募集を出して3か月、内見はあるのに決まらない」
家賃を下げるしかないのだろうか」
下げるなら、どこを下げるのが一番いいのか分からない」
空室が続くと、家賃を下げることを考えがちです。でも、入居を決める方にとっての「最初の壁」は、毎月の家賃よりも引っ越しのときの初期費用であることも多いものです。
この記事では、岡山市の大家さんに向けて、入居者の初期費用を下げる7つの方法と、それぞれの大家さんの負担、家賃の値下げとの損得を数字で比べました。
入居者の初期費用は、家賃のおおむね5か月分前後になることが多く、家賃5万円の部屋なら27万円前後です。礼金ゼロ・フリーレント1か月・鍵の交換の費用は大家さんの負担にすると、入居者の初期費用は15万円台まで下がり、大家さんの負担は一度きりでおおむね12万円です。家賃を月5,000円下げると、2年で12万円・4年で24万円の減収になり、物件の評価にも響きます。家賃を下げる前に、一度きりの初期費用の見直しを考えてみてください。下げるときは、短期解約の違約金、退去時の費用の特約、募集の広告の表示を整えておくことが大切です。
入居者の初期費用は、家賃の何か月分？
例：家賃50,000円・共益費3,000円の1Kの場合（数字はすべて仮の例です）
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 敷金（1か月） | 50,000円 |
| 礼金（1か月） | 50,000円 |
| 仲介手数料（家賃1か月分＋消費税） | 55,000円 |
| 前家賃（翌月分の家賃＋共益費） | 53,000円 |
| 保証会社の初回保証料（家賃＋共益費の50％の例） | 26,500円 |
| 火災保険（2年） | 20,000円 |
| 鍵の交換 | 16,500円 |
| 合計 | おおむね271,000円（家賃のおおむね5.4か月分） |
これに引っ越しの費用や家具・家電が加わります。若い単身の方、就職したばかりの方、年金で暮らす方などにとって、最初にまとまったお金が必要なことが、申込みをためらう理由になることがあります。
初期費用を下げる7つの方法
| # | 方法 | 入居者の初期費用（例） | 大家さんの負担 | 備え・注意 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 礼金ゼロ | −50,000円 | 礼金の収入がなくなる（一度きり） | 礼金は返さないお金なので、ゼロにしても退去時のリスクは変わらない |
| 2 | 敷金ゼロ | −50,000円 | 退去時の費用の担保がなくなる | 保証会社の原状回復の補償を確認。退去時のクリーニング費用を入居者の負担にする特約を、金額を書いて合意 |
| 3 | フリーレント（例：1か月） | −50,000円（前家賃の家賃部分） | 1か月分の家賃（一度きり） | 短期解約の違約金（例：1年未満の解約でフリーレント分を返す）を契約に入れる |
| 4 | 鍵の交換の費用を大家さんの負担に | −16,500円 | 16,500円（一度きり） | 防犯のため、交換そのものはする |
| 5 | 仲介手数料を大家さんの負担に | 最大−55,000円 | 最大55,000円（一度きり） | 仲介手数料は法律で上限があり、居住用は貸主・借主合わせて家賃1か月分＋消費税まで。負担の分け方は、依頼のときに仲介会社と決める |
| 6 | 入居日の調整 | 日割りの家賃の分 | 数日分の家賃 | 入居日を月の途中にして、前家賃と重ならないように |
| 7 | 家具・家電付き | 家具・家電を買う費用（入居者側） | 1室おおむね15万円など（設置の費用） | 回収の目安は「家具家電付きにすると問い合わせは増える？」で |
1と2の判断の考え方は「敷金礼金ゼロにすべきか｜岡山の募集条件を見直す判断軸」で、フリーレントの仕組みは「岡山市の賃貸でフリーレントとは？仕組みと交渉できるケース」で紹介しています。
数字で見る｜値下げ前と後、家賃の値下げとの比較
例：上の1Kで、礼金ゼロ・フリーレント1か月・鍵の交換は大家さんの負担にした場合
| 値下げ前 | 値下げ後 | |
|---|---|---|
| 入居者の初期費用 | おおむね271,000円 | おおむね154,500円 |
| 大家さんの負担（一度きり） | — | おおむね116,500円（礼金50,000円＋家賃1か月50,000円＋鍵16,500円） |
家賃を月5,000円下げた場合と比べると
| 期間 | 初期費用を下げる（一度きり） | 家賃を月5,000円下げる |
|---|---|---|
| 2年 | おおむね116,500円 | 120,000円 |
| 4年 | おおむね116,500円 | 240,000円 |
| 6年 | おおむね116,500円 | 360,000円 |
家賃の値下げは、入居者が住んでいる間ずっと続き、次の入居者のときに元に戻すのもむずかしくなります。家賃は物件の利回りや売るときの価格の計算のもとにもなるため、一度きりの初期費用の見直しの方が、長い目で見て負担が小さいことが多いと言えます。
また、空室が1か月続くと、家賃と共益費の53,000円が入りません。初期費用を下げて空室の期間が2か月短くなれば、大家さんの負担（おおむね116,500円）はほぼ取り戻せる計算です。
初期費用を下げた部屋が届きやすい方
| 入居を考える方 | 初期費用を下げると |
|---|---|
| 就職したばかりの方・学生 | 貯金が少なくても申し込みやすい |
