「入居者から来月末に退去すると連絡があった。募集は部屋がきれいになってからでいいのだろうか」
「前回は退去してから募集を始めたら、次の入居まで3か月かかってしまった」

退去予告が届いたときは、次の入居者を迎える準備を始める大切なタイミングです。ところが、退去・原状回復工事・クリーニングがすべて終わるのを待ってから募集を始めると、その間はずっと空室になってしまいます。

この記事では、岡山市の大家さんに向けて、退去予告が出たらいつ募集を始めればよいかと、空室期間を縮めるための段取りをまとめました。

退去後に募集する場合と、退去前に募集する場合

住まいの賃貸では、退去の予告は1か月前までとされている契約が多く見られます。この1か月をどう使うかで、空室期間が変わります。下の例は考え方を説明するための仮の日程です。

この例では、募集開始のタイミングを変えるだけで、空室期間に1か月以上の差が出ています。家賃5万円の部屋なら、5万円以上の家賃収入の差になる計算です。

ステップ1：退去予告が届いたら確認すること

• 退去日（明け渡し日）と、鍵の返却方法
• 退去立会いの日程
• 入居期間や部屋の使い方から見た、原状回復工事の見込み（クロス・床・設備の交換が必要そうか）
• 工事業者・クリーニング業者の空き状況
• 前回の募集の写真・条件がそのまま使えるか
• 家賃・初期費用などの募集条件を見直すか

ステップ2：入居可能日を決める

退去前に募集するときに大切なのが、「いつから入居できるか」を決めておくことです。入居可能日は、退去日＋原状回復工事・クリーニングの期間＋余裕で考えます。

• 工事の内容が分からないうちは、余裕をもった日付にしておく
• 退去立会いで工事の範囲が分かったら、入居可能日を確定させる
• 工事が早く終わりそうなら、入居可能日を前倒しできるかを仲介会社に伝える

ステップ3：募集情報を準備する

写真

入居中の部屋は、入居者の家具や生活の様子が写ってしまうため、新しく撮影するのは難しいことがほとんどです。前回の募集時の写真を使う場合は、今の状態と大きく違わないかを確認しましょう。同じ建物の同じタイプの別の部屋の写真を使う場合は、そのことを明記する必要があります。

募集図面・ポータルサイトの表記

• 「入居中」「退去予定」であること
• 入居可能日（例：「4月下旬入居可」）
• 内見ができるかどうか（「内見は退去後」「同タイプ内見可」など）
• 原状回復・クリーニングの予定（「退去後にクリーニング実施」など）

申込みが入って契約が決まったら、募集情報を速やかに取り下げることも大切です。すでに契約済みの物件を掲載し続けることは、不当な表示（おとり広告）にあたるおそれがあります。

ステップ4：居住中の内見をどうするか

入居者が住んでいる部屋の内見は、入居者の協力（承諾）が前提です。プライバシーにかかわるため、無理にお願いすることはできません。

室内を見ないまま申込みをするのは不安な方も多いため、「退去後に内見してから契約」という流れを選べるようにしておくと、申込みを受けやすくなります。

ステップ5：退去後はすぐに動く

1. 退去立会い
   部屋の状態を確認し、原状回復工事の範囲を決めます。
2. 工事・クリーニング
   仮押さえしていた日程で、速やかに進めます。
3. 写真の撮り直し
   工事後のきれいな状態で撮影し、掲載中の写真を差し替えます。
4. 入居可能日の確定
   工事の進み具合を見て、仲介会社に入居可能日を伝えます。
5. 内見の受け入れ
   鍵の受け渡しなど、すぐに案内できる状態にしておきます。

繁忙期と閑散期の考え方

岡山市でも、1月〜3月は進学・就職・転勤で部屋探しが活発になる時期です。この時期に退去予告が出た場合は、退去前募集で繁忙期のうちに次の入居者を決めることを意識しましょう。一方、閑散期は問い合わせが少なくなりやすいため、募集条件の見直しもあわせて検討するとよいでしょう。

よくある質問

退去予告が出たら、すぐに募集を始めてもいいですか？

退去予定であることと入居可能日を明記すれば、退去前から募集を始めることができます。退去後に募集を始めるより、空室期間を縮めやすくなります。

入居可能日はどう決めればいいですか？

退去日に、原状回復工事とクリーニングの期間、少しの余裕を足して考えます。退去立会いで工事の範囲が分かったら、入居可能日を確定させましょう。

入居中の部屋の内見はできますか？

今の入居者の協力（承諾）が前提です。無理にお願いせず、同じタイプの部屋での内見、写真や間取り図での案内、退去後に内見してから契約する流れなども用意しておきましょう。

入居中の部屋の写真はどうすればいいですか？

前回の募集時の写真を使う場合は、今の状態と大きく違わないかを確認しましょう。同じタイプの別の部屋の写真を使う場合は、そのことを明記する必要があります。退去後は、工事後のきれいな状態で撮り直すと安心です。

繁忙期に退去予告が出たらどうすればいいですか？

1月〜3月は部屋探しが活発な時期のため、退去前募集で繁忙期のうちに次の入居者を決めることを意識しましょう。工事業者の予約も早めに押さえておくと安心です。

まとめ

• 退去予告が出たら、退去を待たずに募集を始めると空室期間を縮めやすくなります。
• 入居可能日は、工事の期間から逆算して決めましょう。
• 居住中の内見は入居者の協力が前提です。写真や同タイプの部屋で補います。
• 工事業者の手配や写真の準備は退去予告の時点で始めましょう。
• 契約が決まったら、募集情報を速やかに取り下げることも忘れずに。

参考：国土交通省「賃貸住宅標準契約書（改訂版）解説コメント」（PDF）／不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約」（PDF）