敷金が返ってこないのはなぜ？差し引かれる費用と交渉方法｜岡山市

そもそも敷金とは何のお金？

敷金は、賃貸借契約から生じる借主の金銭債務を担保するために、貸主へ預けるお金です。

主に次のような費用を担保します。

• 未払い家賃・共益費
• 借主の故意・過失による原状回復費用
• 契約上、借主負担と定められた清掃費
• 鍵の紛失・未返却による費用
• その他、賃貸借契約から生じた借主の債務

賃貸借契約が終了し、借主が部屋を返還した後に、これらの費用を差し引いて残額があれば返還されるのが基本です。

敷金・礼金・敷引き・クリーニング費の違い

敷金が返ってこない主な理由

1．未払い家賃・共益費がある

退去時点で家賃、共益費、駐車場代などの未払いがある場合は、敷金から差し引かれることがあります。

退去月の家賃について、日割り計算なのか月割り計算なのかも確認しましょう。

2．借主負担の原状回復費用がある

借主の故意・過失や、通常の使い方を超える損傷があった場合は、修繕費用が敷金から差し引かれる可能性があります。

• 引っ越し作業で付けた大きな床の傷
• 壁への落書きや大きな穴
• 飲み物を放置した床の腐食
• 清掃不足による著しい油汚れ
• 結露を長期間放置して拡大したカビ
• たばこのヤニ・臭い
• ペットによる爪傷・尿染み・臭い

3．ハウスクリーニング特約がある

通常の清掃をして退去しても、契約書に退去時クリーニング費用を借主が負担する特約がある場合は、敷金から差し引かれることがあります。

次の点を確認してください。

• 契約書に特約があるか
• 金額または計算方法が明確か
• 契約時に説明されていたか
• 通常清掃費と特別清掃費の違い
• 消費税込みの金額か

4．エアコンクリーニング費用がある

エアコンクリーニング費用が別途特約として設定されている場合があります。

ハウスクリーニング費との重複、台数、機種、喫煙や著しい汚れの有無を確認しましょう。

5．敷引き・償却の契約になっている

敷金2か月、敷引き1か月という契約では、原状回復費用の有無とは別に、敷金の一部を返還しない条件が定められている場合があります。

契約書の次の言葉を確認してください。

• 敷引き
• 償却
• 解約引き
• 返還しない
• 定額補修費へ充当

6．鍵の紛失・未返却がある

鍵やカードキーを紛失した、すべて返却できなかった場合は、交換費用などが差し引かれることがあります。

7．ペット・喫煙による特別清掃がある

ペットや喫煙による強い臭い、壁紙の変色、下地への染み込みなどがあると、通常清掃を超える消臭・張替え費用が発生する場合があります。

8．退去後の精算がまだ終わっていない

退去立会いが終わっても、修繕見積もりや水道料金などの確認が完了しておらず、敷金の精算に時間がかかっている場合があります。

契約書に返還時期が書かれているか確認し、記載がなければ管理会社へ精算予定日を問い合わせましょう。

通常損耗・経年変化は原則として貸主側

原状回復は、入居した当時の新品状態へ戻すことではありません。

通常の暮らし方をしていても自然に発生する損耗や、時間の経過による劣化は、原則として貸主側が負担する考え方です。

実際の負担は、損傷の原因、入居期間、契約書、特約、入居時の状態によって異なります。

敷金精算書の見方

敷金が返ってこないときの確認手順

そのまま使える敷金返還の確認文例

交渉するときのポイント

総額ではなく項目ごとに確認する

「高すぎるので減額してください」だけでは、話し合いが進みにくくなります。

クロス、床、清掃、鍵、エアコンなど、項目ごとに疑問点を示しましょう。

入居時写真を添付する

入居時からあった傷や汚れを主張する場合は、写真、動画、入居時チェックリストを添付します。

ガイドラインだけで一方的に断定しない

国土交通省のガイドラインは重要な判断材料ですが、個別の契約書や特約も確認する必要があります。

「ガイドラインに書いてあるから一切払わない」ではなく、今回の負担範囲を説明してもらう姿勢が大切です。

電話だけで終わらせない

電話で話した後は、確認内容をメールで送ると記録を残せます。

感情的な言葉を避ける

根拠を確認する前から「詐欺」「ぼったくり」と決めつけると、話し合いが進みにくくなります。

契約書、写真、明細、ガイドラインをもとに冷静に確認しましょう。

クロス張替え費用で確認すること

ハウスクリーニング費で確認すること

• 契約書に特約があるか
• 費用が定額か実費か
• 金額が税込か税別か
• エアコン清掃を含むか
• ペット・喫煙の特別清掃を含むか
• 敷金とは別に契約時に支払い済みではないか
• 定額清掃費と追加清掃費が重複していないか

