親から相続した実家が、空き家のままになっている」
売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」
売るのに、いくらかかって、手元にいくら残るのか知りたい」
空き家のことは、気にかかりながらも後回しになりがちです。思い出のある家を手放すことに迷いがあるのも自然なことです。でも、流れと費用の目安が分かれば、売るかどうかを落ち着いて判断できます。
この記事では、岡山市で空き家を売りたい方に向けて、相談から売却・確定申告までの9つの流れ、期間と費用の目安、手取りの計算の例をまとめました。2024年からの相続登記の義務化、800万円以下の空き家の仲介手数料の特例、3,000万円特別控除の変更も反映しています。
空き家の売却は、①相談・状況の整理 → ②相続登記 → ③査定 → ④売り方を決める → ⑤媒介契約 → ⑥売り出し・内見 → ⑦売買契約 → ⑧決済・引渡し → ⑨確定申告の9つの流れで進みます。期間はおおむね3〜6か月が目安です。名義が亡くなった方のままでは売れないため、相続登記が先です（2024年4月から義務）。費用は仲介手数料、相続登記、家財の片付けなどが中心で、800万円以下の空き家には仲介手数料の特例（上限30万円＋消費税）があります。相続した空き家で要件を満たせば、3,000万円特別控除（相続人が3人以上なら2,000万円）で税金が大きく減ることがあります。まずは名義と建物の状態を確かめるところから始めましょう。
相談から売却までの9つの流れ
| 順番 | すること | 期間の目安 | ポイント |
|---|---|---|---|
| ① | 相談・状況の整理 | 1〜2週間 | 名義、相続人、建物の状態、家財、境界、土地の種類（市街化調整区域など）を確かめる |
| ② | 相続登記（名義が亡くなった方のままなら） | 1〜2か月 | 司法書士に依頼することが多い。相続人が複数なら話し合い（遺産分割協議）も |
| ③ | 査定 | 1〜2週間 | 机上査定（資料で）と訪問査定（現地で）。県外の方は机上査定から |
| ④ | 売り方を決める | — | 仲介・買取・現況のまま・解体して更地（下の表） |
| ⑤ | 媒介契約 | — | 一般・専任・専属専任の3種類。報告の頻度などが違う |
| ⑥ | 売り出し・内見 | 1〜3か月（物件による） | 家財の片付け、写真、内見の立ち会い（遠方なら不動産会社が代行） |
| ⑦ | 売買契約 | — | 重要事項説明、手付金の受け取り、引渡しの日の決定 |
| ⑧ | 決済・引渡し | 契約からおおむね1か月 | 残りの代金の受け取り、鍵の引渡し、名義の変更 |
| ⑨ | 確定申告 | 売った翌年の2月中旬〜3月中旬 | 利益が出たとき、3,000万円特別控除を使うとき |
全体でおおむね3〜6か月が目安です。相続登記や家財の片付けが必要な場合、相続人が多い場合は、さらに時間がかかります。
①相談のときに確かめること
- 名義：登記簿で、今の名義人を確かめる（亡くなった方のままか）
- 相続人：誰が相続人か、共有名義になっていないか、連絡がつくか
- 建物の状態：雨漏り、傾き、ブロック塀、浄化槽、建てた年（昭和56年5月31日以前か）
- 家財：どのくらい残っているか、残したいものはあるか
- 境界と道路：隣との境界、通路を隣家も使っていないか
- 土地の種類：市街化調整区域、農地が含まれていないか
ここが分からなくても、名義と建物の状態が分かれば、相談は始められます。
相続登記は2024年4月から義務
2024年4月1日から、相続登記が義務になりました（参考）。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
また、名義が亡くなった方のままでは売ることができません。売る前に、相続人の名義に変える手続きが必要です。くわしくは「【岡山市】相続登記していない空き家は売却できる？親名義の実家を売る前にやること」をご覧ください。
売り方を比べる
| 売り方 | 向いている空き家 | 良いところ | 気をつけること |
|---|---|---|---|
| 仲介（買主を探す） | 立地がよい、建物が使える | 相場に近い価格で売れることが多い | 売れるまで時間がかかることがある |
| 買取（不動産会社が買う） | 早く売りたい、家財が多い、建物が古い | 早く現金化できる。家財ごと買い取ることも | 価格は仲介より低くなることが多い |
