離婚前に家の価値を知るには？岡山で査定を受ける前に確認したい5つのこと

「離婚を考えているけれど、家がいくらになるのか見当もつかない」 「名義は夫だから、私には調べる方法がないと思っていた」 「話し合いを始める前に、まず自分で状況を知っておきたい」

家のことは、離婚の話し合いの中でも大きな割合を占めます。それなのに、名義やローンの手続きを相手に任せてきた方ほど、何がどうなっているのか分からず、不安が大きくなりがちです。分からないまま話し合いに入るのは怖い、と感じるのは自然なことです。

先に結論をお伝えします。

• 名義人でなくても、家の価値の目安を知る方法はあります
• 不動産会社の査定は、多くの場合無料で、査定を受けても売る約束にはなりません
• 査定額は「売れると見込まれる価格」の目安で、実際に売れる価格や、財産分与で使う金額とは一致しないことがあります
• 相手にいつ、どう伝えるかは、ご自身の安全と、弁護士などの助言をふまえて決めるのが安心です

この記事では、岡山で不動産の売買を扱っている立場から、離婚前に家の価値を知るための方法と、査定の前に確認しておきたい5つのことを整理します。家を売るか、住み続けるかをまだ決めていない段階の方に向けた内容です。

身の危険を感じている方へ 暴力や強い束縛があり、安全に不安がある場合は、家の調べものよりも先に安全の確保を優先してください。緊急のときは110番へ。相談は、DV相談ナビ（#8008）や、DV相談プラス（0120-279-889、24時間受付）につながります。

まず全体像：離婚前の家の査定 早見表

確認したいこと1：名義人とローンの契約者は誰か

家の価値を調べる前に、まず「誰の家で、誰がローンを払う約束をしているか」を確認します。ここがあいまいなままだと、査定額を聞いても、そのお金がどう分かれるのかが見えてきません。

登記事項証明書は、名義人でなくても取れます

登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）は、手数料を払えば誰でも請求できます。名義人の同意や委任状はいりません。

手数料は2025年4月1日からの金額です。証明書でなく内容を確認するだけなら、インターネットの「登記情報提供サービス」で全部事項を1件331円で見られます。請求には、家の「地番」と「家屋番号」が必要です。住所（住居表示）とは違うことが多いため、固定資産税の課税明細書や、購入時の資料で確認してください。

家の名義や、ローンが残っているかどうかを確認するには、この1通が出発点になります。

確認したいこと2：手元にある資料をそろえる

査定は、資料が少なくても受けられます。ただ、次のものがあると、査定の精度が上がり、話し合いの材料にもなります。

• 登記事項証明書：名義、持分、抵当権
• 固定資産税の課税明細書：毎年春ごろ、名義人あてに届きます。土地と建物の評価額、地番、家屋番号が書かれています
• 購入時の資料：売買契約書、重要事項説明書、間取り図、建築確認の書類
• 住宅ローンの資料：返済予定表、または年末残高証明書（残高と返済期間が分かります）
• リフォームの記録：時期と内容、かかった金額

名義人あての書類は、手元にないこともあります。持ち出したり、無理に探したりする必要はありません。分かる範囲の情報で、目安をつかむところから始められます。

確認したいこと3：家の価値を知る3つの方法の違い

最初は、自分で相場を調べるか、机上査定で目安をつかむ方が多いです。売却を具体的に考える段階になったら、訪問査定で確かめます。

家の建物は、築年数とともに評価が下がり、土地の価値が中心になっていきます。古い家の評価の考え方は旧耐震の家は査定でどう評価される？岡山で建物価格と土地価格を分けて考えるに、場所による売れやすさの違いは【岡山市】駅近と郊外の家はどちらが売りやすい？資産価値の考え方にまとめています。

名義が配偶者だけ、または共有名義のとき

名義人でない方からのご相談でも、家の価値の目安をお伝えすることはできます。ただし、実際に売却を依頼する契約（媒介契約）は、名義人全員が結ぶものです。共有名義なら、共有者全員の同意がないと家全体を売ることはできません。

「今すぐ売る」ためではなく、「話し合いの前に状況を知る」ための相談として、無理のない範囲で進めてください。

確認したいこと4：査定額の見方（高い査定をうのみにしない）

「査定額」「売り出し価格」「成約価格」は別のもの

査定額は、あくまで見込みです。売り出してから反応を見て、価格を見直すこともあります。

3社に査定を頼んだら、金額がばらばらだった場合

同じ家でも、査定額に差が出ることはよくあります。たとえば、戸建ての査定が次のように分かれたとします（想定例です）。

いちばん高いA社が正しい、とは限りません。見てほしいのは金額よりも「根拠」です。

• 近くで実際に売れた事例（成約事例）を示しているか
• 建物の傷みや、日当たり・道路づけなど、家ごとの事情を反映しているか
• 「この価格で売り出すと、どのくらいの期間で売れそうか」の見通しがあるか

