施設費用のご相談は、いちばん切実です。そして、いちばん注意していただきたい論点があります。

まず、いちばん大事な話から

多くの記事は、税金の話から始めます。でも、施設費用のために売る方にとっては、こちらのほうが先です。

介護保険施設（特別養護老人ホームなど）に入所している方が、市民税非課税世帯などの要件を満たす場合、居住費と食費が軽減される制度があります。「負担限度額認定」といいます。認定を受けられるかどうかで、毎月の自己負担は数万円単位で変わります。

この認定の要件は2つあります。

1. 本人と同じ世帯の方（別世帯の配偶者を含む）が市民税非課税であること
2. 預貯金などの額が基準以下であること

問題は2つめです。岡山市が公表している基準は、次のとおりです。

そして、申請の際に確認されるのは、通帳の写し、定期預金、有価証券や投資信託の評価額がわかる書類などです。不動産は、この預貯金等には含まれません。

つまり、こういう構造になっています。

• 実家を持ったまま：不動産は判定に入らないので、預貯金が基準以下なら認定を受けられます
• 実家を売って現金にした：売却代金が預貯金になり、基準を超えると認定が外れます

「施設費用が足りないから売る」という判断が、軽減制度から外れることで、かえって毎月の負担を増やしてしまう。これが、この記事でいちばんお伝えしたいことです。

だからといって「売るな」ということではありません

誤解しないでいただきたいのですが、これは「売ってはいけない」という話ではありません。

売却代金が数百万円を超えてくれば、いずれにせよ認定は外れます。それでも、手元に数百万円、場合によっては1,000万円を超える資金があるほうが、長い入所期間を支えられることは多いのです。空き家を持ち続ければ固定資産税や管理の費用もかかります。

もうひとつの期限｜3年を過ぎると税金が変わります

ここからが税金の話です。こちらにも期限があります。

自宅を売って利益が出たとき、その利益から最高3,000万円まで差し引ける特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）。

この特例には、期限があります。

親御さんが施設に入った日が、この「住まなくなった日」にあたります。

たとえば2026年9月に入所された場合、3年を経過する日は2029年9月。その日が属する年の12月31日、つまり2029年12月31日までに売却すれば間に合います。約3年3か月の猶予があるということです。

所有期間が10年を超えている場合は、税率も下がります（10年超所有軽減税率の特例）。こちらも「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という同じ期限です。この2つは重ねて使えます。

期限を過ぎると、どのくらい変わるか

例で考えてみます。実家が1,500万円で売れて、取得費と譲渡費用を差し引いた利益が1,000万円だったとします。

200万円は、施設費用のおおむね1年分から2年分にあたります。期限を意識するだけで、これだけ変わります。

なお、この特例を使って税額が0円になる場合でも、確定申告は必要です。申告しなければ特例は適用されません。ここを見落とす方がいます。

入所前と入所後で、何が変わるか

ご質問のいちばん多い点です。表にまとめます。

この表を見ていただくと分かるのですが、入所前に売る税務上のメリットは、入所後3年以内と変わりません。一方で、入所前に売ると「親御さんの住む場所がなくなる」という大きな問題が生じます。

ですから、施設費用のための売却であれば、多くの場合は「入所後、できるだけ早く」が現実的な答えになります。3年の猶予はありますが、早く動くほど選択肢は多く残ります。

ただし、入所前のほうがよい場合もあります

次のようなケースでは、入所前や入所の直後に動いたほうがよいことがあります。

親御さんの判断能力に不安があるとき。契約ができる状態のうちに売却まで終えるほうが、後の手続きがずっと簡単です。判断能力が低下すると、成年後見の手続きが必要になり、そこから半年前後かかります（この点は別の記事で詳しく書きます）。

家財の整理を親御さんと一緒に進めたいとき。何を残して何を処分するか、ご本人に聞ける時期は限られています。売却そのものは後でも、片付けだけは先に始める、という進め方もあります。

建物の傷みが進んでいるとき。空き家の期間が長くなるほど、建物は傷み、価格は下がります。

売る年をいつにするか

もうひとつ、見落とされがちな点です。

家を売った利益（譲渡所得）は、売った年の所得になります。そして翌年度の介護保険料、医療費の窓口負担割合、高額介護サービス費の上限などに反映されます。

つまり、12月に売るか翌年1月に売るかで、影響の出る年度が1年ずれます。施設費用の資金計画上、どちらが都合がよいかを考える余地があります。

なお、介護保険料の段階を決める「合計所得金額」については、土地や建物の譲渡所得は特別控除を差し引いた後の金額で見ることになっています（平成30年度から）。3,000万円の特別控除が使えて利益がゼロになるなら、介護保険料への影響も抑えられる、ということです。

ただし医療費の窓口負担割合の判定は仕組みが別で、影響が出ることがあります。このあたりは制度ごとに扱いが違うため、岡山市の介護保険課と後期高齢者医療の窓口、そして税理士にご確認ください。当社では判断できません。

売る前に確認する4つのこと

順番に確認してみてください。

1. 親御さんが施設に入った日はいつか。ここから3年の期限を数えます。カレンダーに印をつけておくことをおすすめします。
2. いま負担限度額認定を受けているか。受けている場合、売却後にどう変わるかを施設と岡山市介護保険課に確認してください。
3. 実家はいくらで売れそうか。ここは当社でお出しします。金額が分からないと、1も2も判断できません。
4. 親御さんの判断能力はどうか。ご本人が売主として契約できる状態かどうかで、手続きの重さがまったく変わります。

このうち3番だけは、今日からでもできます。査定を取ることに費用はかかりませんし、売ると決めていなくても構いません。数字が1つあるだけで、家族の話し合いは驚くほど具体的になります。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、実家の査定、売却の見通しと時期のご相談、空き家の間の管理、家財整理の業者のご紹介、そして売却の仲介です。県外にお住まいの方には、写真と動画でご報告します。

よくあるご質問

焦らなくて大丈夫ですが、印はつけておいてください。施設費用の心配は、ご家族にとって重い負担です。ただ、3年の期限も、負担限度額認定の基準も、知っていれば落ち着いて判断できるものです。まずは入所日をカレンダーに書き、実家がいくらで売れそうかを知るところから始めてみてください。そこから先は、一緒に考えます。