| 現況のまま売る | 直す費用をかけたくない | 費用と手間を抑えられる | 不具合の告知が大切（契約不適合責任の取り決め） |
| 解体して更地で売る | 建物の傷みが大きい、更地の需要がある | 買主が見つかりやすくなることがある | 解体の費用がかかる。更地にすると固定資産税が上がることがある |
どこまで直してから売るかは「岡山の空き家、売却のために何にいくらかける？費用の優先順位を解説」で、雨漏りがある場合は「雨漏りしている空き家、岡山では売却前に直すべきか」で紹介しています。
売るときにかかる費用の目安
| 費用 | 目安 | メモ |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限（売却価格400万円超の場合） | 800万円以下の空き家などは特例あり（下の説明） |
| 相続登記 | 登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）＋司法書士の報酬 | 名義が亡くなった方のままなら必要 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る。売却価格によって数百円〜数千円（軽減の措置あり） | — |
| 家財の片付け | 家の大きさや量によって、数十万円かかることも | 買取なら家財ごとの場合も |
| 測量・境界の確定 | 必要な場合、数十万円かかることも | 境界がはっきりしない場合 |
| 解体 | 建物の大きさ・構造による | 更地で売る場合 |
| 譲渡所得の税金 | 利益が出た場合（3,000万円特別控除が使えることも） | 下の手取りの例 |
ほかに見落としがちな費用は「空き家の売却、手数料以外に見落としがちな費用｜岡山で解説」で紹介しています。
800万円以下の空き家などの仲介手数料の特例
2024年7月1日から、売却価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）では、調査などの費用を考えて、売主から受け取る仲介手数料の上限が30万円＋消費税（33万円）まで認められるようになりました。たとえば売却価格600万円なら、通常の上限はおおむね26.4万円ですが、特例を使うと最大33万円になります。特例を使うかどうかは、媒介契約のときに説明を受け、合意したうえで決まります。
数字で見る｜手取りの計算の例
例：相続した昭和50年築の実家（土地と建物）を600万円で売った場合（数字はすべて仮の例です）
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 売却価格 | 600万円 |
| 仲介手数料（通常の上限） | おおむね26.4万円 |
| 相続登記（登録免許税＋司法書士の報酬） | おおむね10万円 |
| 家財の片付け | おおむね30万円 |
| 印紙税など | おおむね1万円 |
| 費用の合計 | おおむね67.4万円 |
| 取得費（購入時の価格が分からない場合、売却価格の5％） | 30万円 |
| 利益（譲渡所得） | おおむね502.6万円 |
| 3,000万円特別控除を使わない場合 | 使える場合（取壊しなどの要件を満たしたとき） | |
|---|---|---|
| 税金（長期の所有、所得税・住民税などおおむね20.315％） | おおむね102万円 | 0円 |
| 手取り | おおむね430万円 | おおむね533万円 |
3,000万円特別控除が使えるかどうかで、手取りがおおむね100万円変わる計算です。ただし、特例には細かい要件があり、税金の計算は人によって違います。必ず税務署や税理士に確かめてください。
相続した空き家の3,000万円特別控除
| 主な要件 | 内容 |
|---|---|
| 売る期間 | 2027年12月31日までの売却。相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 建物 | 昭和56年5月31日以前に建てられた家（区分所有のマンションは対象外） |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、亡くなった方だけが住んでいた（老人ホームなどに入所していた場合も、要件を満たせば対象になることがある） |
| 売却価格 | 1億円以下（国税庁 No.3306） |
| 控除額 | 3,000万円。2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上なら2,000万円 |
