「理想のお店をつくりたいから、スケルトンの物件を探している」
「でも、内装工事にいくらかかるのか見当がつかない。家賃を払いながら工事が終わるまで資金がもつだろうか」

スケルトン店舗は、床・壁・天井や設備がほとんどない状態の物件です。自由にお店をつくれる一方で、内装工事の費用は物件の家賃よりはるかに大きな金額になることが多く、見積もりが甘いと開業前に資金が足りなくなることもあります。

この記事では、岡山市でスケルトン店舗を借りる前に知っておきたい、内装工事の総予算の試算方法をまとめました。坪単価の目安から、工事区分、設計費・予備費、工事期間中の家賃、退去時の原状回復まで、順番に見ていきます。

スケルトン物件の内装工事の坪単価の目安

内装工事費は、一般に坪単価（1坪あたりの工事費）×坪数で概算します。業種や仕上げのグレードによって大きく変わりますが、目安は次のとおりです。

飲食店や美容室は、給排水・ガス・換気・電気容量などの設備工事が多くなるため、坪単価が上がりやすい傾向があります。また、資材価格や人件費の動きによっても変わるため、複数の業者から見積もりをとって比べましょう。

A工事・B工事・C工事の違いを知っておく

テナントビルや商業施設などでは、工事が「A工事」「B工事」「C工事」に分けられていることがあります。誰が発注し、誰が業者を選び、誰が費用を負担するかが違います。

注意したいのがB工事です。費用は借主が払うのに、業者は貸主が指定するため、価格交渉がしにくく、割高になりやすいといわれます。契約前に工事区分表を受け取り、B工事になる範囲と概算費用を確認しておきましょう。路面店や小規模な建物では、こうした区分がはっきり決まっていないこともあるため、どの工事を誰の負担で行うかを書面で取り決めておくと安心です。

総予算に含めたい費用の一覧

• 内装・設備工事費（C工事）：床・壁・天井、建具、造作家具、電気・給排水・ガスなど
• B工事費：空調・防災設備の変更など、貸主指定業者による工事
• 設計・デザイン費：工事費の10〜15%程度が目安とされます
• 厨房機器・家具・什器：新品か中古かで大きく変わります
• 看板・サイン：設置できる位置や大きさは貸主・建物のルールを確認
• 電気・ガスの容量アップ：電力会社・ガス会社への申し込みや工事が必要な場合
• 予備費：工事中の追加・変更に備えて、工事関連費用の10%程度
• 工事期間中の家賃：営業前でも家賃が発生する（フリーレントの交渉余地あり）
• 契約時の初期費用：保証金・礼金・前家賃・仲介手数料など
• 開業準備費・運転資金：備品、広告、開業後しばらくの人件費・家賃など

なお、工事費や設計費などには消費税がかかるため、見積もりが税込か税抜かもあわせて確認しましょう。

試算例：15坪のカフェをスケルトンからつくる場合

ここでは、家賃18万円（税別）・15坪の店舗でカフェを開業する想定で、総予算を試算してみます。金額はすべて考え方を説明するための仮の数字（税別）です。

この例では、家賃18万円の店舗でも、開業までに約1,500万円が必要になる計算です。内装関連の総予算を5年（60か月）で割ると月あたり約21.7万円となり、家賃とほぼ同じか、それ以上の重さがあることが分かります。

坪単価が変わると総予算はどう変わる？

坪単価の差は、総予算に大きく響きます。どこにお金をかけ、どこを抑えるか（客席の見せ場はこだわり、バックヤードはシンプルにするなど）を、設計の段階で決めておくことが大切です。

工事の前に確認したいこと

• 貸主の工事承認：図面を提出して承認を受ける必要があるか、工事できる時間帯の制限はあるか
• 設備の容量：電気容量、ガス容量、給排水の位置、排気ダクトを通せるルート
• 床の防水：飲食店の厨房など、水を使う場所の防水工事が必要か
• 消防の基準：内装材の制限、消火器・誘導灯・火災報知設備など
• 保健所の基準：飲食店の営業許可に必要な設備（シンクの数、手洗い設備など）を工事前に相談
• 用途変更の手続き：用途を変える部分の床面積が200㎡を超える場合などは、建築確認の手続きが必要になることがあります