根拠の説明がないまま高い金額だけを示す場合は、売却の依頼を取るための数字であることもあります。財産分与の話し合いに査定額を使うときは、特に注意してください。高すぎる数字をもとに話がまとまると、実際に売ったときに見込みとの差が生まれ、あとで揉める原因になります。

確認したいこと5：家の価値とローン残高をくらべる

家の価値が分かったら、ローンの残高とくらべます。見るのは、次の計算です。

売ったときの手取りの目安 ＝ 査定額 − 売るときの費用 − ローン残高

想定例で計算してみます。

この例では、売ればローンを返してもお金が残る見込みです。この残る部分が、財産分与の話し合いの対象になります。分け方は、預貯金など家以外の財産と合わせて決めるもので、家の分だけで半分ずつとは限りません。

計算の結果がマイナスになる場合（売ってもローンが残る場合）は、考え方が変わります。オーバーローンの家は離婚でどうなる？｜売っても残るローンと財産分与の考え方をご覧ください。

財産分与では「どの価格」を使うのか

家の価格を表す数字は、査定額のほかにもあります。

固定資産税評価額や路線価は、税金を計算するための数字で、実際に売れる価格より低めに出るのが一般的です。財産分与でどの数字を使うかは、夫婦の話し合いで決めるか、まとまらなければ家庭裁判所の手続きの中で判断されます。ご自身の場合にどう考えるかは、弁護士にご確認ください。

なお、財産分与で家を相手に渡すときは、渡した時の時価で家を売ったものとして、渡す側に税金（譲渡所得税）がかかることがあります（国税庁の案内より）。査定額は、こうした税金の見込みを立てるときにも使われます。

2026年4月から、財産分与のルールが一部変わりました

2026年4月1日に施行された改正民法で、財産分与について次の点が見直されました。

• 請求できる期間：離婚から2年以内だったものが、5年以内に延びました。2026年4月1日より前に離婚した場合は、これまでどおり2年以内です
• 分け方の考え方：婚姻中に財産を築いたことへの貢献は、原則として2分の1ずつと考えることが明確になりました
• 財産の開示：家庭裁判所の手続きで、財産や収入の情報を明らかにしない当事者に、開示を命じられる制度ができました。正当な理由なく従わない場合などは、10万円以下の過料の対象になります

家の価値を事前に知っておくことは、相手と対立するためではなく、話し合いを事実にもとづいて進めるための準備です。

配偶者に知られずに相談したいときの工夫

話し合いを始める前に、まず自分だけで状況を知りたい、という方は少なくありません。不動産会社には、業務で知った秘密を守る義務が法律で定められています。ミニクルホームでも、ご相談の内容をご本人の了解なく配偶者にお伝えすることはありません。

そのうえで、ご自身でも次の点に気をつけると安心です。

• 連絡方法を最初に決める：電話してよい時間帯、LINEのみ、など希望を伝える
• 郵送物を避ける：査定書は、データでの受け取りや、店頭での受け取りを相談する
• 一括査定サイトの使い方に注意：一度に複数の会社から電話が来ることがあります。連絡方法を選べるか、先に確認してください
• 家族共用のパソコンやスマートフォン：検索や閲覧の履歴、メールの通知の表示に気をつける
• 訪問査定の日時：配偶者の不在時に来てもらうかどうかは、慎重に判断する。家の中を見なくても、外観と資料で目安を出せる場合があります

名義人でない方が、名義人に無断で売却を進めることはできません。「知られずに」進められるのは、あくまで状況の確認と相談までです。売却や名義の変更を決める段階では、話し合いが必要になります。

査定のあとの進め方

家の価値とローンの状況が分かったら、次のように進めます。

1. 選択肢を並べる：売る、住み続ける、貸す。それぞれの考え方は離婚で岡山の家をどうする？｜売る・住み続ける・貸すの整理と進める順番で整理しています
2. 法律面を確認する：財産分与の分け方、ローンの扱い、話し合いの進め方は、弁護士や法テラスへ
3. 決めたことを実行する：売ると決めたら離婚で家を売る手順｜共有名義・ローン残債・財産分与を岡山の不動産会社が順番に整理を、住み続けるなら離婚後に一方が家に住み続ける場合｜名義・連帯保証・連帯債務をそのままにするリスクをご覧ください

