はじめに

「入居中のエアコンが急に効かなくなった。修理費用は自分で払うのだろうか」 「入居者からエアコン故障の連絡があったが、これは大家さんの負担になるのか」

賃貸物件で起こりやすい設備トラブルの一つが、エアコンの故障です。誰が費用を負担するのかは、実は**「設備」か「残置物」か**という区分によって、基本的な考え方が変わります。

この記事では、岡山市で賃貸仲介・管理を行うミニクルホームが、エアコン故障時の修理費用負担について、入居者・大家さん双方の視点から解説します。

結論：設備と残置物の違いがポイント

契約書に「設備一覧表」がある場合は、そこにエアコンが含まれているかどうかを確認することが、判断の第一歩になります。

設備として備え付けられている場合

民法では、貸主（大家さん）は、賃貸物件を使用収益させる義務の一環として、**契約の目的に沿った状態を維持する「修繕義務」**を負うとされています。エアコンが契約時からの設備として備え付けられていた場合、経年劣化による故障は、原則として大家さんが修理・交換の費用を負担することになります。

ただし、次のようなケースでは、入居者の負担になることがあります。

• 入居者の不注意（フィルター清掃の著しい怠慢など）による故障
• 入居者が誤った使い方をしたことによる破損

残置物として扱われる場合

前の入居者が置いていったエアコンなどが、契約書上「無償貸与品」「残置物」として扱われている場合、大家さんに修理義務がないとされることが一般的です。この場合、故障した際にどうするかは、契約書の記載や、入居時の説明内容によって異なります。

「設備」と「残置物」のどちらに該当するかは、契約書や重要事項説明書の記載を確認することが重要です。 曖昧なまま入居してしまうと、故障時にトラブルになりやすいため、契約前に確認しておくことをおすすめします。

入居者が自分でエアコンを設置した場合

入居者が個人で購入・設置したエアコンについては、基本的に入居者自身の所有物として扱われ、故障時の修理・交換費用も入居者負担となります。退去時の取り扱い（残していくか、撤去するか）についても、契約内容を確認しておきましょう。

トラブルを防ぐためのポイント

入居者側

1. 入居時に、設備か残置物かを確認する 契約書の設備一覧表を確認し、不明な点は不動産会社に質問しておきましょう。
2. 故障に気づいたら、すぐに連絡する 自己判断で修理業者を呼ぶ前に、まず大家さん・管理会社に連絡することが基本です。勝手に手配すると、費用負担でトラブルになることがあります。

大家さん側

1. 設備一覧表を明確にしておく 契約書に、どの設備が「貸主負担の設備」で、どれが「残置物」かを明記しておくことで、トラブルを未然に防げます。
2. 経年劣化への対応を計画しておく エアコンの寿命は一般的に10年前後とされています。築年数に応じて、計画的な更新を検討することも空室対策につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. エアコンが壊れたら、まず誰に連絡すればいいですか？ A. 入居者の場合、まずは管理会社・大家さんに連絡することが基本です。自己判断で修理業者を手配すると、費用負担についてトラブルになることがあります。

Q2. 「残置物だから修理しない」と言われました。おかしくないですか？ A. 契約書に残置物として明記されている場合、大家さんに修理義務がないという扱いは一般的です。ただし、契約内容によって異なるため、契約書を確認することをおすすめします。

Q3. 大家さんとして、エアコンをいつ新調すべきか目安はありますか？ A. 一般的な寿命は10年前後とされています。故障が増えてきたタイミングや、退去のタイミングで計画的に更新を検討する大家さんが多いです。

Q4. 入居者の不注意で壊れた場合、証明はどうすればいいですか？ A. フィルター清掃の状況や、使用状況について、管理会社が確認・記録することが一般的です。個別の判断が難しい場合は、専門業者に見てもらうことも検討しましょう。

まとめ・お問い合わせ

エアコンの修理費用負担は、「設備」か「残置物」かによって基本的な考え方が変わります。入居者・大家さんともに、契約時にこの点を確認しておくことで、故障時のトラブルを防ぐことができます。

「設備の扱いについて確認したい」「エアコンの更新時期を相談したい」——そんな方は、ぜひ一度ミニクルホームにご相談ください。入居者側・大家さん側、どちらのお立場からのご相談にも対応しています。

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免責事項 本記事は、一般的な情報・実務上よくある事例をもとにした解説であり、個別の契約における法的判断を保証するものではありません。具体的な内容については、契約書の内容をご確認のうえ、不動産会社または管理会社にご相談ください。

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