「きれいに掃除したから絶対に払わない」という判断ではなく、特約の有無と内容を確認しましょう。

敷引き・償却特約の確認方法

敷引き・償却がある契約では、通常の原状回復費用とは別に、あらかじめ定めた金額が返還されない場合があります。

次の点を確認してください。

• 敷引き額が具体的に書かれているか
• 契約時に説明を受けたか
• 敷引きとは別に原状回復費が請求されるか
• 短期解約時も同じ金額か
• ペット飼育時の追加敷金にも償却があるか

退去立会いでサインした場合

退去立会い時にサインしたからといって、必ずすべての費用へ同意したとは限りません。

何に対するサインだったのかを確認します。

控えがなければ、管理会社へ書類の写しを依頼しましょう。

敷金の返還時期が遅い場合

敷金の返還日数は契約書の定めや精算状況によって異なります。

退去後も返還や連絡がない場合は、次の順番で確認します。

1. 契約書の返還時期を確認する
2. 鍵の返却・明渡しが完了しているか確認する
3. 管理会社へ精算状況を問い合わせる
4. 差し引き項目の明細を求める
5. 返還予定日をメールや書面で回答してもらう
6. 予定日を過ぎても返還されなければ再度書面で請求する

貸主が管理会社へ敷金精算を委託していても、契約上の返還義務者が誰かは契約書で確認しましょう。

敷金返還の交渉で避けたい行動

• 精算書を見ずに全額返還を要求する
• 契約書の特約を確認しない
• 請求内容を一切確認せず支払う
• 電話だけでやり取りする
• 感情的な言葉で相手を責める
• 納得していない合意書へ署名する
• 契約書や写真を紛失する
• 裁判所からの書類を放置する

話し合いで解決しない場合の相談先

岡山市消費生活センター

• 相談専用電話：086-803-1109
• 受付時間：月曜日～金曜日の午前9時～午後4時
• 対象：岡山市内に住む契約当事者

消費者ホットライン

全国共通の電話番号「188」へ電話すると、住所地の消費生活相談窓口へ案内されます。

弁護士・司法書士・法テラス

特約の有効性、合意書、支払督促、訴状など法的な判断が必要な場合は、法律の専門家へ相談します。

民事調停・少額訴訟

話し合いで解決しない場合は、民事調停や、60万円以下の金銭請求を対象とする少額訴訟が選択肢になる場合があります。

手続きが適しているかは、返還請求額、証拠、契約内容などによって異なります。

相談前に準備する資料

契約前からできる敷金トラブル対策

• 敷金・礼金・敷引きの違いを確認する
• 退去時クリーニング費用を確認する
• エアコン清掃費や鍵交換費を確認する
• ペット・喫煙の特約を確認する
• 入居直後に室内全体を撮影する
• 既存の傷・汚れを管理会社へ報告する
• 水漏れ・カビ・設備故障を放置しない
• 退去前に契約書を読み直す

敷金返還に関するよくある質問

まとめ｜敷金が返らない理由を項目ごとに確認しよう

敷金が返ってこないときは、管理会社へ「なぜ返らないのか」と聞くだけでなく、差し引かれた費用を項目ごとに確認することが大切です。

• 預けた敷金額を確認する
• 敷引き・償却の有無を確認する
• 未払い家賃を確認する
• 精算書と修繕明細を求める
• 通常損耗と故意・過失を分ける
• 退去時費用の特約を確認する
• 経過年数と施工範囲を確認する
• 入居時写真と比較する
• 返還予定日を書面で確認する
• 解決しない場合は相談窓口を利用する

敷金が返ってこないから必ず不当、契約書に書いてあるから必ず全額差し引ける、という単純なものではありません。

契約内容、実際の損傷、入居期間、精算明細を照らし合わせ、冷静に説明と再計算を求めましょう。