フリーレントと工事期間の家賃

スケルトン物件は工事に1〜2か月以上かかることもあり、その間も家賃が発生します。工事期間中の家賃を無料にしてもらう「フリーレント」を交渉できる場合もあります。ただし、フリーレントには「一定期間内に解約した場合は免除分を支払う」といった条件がつくこともあるため、契約書の条件をよく確認しましょう。

退去時の「スケルトン戻し」も見込んでおく

スケルトンで借りた店舗は、退去するときに内装を解体してスケルトンに戻すことが原則になっていることが多くあります。内装にお金をかけるほど、解体・撤去の費用も大きくなりがちです。

• 契約書の原状回復の範囲（どこまで戻すか、B工事部分はどうするか）
• 原状回復の工事を貸主指定の業者で行う必要があるか
• 退去時に次の借主へ居抜きで引き継ぐことが認められるか

開業時の資金計画とあわせて、将来の撤退費用もざっくり見積もっておくと安心です。

資金の準備と岡山市の創業支援

内装工事の資金は、自己資金に加えて、金融機関の創業融資などを組み合わせることが一般的です。岡山市では、市が認定した機関による創業支援を受け、市の証明を受けた方が法人を設立する場合に、岡山市創業促進助成金（株式会社10万円、合同会社など5万円）を申請できる場合があります。最新の内容は岡山市の創業支援の窓口で確認してください。

スケルトン店舗を借りる前の進め方

1. 業種とお店のイメージを固める
   席数、厨房の大きさ、必要な設備を整理します。
2. 坪単価から概算予算を出す
   候補物件の坪数×坪単価で、内装工事費の目安をつかみます。
3. 工事区分表と設備の容量を確認する
   B工事の範囲、電気・ガス・給排水・排気の条件を確認します。
4. 複数の業者に現地調査と見積もりを依頼する
   契約前に、物件を見てもらって見積もりをとります。
5. 総予算と資金計画を立てる
   予備費・工事期間中の家賃・運転資金まで含めて計算します。
6. 契約条件を確認して申し込む
   フリーレント、原状回復の範囲、解約予告を書面で確認します。

よくある質問

スケルトン店舗の内装工事は、坪いくらくらいですか？

業種や仕上げによって大きく異なりますが、飲食店でおおむね坪30万〜70万円、美容室・サロンで25万〜60万円、物販店で20万〜50万円程度が一般的な目安とされています。物件を見てもらったうえで、複数の業者から見積もりをとりましょう。

B工事とは何ですか？

費用は借主が負担し、工事は貸主が指定する業者が行う工事です。空調や防災設備の変更、給排水工事などが対象になることが多く、価格交渉がしにくいため割高になりやすいといわれます。契約前に工事区分表で範囲を確認しましょう。

予備費はどのくらい見ておけばいいですか？

工事中の追加・変更に備えて、工事関連費用の10%程度を見込んでおくのが一つの目安です。古い建物や設備の条件が不明な物件では、余裕をもって見積もりましょう。

工事中の家賃は払わないといけませんか？

契約開始日から家賃が発生するのが一般的ですが、工事期間中の家賃を無料にする「フリーレント」を交渉できる場合もあります。早期に解約した場合の条件なども確認しましょう。

退去するときにも費用はかかりますか？

スケルトンで借りた店舗は、退去時に内装を解体してスケルトンに戻す原状回復が必要になることが多く、解体・撤去の費用がかかります。契約書の原状回復の範囲を確認し、将来の費用として見込んでおきましょう。

まとめ

• スケルトンの内装工事は坪単価×坪数で概算し、業種によって坪数十万円が目安です。
• B工事・設計費・機器・看板・予備費・工事期間中の家賃まで含めて総予算を試算しましょう。
• 契約前に工事区分表と設備の容量を確認することが大切です。
• 退去時のスケルトン戻しの費用も、将来の支出として見込んでおきましょう。

参考：マネーフォワード「店舗の内装工事費用と坪単価の相場」／「A工事・B工事・C工事の違い」／東京都「200㎡以下の用途変更の手続き」／岡山市「創業促進助成金」