帰属制度を使う

不要な土地だけを国に引き取ってもらう制度

2023年4月27日に始まった制度です。相続や遺贈で取得した土地について、法務大臣の承認を受けて所有権を国庫に帰属させることができます。相続放棄と違い、不要な土地だけを手放せる点が特徴です。

実家の相続では、最大の壁がここです。
この制度は建物がある土地は申請できません。つまり、実家を国に引き取ってもらうには、先に自費で解体して更地にする必要があります。解体費に加えて審査手数料と負担金がかかるため、「タダで引き取ってもらえる制度」ではありません。
さらに、境界がはっきりしない土地、担保権が設定されている土地、通路など他人の使用が予定されている土地なども対象外とされています。共有の場合は共有者全員での申請が必要です。

向いているケース：買い手がつく見込みが薄い土地で、管理負担を確実に断ち切りたい場合。他にプラスの相続財産があり、相続放棄はしたくない場合。

岡山市内の住宅地であれば、多くの場合解体費＋負担金をかけて国に渡すより、売却したほうが手元に残るケースが多いのが実感です。まずは売れるかどうかを確認してから、この制度を検討する順番をおすすめします。

4つの選択肢を比べると

岡山市周辺での実際のご相談では、①か②で解決するケースが大半です。③④は選択肢として知っておく価値がありますが、条件が合う場面は限られます。「もう手はない」と思い込む前に、まず売れるか・貸せるかを確認していただきたいと思います。

やってはいけない「とりあえず放置」

いちばん多く、いちばん損をしやすいのがこれです。決断が難しいのは当然のことですが、放置している間にも次のことが進みます。

• 建物が傷む——換気が止まると劣化が加速し、「貸せた家」が「解体しないと売れない家」になります
• 費用が出続ける——固定資産税、火災保険、水道電気、草刈り。岡山市のモデル試算では年間16万〜28万円ほどです
• 税額が上がることがある——「特定空家等」「管理不全空家等」として勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます
• 相続人が増える——次の世代で相続が起きると、関係者が枝分かれし、話し合いが一気に難しくなります

最後の項目は、10年経ってから効いてきます。今なら兄弟3人で決められることが、次の代では甥や姪を含めた8人の合意が必要になる。この差は決定的です。

迷っている方へ｜まずやることは2つだけ

1. 相続人と共有者を確定させる（誰と話し合う必要があるのかをはっきりさせる）
2. その家に「値段がつくのか」を確認する（売れるのか、貸せるのか、いくらなのか）

2つめが分かると、話がとても進みやすくなります。「300万円で売れそう」と分かれば売却の話ができますし、「月4万円で貸せそう」と分かれば持ち続ける意味が出てきます。逆に「買い手がつきにくい」と分かれば、④の検討に進む理由がはっきりします。

数字が見えないまま「どうしよう」と考え続けるのが、いちばんつらい状態です。

よくある質問

Q. 兄弟の意見がまとまりません。どうすればいいですか？ A. 意見が割れる原因の多くは、金額が見えていないことです。査定を取って「売ればいくら、貸せばいくら、持ち続ければ年いくら」という数字を全員で共有すると、議論の土台ができます。感情の話に入る前に、数字を揃えるのが近道です。 Q. 実家だけを相続放棄することはできますか？ A. できません。相続放棄はすべての相続財産が対象です。不要な土地だけを手放したい場合は、相続土地国庫帰属制度の検討になります。 Q. 国庫帰属制度なら、家ごと引き取ってもらえますか？ A. 建物がある土地は申請できないため、先に解体して更地にする必要があります。解体費はご自身の負担です。 Q. 家財が大量に残っています。片付けてから相談すべきですか？ A. そのままで大丈夫です。中身がある状態で見せていただいたほうが、処分費用を含めた全体の見通しを立てやすくなります。 Q. 岡山市外（玉野市・瀬戸内市・倉敷市など）の実家でも相談できますか？ A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。制度の細部は市町村ごとに異なるため、所在地に応じてご案内します。

「いらない」と思うことに、後ろめたさを感じなくて大丈夫です

ご相談に来られる方の多くが、最初に「こんなこと言うのもなんですが……」と前置きをされます。でも、使わない家を無理に抱え続けることが、親御さんの望みだったとは限りません。次に住む方に渡すことも、家にとってはひとつの形です。

ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、「まだ何も決まっていない」「兄弟で意見が割れている」という段階からのご相談を数多くお受けしています。売却を無理におすすめすることはありません。

まずは、その家に値段がつくのかどうか。外観の写真を送っていただくだけでも、おおよその方向はお伝えできます。LINEなら、お手持ちのスマホからそのまま相談できます。

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