| 耐震・取壊し | 耐震改修をするか、取り壊して売る。2024年1月1日以後は、売った翌年の2月15日までに耐震改修・取壊しをすれば対象に（買主が行う場合も含めて、税務署で確認） |
| 書類 | 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など |
くわしくは「【岡山の空き家売却】3000万円特別控除で税金がゼロになる？相続した実家を売る前に知るべき制度」をご覧ください。
当社ができること・できないこと
| できること | できないこと |
|---|---|
| 空き家の売却の相談、机上査定・訪問査定（岡山市北区・中区・東区・南区、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市、倉敷市〈倉敷市は売買のご相談〉） | 相続登記・遺産分割の手続き（司法書士・弁護士へ） |
| 仲介・買取の比較、売り方のご提案、買取業者のご紹介 | 税金の計算・申告（税理士・税務署へ） |
| 県外にお住まいの方の売却（内見の立ち会いの代行、郵送・オンラインでの手続きのご相談） | 売却価格や売れる時期のお約束 |
| 売れるまでの空き家管理、家財の片付け・解体業者のご紹介、火災保険のご案内（当社は保険代理店） | 共有者・相続人との交渉の代理 |
よくある質問
名義が亡くなった親のままですが、売れますか？
そのままでは売れません。売る前に、相続人の名義に変える相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があります。手続きは司法書士に依頼することが多いです。
空き家を売るのに、どのくらいの期間がかかりますか？
相談から引渡しまで、おおむね3〜6か月が目安です。相続登記や家財の片付けが必要な場合、相続人が多い場合は、さらに時間がかかります。早く売りたい場合は、不動産会社が買い取る方法もあります。
古い家なので、解体してから売った方がいいですか？
建物の状態や、その地域で更地と中古の家のどちらが求められているかによります。解体には費用がかかり、更地にすると固定資産税が上がることもあります。3,000万円特別控除を使う場合は、取壊しや耐震改修の要件もあるため、解体の前に相談してください。
県外に住んでいます。岡山に行かずに売れますか？
査定、内見の立ち会い、書類のやり取りの多くは、郵送やオンラインで進められることがあります。契約や決済の方法は、事前にご相談ください。
売却価格が安いのに、仲介手数料が上がることはありますか？
2024年7月1日から、800万円以下の空き家などでは、調査などの費用を考えて、仲介手数料の上限が30万円＋消費税まで認められています。特例を使うかどうかは、媒介契約のときに説明を受け、合意したうえで決まります。
空き家の売却、名義と建物の状態を確かめるところから一緒に
机上査定・訪問査定、仲介と買取の比較、県外にお住まいの方の売却、売れるまでの空き家管理まで。売るかどうか決まっていない段階でもご相談いただけます。ご相談・査定に費用はかかりません。
- 電話で相談する：086-239-3296（10:00〜18:00／水曜定休）
- LINEで相談する（空き家の住所・建てた年・名義の状況を送っていただくだけでも大丈夫です）
- メールで相談する：minikuru@bc.wakwak.com
※売却価格や売れる時期をお約束するものではありません。相続登記・遺産分割は司法書士・弁護士、税金の計算・申告は税理士・税務署にご相談ください。
思い出のある家だからこそ、納得して次へ。
空き家を売るかどうかは、ご家族の気持ちも大切にしながら決めることです。流れと費用が見えれば、迷いは少し軽くなります。売るかどうか決まっていない段階でも、まずは名義と建物の状態を一緒に確かめるところから始めましょう。
最終更新日：2026年10月14日
確認先：国税庁（被相続人の居住用財産〈空き家〉の特別控除）、低廉な空家等の媒介報酬の特例（2024年7月1日施行）、相続登記の申請の義務化（2024年4月1日施行）。税制は改正されることがあります。
（この記事は一般的な情報の整理です。金額の例は仮の数字です。当社は税金の計算・申告や相続登記の手続きはできず、売却価格や売れる時期もお約束できません。）
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