仲介手数料1か月分は高い？賃貸契約で確認したい上限と条件

仲介手数料1か月分は高い？

家賃1か月分＋消費税という仲介手数料は、居住用賃貸で借主が負担する金額としては、一般的な上限に近い金額です。

その意味では、半月分や無料の物件と比べれば高いといえます。

ただし、仲介手数料は物件を見せる時間だけに対する料金ではありません。

不動産会社は、物件確認、管理会社との調整、入居条件の確認、申込み、保証会社の手配、契約条件の調整、重要事項説明、契約書類の準備などを行います。

また、希望条件に合う物件を複数探し、管理会社へ生活保護、高齢者、学生、外国籍、保証人なしなどの条件を個別に確認する場合は、契約までに多くの調整が必要になることがあります。

居住用賃貸の仲介手数料の上限

通常の居住用賃貸では、仲介手数料の上限を次のように整理できます。

例えば家賃6万円であれば、貸主と借主から受け取る仲介手数料の合計は、原則として6万6,000円以内です。

借主が6万6,000円を負担する場合、通常の原則では貸主から同じ取引についてさらに仲介手数料を受け取る余地はありません。

借主の承諾が必要になる条件

居住用建物の仲介で、借主一方から家賃0.5か月分＋消費税を超える仲介手数料を受け取るには、仲介の依頼を受ける際に借主の承諾を得ていることが条件になります。

実務上は、次のような書類や画面に仲介手数料の金額が記載され、借主が確認・同意する場合があります。

• 入居申込書
• 媒介契約書
• 仲介手数料承諾書
• 初期費用見積書
• ウェブ申込み画面
• 電子契約の確認画面

承諾のタイミングを確認する

重要なのは、賃貸借契約の直前に初めて説明されるのではなく、不動産会社へ仲介を依頼する段階で負担額が示されているかという点です。

物件の申込み後に「仲介手数料は1か月分です」と知らされた場合は、いつ、どの書面で承諾した扱いになっているかを確認しましょう。

承諾した後でも質問はできる

一度チェックや署名をした後でも、計算方法や説明が分からなければ、不動産会社へ質問できます。

ただし、すでに契約が成立している場合は、単に「高いと感じた」という理由だけで当然に返金されるとは限りません。

仲介手数料1か月分と1.1か月分の違い

物件広告で「仲介手数料1か月」と表示されていても、見積書では「家賃1か月分＋消費税」となり、実際の支払いは家賃の1.1か月分になることがあります。

居住用住宅の家賃そのものは原則として消費税の課税対象外ですが、不動産会社が提供する仲介サービスの報酬には消費税がかかります。

家賃6万円の場合

家賃別｜仲介手数料の早見表

※通常の居住用賃貸を想定した単純計算です。駐車場や事業用物件、長期空き家の特例などは別に確認が必要です。

仲介手数料の計算基準になる家賃

仲介手数料は、通常、賃貸借契約書に記載された月額賃料を基準に計算します。

共益費や管理費が家賃とは別に記載されている場合、見積書でそれらを含めた金額を基準にしているように見えるときは、計算根拠を確認しましょう。

確認例

家賃5万円、共益費3,000円の物件で、仲介手数料が5万8,300円と記載されている場合、5万3,000円を基準に1.1倍した可能性があります。

この場合は、次のように質問します。

費用の名称だけでは判断しにくいため、金額の計算式を確認することが大切です。

仲介手数料にはどのような業務が含まれる？

不動産会社の仲介業務には、一般的に次のような作業が含まれます。

実際に行われる業務は、物件や契約方法によって異なります。

仲介手数料無料・半額物件がある理由

仲介手数料が無料または半額でも、不動産会社が無報酬で働いているとは限りません。

貸主が仲介手数料を負担する

借主の負担を0円にし、貸主側が仲介手数料を負担する場合があります。

不動産会社独自の割引

学生割引、オンライン契約割引、リピーター割引などにより、借主負担を減らしている場合があります。

自社管理物件・自社物件

物件の取引態様や管理形態によって、仲介手数料を無料または低額に設定できることがあります。

仲介手数料以外の事務費用に注意

初期費用見積書には、仲介手数料とは別に、次のような費用が記載される場合があります。

• 契約事務手数料
• 書類作成費
• オンライン契約手数料
• 入居サポート費
• 駐車場契約手数料
• 保証会社事務手数料

これらが直ちに不適切とは限りませんが、実質的に仲介業務と同じ内容の費用を名称だけ変えて請求していないか、何の対価なのかを確認することが大切です。