| 転職・転勤で急ぐ方 | 短い期間でまとまったお金を用意しなくてよい |
| 年金で暮らす高齢の方 | 預貯金を減らさずに住み替えやすい |
| 生活保護を受けている方 | 福祉事務所が認める引っ越しの費用の範囲に収まりやすくなることがある（扱いは福祉事務所が判断） |
| ひとり親の方 | 子どもの進学などと重なっても動きやすい |
当社には、初期費用に不安があって部屋を探している方からのご相談が多く寄せられます。初期費用を下げた部屋は、こうした方へのご紹介にもつなげやすくなります。
下げるときの注意
- 短期解約の違約金：フリーレントや礼金ゼロのときは、短い期間での解約に備えて違約金の条件を決めておく。ただし、条件を重ねすぎると申込みが減ることもある
- 退去時の費用の特約：敷金ゼロのときは、退去時のクリーニング費用などを入居者の負担にする特約を、金額を書いて、内容を説明したうえで合意しておく（国土交通省の原状回復のガイドラインの考え方）
- 募集の広告：「初期費用◯万円」などの表示は、実際の条件と一致させる。条件の変更は、管理会社・仲介会社に早めに伝える
- 保証会社：敷金ゼロにするなら、保証会社の利用を条件にし、原状回復の補償の範囲を確かめる
当社ができること・できないこと
| できること | できないこと |
|---|---|
| 周辺の物件の初期費用・家賃の比較と、見直しのご提案（岡山市北区・中区・東区・南区） | 空室が埋まることのお約束 |
| 礼金ゼロ・フリーレント・特約などの募集条件の設計、短期解約の違約金の設定のご相談 | 法律の判断（弁護士へ） |
| 初期費用に不安がある方へのご紹介、募集の広告の見直し | 仲介手数料の上限を超える報酬の受け取り |
| 管理の受託、家具・家電付きのご相談、保険のご案内（当社は保険代理店） | — |
よくある質問
家賃を下げるのと、初期費用を下げるのは、どちらがよいですか？
一度きりの初期費用の見直しの方が、長い目で見て負担が小さいことが多いです。家賃の値下げは住んでいる間ずっと続き、物件の評価にも響きます。周辺の物件の家賃が明らかに安い場合など、家賃を見直した方がよいこともあるため、比べて決めましょう。
敷金をゼロにすると、退去のときに困りませんか？
保証会社の利用を条件にし、原状回復の補償の範囲を確かめておくと備えになります。退去時のクリーニング費用などを入居者の負担にする場合は、金額を書いた特約を、内容を説明したうえで合意しておきましょう。
フリーレントにすると、すぐに退去されないか心配です。
短期解約の違約金（例：1年未満で解約したらフリーレント分を返す）を契約に入れておくと備えになります。ただし、条件を重ねすぎると申込みが減ることもあります。
仲介手数料を大家さんの負担にできますか？
できます。居住用の賃貸の仲介手数料は、法律で、貸主・借主合わせて家賃1か月分＋消費税までと決まっています。貸主と借主の負担の分け方は、仲介を依頼するときに仲介会社と決めます。
初期費用を下げても決まらないときは？
立地・設備・家賃そのものが、周辺の物件と比べて合っていない可能性があります。写真や募集文の見直し、設備の追加、ペット可・外国籍の方の受け入れ・法人契約（社宅）など、募集の対象を広げることも考えましょう。
空室の募集条件、初期費用から一緒に見直します
周辺の物件の初期費用・家賃の比較、礼金ゼロ・フリーレント・特約などの募集条件の設計、初期費用に不安がある方へのご紹介、管理の受託まで。岡山市の大家さんからのご相談を歓迎します。ご相談に費用はかかりません。
- 電話で相談する：086-239-3296（10:00〜18:00／水曜定休）
- LINEで相談する（物件の場所・間取り・今の家賃と初期費用・空室の期間を送っていただくだけでも大丈夫です）
- メールで相談する：minikuru@bc.wakwak.com
※空室が埋まることをお約束するものではありません。当社は、法律の判断はできません。
空室の期間を、次の入居者との出会いの準備に。
空室が続くと焦りますが、見直せることはたくさんあります。一度きりの見直しで、長く住んでくださる方に出会えることもあります。一緒に、物件に合った募集の形を考えましょう。
最終更新日：2026年10月13日
確認先：全日本不動産協会（仲介手数料の上限）、国土交通省（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）。初期費用の相場は、物件・地域・時期によって違います。
（この記事は一般的な情報の整理です。金額の例は仮の数字です。当社は空室が埋まることのお約束はできません。）
- 株式会社ミニクルホーム
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- 宅地建物取引業免許：岡山県知事(3)第5473号
- 業務内容：売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・空き家管理および対策相談・内外装リフォーム・空室対策相談・保険代理店
- 対応エリア：岡山市北区・中区・南区・東区、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市
- 代表：城井 仁（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士、不動産実務経験25年以上）
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