家を出て別の住まいを探す場合は、賃貸の審査や初期費用の準備も同時に考えておくと、あわてずに済みます。

▲本文ここまで（続けて「4. FAQ」「5. まとめとCTAブロック」を貼ります）

よくある質問

Q1. 夫名義の家でも、妻が査定を頼めますか？

家の価値の目安を知るための相談や机上査定には、名義人でない方でも応じている不動産会社が多くあります。ただし、正式な査定書の発行や、売却の依頼（媒介契約）は、名義人の意思確認が必要になるのが一般的です。まずは目安を知る相談として問い合わせてみてください。

Q2. 査定を受けたことが、相手に伝わることはありますか？

不動産会社には、業務で知った秘密を守る義務があります。ご本人の了解なく、配偶者に査定のことを伝えることは通常ありません。気をつけたいのは、郵送物、電話の着信、共用のパソコンの履歴などです。連絡方法の希望を、最初に伝えておくと安心です。

Q3. 査定を受けたら、その会社に売却を任せないといけませんか？

いいえ。査定は売却の約束ではなく、依頼するかどうかは自由に決められます。売却を依頼する場合は、媒介契約を結びます。契約の種類によって、複数の会社に依頼できるか、報告の頻度はどうかが変わり、有効期間は3か月以内と決められています。

Q4. 財産分与では、査定額と固定資産税評価額のどちらを使いますか？

決まった一つの数字があるわけではありません。夫婦の話し合いで決めるか、まとまらなければ家庭裁判所の手続きの中で判断されます。実際に売れそうな価格として不動産会社の査定額を参考にすることが多いですが、ご自身の場合の考え方は弁護士にご確認ください。

Q5. 住宅ローンの残高は、どうやって調べればいいですか？

返済予定表や、年末調整や確定申告の時期の前に金融機関から届く年末残高証明書で確認できます。ローンの契約者でない方には、金融機関は残高を教えてくれないのが一般的です。資料が手元にない場合は、借入額と借りた時期から、おおまかな残高を試算することもできます。

Q6. 離婚してから時間がたっても、家のことは話し合えますか？

財産分与は、2026年4月1日以降に離婚した場合、離婚から5年以内であれば家庭裁判所に申し立てができます。それより前に離婚した場合は、2年以内です。期限が近い場合は、早めに弁護士や法テラスにご相談ください。

このファイルは確認用のプレビューです。WordPressには「コピーここから」から「コピーここまで」の間だけを、カスタムHTMLブロックに貼り付けてください。関連記事と問い合わせボックスは、別々に貼ることもできます。

まとめ

• 名義人でなくても、家の価値の目安を知る方法はあります
• 最初に確認するのは、名義人、ローンの契約者、ローンの残高。登記事項証明書は誰でも1通490〜600円で取れます
• 家の価値は、自分で相場を調べる、机上査定、訪問査定の順に精度が上がります
• 査定額は見込みです。金額の高さより、根拠の説明があるかを見てください
• 「査定額 − 売るときの費用 − ローン残高」で、売ったときに手元に残るお金の目安が分かります
• 財産分与の分け方や、相手への伝え方は、弁護士や法テラスに相談してから決めるのが安心です

離婚の準備では、家のこと、お金のこと、子どものことを一度に考えなければならず、気持ちが追いつかない日もあると思います。すべてを今日決める必要はありません。登記事項証明書を1通取ってみる、それだけでも状況は一歩前に進みます。眠れない日が続くなど、つらさが強いときは、身近な方や相談窓口も頼ってください。

岡山で離婚前に家の価値を知りたい方へ

「まだ売るかどうか決めていない」「名義は夫で、自分では資料がそろわない」という段階でも、ご相談いただけます。家の所在地と、分かる範囲の情報（戸建てかマンションか、築年数、広さ）を教えていただければ、価格の目安と、その根拠をお伝えします。

連絡してよい時間帯や方法、書類の受け取り方にご希望があれば、最初にお知らせください。

• お電話：086-239-3296（10:00〜18:00、水曜定休）
• LINE：https://line.me/ti/p/kcG_qerYMM
• メール：minikuru@bc.wakwak.com

対応エリアは、岡山市北区・中区・南区・東区を中心に、倉敷市、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市です。

※ミニクルホームは不動産会社です。財産分与の分け方、慰謝料、親権、養育費などの法的な判断や、配偶者との交渉の代理はできません。税金の具体的な計算は、税務署や税理士にご確認ください。

この記事は2026年9月時点の情報をもとにした一般的な解説です。金額はすべて目安で、実際の査定額や売却価格を約束するものではありません。

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• 代表者：城井 仁
• 所在地：〒700-0026 岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口 徒歩7分）
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