旧耐震の家は査定でどう評価される？岡山で建物価格と土地価格を分けて考える

岡山で昭和50年代以前に建てられた実家や空き家を相続すると、

「旧耐震の家だから、ほとんど値段が付かないのでは？」

「新耐震の家と比べて、査定額はどのくらい下がる？」

「耐震改修をしてから査定してもらったほうがいい？」

と心配される方がいます。

この記事では、岡山市を中心に空き家・古家の相談を行っているミニクルホームが、旧耐震住宅を査定するときに、どの部分が価格に影響するのかを整理します。

そもそも「旧耐震」とは何か

一般に「旧耐震」と呼ばれているのは、1981年（昭和56年）の耐震基準改正より前の基準で建てられた建物です。

岡山市の木造住宅耐震診断・耐震改修補助制度でも、一定の条件を満たす昭和56年5月31日以前に建築工事へ着工した住宅が対象とされています。

査定では「旧耐震だから○％下がる」とは考えない

旧耐震住宅について、

「新耐震より30％安くなる」

「旧耐震なら建物価値はゼロ」

というように、一律の割合で査定することは適切ではありません。

実際には、複数の条件を組み合わせて判断します。

つまり、旧耐震は査定要素の一つではありますが、それだけで不動産全体の価格が決まるわけではありません。

旧耐震の影響は「建物価格」と「土地価格」を分けて考える

旧耐震住宅の査定を理解するうえで、特に重要なのがこの考え方です。

築年数が古くなれば、一般的に建物として評価できる部分は小さくなりやすくなります。

しかし、その土地が、

• 生活利便性が高い
• 道路条件が良い
• 住宅需要がある
• 形が整っている
• 建て替えしやすい

といった条件を満たしていれば、土地価値を中心に売却できる可能性があります。

ケース1｜旧耐震でも建物が十分使える

築年数が古くても、

• 定期的に修繕されている
• 雨漏りがない
• シロアリ被害が確認されていない
• 大きな傾きがない
• 水回りが使える
• 耐震改修履歴がある

など、維持管理状態が良い住宅もあります。

この場合、単純に「古家付き土地」として建物価値をゼロに近づけるのではなく、中古住宅やリノベーション住宅として販売できる可能性を検討します。

耐震改修履歴がある場合

過去に耐震診断や耐震改修を行っている場合は、

• 耐震診断報告書
• 補強計画書
• 工事見積書
• 工事写真
• 施工会社の資料

などが残っていれば、査定時に提示しておくと建物状態を判断する材料になります。

ケース2｜旧耐震で建物の傷みも大きい

旧耐震に加えて、

• 長期間空き家
• 雨漏り
• 床の腐食
• 傾き
• シロアリ被害
• 水回り設備の老朽化

などが重なっている場合は、住宅としての建物評価が低くなりやすくなります。

この場合は、建物の価値を高く見せるよりも、

「土地としていくらの価値があるか」

を確認することが重要です。

ケース3｜旧耐震でも土地価値が高い

旧耐震住宅の所有者が見落としやすいのが、土地の価値です。

例えば説明用の仮定として、

であれば、

「古い家だから価値がない」

という判断は正しくありません。

建物評価が小さくても、不動産全体では土地価値を中心に査定できます。

土地価格で重要になる条件

• 岡山市内のどのエリアか
• 駅・バス停・学校・スーパー等への距離
• 土地面積
• 土地形状
• 間口
• 前面道路
• 道路との高低差
• 再建築できる土地か
• 用途地域
• 周辺の住宅需要

特に古い住宅では、耐震性だけでなく再建築条件が価格に大きく影響することがあります。

ケース4｜中古住宅ではなく「古家付き土地」で売る

建物の耐震性能や老朽化を考えると、中古住宅として販売するよりも古家付き土地として販売するほうが向いているケースがあります。

旧耐震住宅だからといって、必ず耐震改修をして中古住宅として売る必要はありません。

建物状態と土地需要によっては、最初から古家付き土地として販売する方法も検討できます。

旧耐震だから耐震改修してから売るべき？

ここは慎重な判断が必要です。

耐震改修によって建物の商品性が高まる可能性はあります。

しかし、

とは限りません。

例えば説明用の仮定として、

• 耐震改修前の想定売却価格：1,000万円
• 耐震改修費：200万円
• 改修後の想定売却価格：1,100万円

なら、価格は100万円上がっても、200万円の工事費を回収できていません。

実際には物件ごとに金額は異なりますが、考え方としては、

まで確認する必要があります。

耐震診断をしてから売ったほうがいい？

これも物件によって判断が変わります。

耐震診断を行うことで、現在の住宅の耐震性能を具体的に把握できるメリットがあります。

一方、買主が最初から建物を解体して新築する予定なら、売主が耐震診断をする必要性が低い場合もあります。

耐震診断を検討しやすいケース

• 中古住宅として販売したい
• 建物を残して利用してほしい
• 古民家・リノベーション住宅として売りたい
• 建物状態を客観的に確認したい

土地売却を先に検討してもよいケース

• 建物の老朽化がかなり進んでいる
• 買主が建て替える可能性が高い
• 土地価値が価格の中心になっている
• 改修費用が大きい

査定前に集めておきたい資料

旧耐震住宅の場合、次の資料が残っていれば査定時に用意しておくと便利です。

資料がすべて揃っていなくても査定相談自体はできます。

旧耐震住宅の査定で避けたい4つの判断

1．「旧耐震だから売れない」と決めつける

旧耐震は売却を考えるうえで重要な情報ですが、それだけで売却できないと決まるものではありません。

2．査定前に高額な耐震改修をする

売却価格の上昇額より工事費のほうが大きければ、売主の手残りが減る可能性があります。

3．査定前に解体してしまう

古い建物でもリノベーション需要がある場合があります。

また、解体費をかけても、その費用以上に土地価格が上昇するとは限りません。

4．築年数だけで自宅の価値を判断する

古い住宅ほど、建物よりも土地条件が査定額の中心になるケースがあります。

築年数だけではなく、立地、道路、土地形状、再建築条件まで確認することが重要です。

旧耐震住宅は「3つの価格」を確認すると判断しやすい

売却方法に迷う場合、査定時に次の3つを確認すると比較しやすくなります。

この3つを比較すると、

• 耐震診断をする
• 耐震改修する
• 現況で売る
• 古家付き土地で売る
• 解体して売る

のどの方法が適しているかを判断しやすくなります。

まとめ｜旧耐震だから安いのではなく「何に価値があるか」を見る

旧耐震住宅の売却では、

「旧耐震だからいくら安くなるか」だけを考えるのではなく、「建物と土地のどちらに価値があるか」を確認すること

が重要です。

建物状態が良ければ、中古住宅やリノベーション向けとして評価できることがあります。

建物の老朽化が進んでいても、土地の立地、面積、道路、再建築条件が良ければ、土地価値を中心に売却できる可能性があります。

また、売却することが目的であれば、査定前に耐震改修や解体へ大きなお金をかける必要があるとは限りません。

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※本記事は2026年9月時点の公表情報等を参考に、旧耐震住宅の売却・査定について一般的な考え方を整理したものです。「旧耐震」という区分だけで個別住宅の耐震性能を判断することはできません。具体的な耐震性能については、建築士等による耐震診断をご検討ください。また、不動産の査定価格・売却価格は、建物状態、土地、接道、法令上の制限、市場動向、売却条件等によって異なります。