駐車場の仲介手数料は別にかかる？

住宅と駐車場が別契約になっている場合、住宅の仲介手数料とは別に、駐車場の仲介手数料が記載されることがあります。

岡山市では車が必要な地域も多いため、家賃だけでなく駐車場契約を含めた初期費用を確認しましょう。

駐車場で確認する項目

• 住宅と同じ契約か別契約か
• 駐車場仲介手数料の有無
• 駐車場保証料の有無
• 車庫証明発行手数料
• 駐車場の敷金・保証金
• 消費税を含む金額か

仲介手数料はいつ支払う？キャンセル時は返金される？

仲介手数料は成功報酬

一般に、不動産会社の仲介手数料は、賃貸借契約が成立したときに請求権が発生する成功報酬です。

単に問い合わせをした、物件を内見した、入居審査へ申し込んだという段階だけで、当然に仲介手数料が確定するわけではありません。

契約成立前のキャンセル

賃貸借契約がまだ成立していない場合は、仲介手数料の取扱いについて契約状況を確認します。

ただし、申込金、預り金、特別に依頼した費用などがある場合は、それぞれの名目と返金条件を確認してください。

契約成立後のキャンセル

契約成立後に借主の都合で入居を取りやめても、すでに仲介業務が完了しているため、仲介手数料が返還されない場合があります。

仲介手数料だけでなく、賃貸借契約の解約、前家賃、礼金、違約金なども個別に確認する必要があります。

仲介手数料の値下げは相談できる？

仲介手数料は上限の範囲内で定める報酬であるため、申込み前に金額を相談すること自体は可能です。

ただし、不動産会社が必ず値下げに応じる義務があるわけではありません。

相談しやすいタイミング

• 物件へ申し込む前
• 初期費用見積書を確認した時点
• 仲介手数料を承諾する前
• 複数物件の総額を比較している段階

相談例

値下げだけで不動産会社を選ばない

仲介手数料が安くても、審査条件や初期費用の説明が不十分だったり、契約後の連絡先が分かりにくかったりすると、後で困ることがあります。

料金とサービス内容の両方を比較しましょう。

長期空き家の仲介手数料特例とは？

2024年7月から、長期間使用されていない戸建てや分譲マンションの空室など、一定の「長期の空家等」について、賃貸仲介手数料の特例が設けられています。

この特例では、仲介に必要な費用を考慮し、貸主から受け取れる報酬や貸主・借主双方から受け取れる合計額について、通常より高い上限が認められる場合があります。

ただし、一般的なアパート・マンションの募集すべてに適用される制度ではありません。

仲介手数料の金額に疑問がある場合の確認手順

仲介手数料を支払う前のチェックリスト

• □ 取引態様が「仲介・媒介」になっている
• □ 仲介手数料が税込か税別か確認した
• □ 計算基準となる家賃を確認した
• □ 共益費・管理費を含めていないか確認した
• □ 駐車場分の手数料を確認した
• □ 借主負担が0.5か月分か1か月分か確認した
• □ 1か月分を承諾した書類・時期を確認した
• □ 貸主側の負担があるか確認した
• □ 仲介手数料以外の事務手数料を確認した
• □ 書類作成費の内容を確認した
• □ オンライン契約費用の内容を確認した
• □ 無料・半額キャンペーンの適用条件を確認した
• □ 初期費用全体で他の物件と比較した
• □ 契約成立前後のキャンセル条件を確認した
• □ 支払期限と振込先を確認した
• □ 疑問点を署名・入金前に質問した

賃貸の仲介手数料でよくある質問

まとめ｜1か月分は一律料金ではなく、承諾を伴う上限

賃貸の仲介手数料1か月分＋消費税は、居住用賃貸で借主が支払う額としては一般的な上限に近い金額です。

借主一方の負担は原則0.5か月分＋消費税以内ですが、仲介依頼時の承諾があれば、貸主・借主の合計上限の範囲で1か月分＋消費税になる場合があります。

• 貸主・借主の合計上限を確認する
• 借主負担が半月か1か月か確認する
• 承諾した時期と書類を確認する
• 消費税を含む支払総額を確認する
• 共益費や駐車場の計算方法を確認する
• 追加の事務手数料の内容を確認する
• 仲介手数料だけでなく初期費用総額で比較する

仲介手数料が1か月分だから必ず高すぎる、半額だから必ずお得とは限りません。

不動産会社がどこまで物件確認や審査調整を行うのか、契約条件を分かりやすく説明しているかも含めて判断しましょう。

金額に疑問がある場合は、署名や入金の前に計算式と承諾条件を確認することが大切です。