旧耐震の家、岡山で売るときに知っておきたい価格への影響
「うちの実家は旧耐震らしい。売るとき、やっぱり不利になるのだろうか」——岡山市内の古い実家を売ろうとされている方から、こうしたご相談をいただきます。
旧耐震基準の家は、たしかに売却時に価格へ影響することがあります。ただ、それは「建物が傷んでいるから」という理由だけではありません。旧耐震ならではの、価格を下げる特有の仕組みがあるのです。この記事では、旧耐震の家がなぜ・どのくらい価格に影響するのか、その理由を分かりやすく整理し、あわせて価格を下げすぎずに売るための対処法もお伝えします。仕組みを知れば、打つべき手が見えてきます。
先に結論
旧耐震の家が売却で不利になる最大の理由は、建物の状態そのものより、「買い手が住宅ローンを組みにくく、購入できる人が限られる」ことにあります。買える人が減れば、需要が下がり、価格も下がりやすくなります。ただし、耐震改修や価格設定の工夫、リフォーム前提の買い手へのアプローチなど、対処法はあります。まずは仕組みを理解することが大切です。
そもそも「旧耐震」とは
耐震基準は、建築基準法で定められた「地震に対する建物の強度の基準」です。1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正され、これを境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれます。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
|---|---|---|
| 時期 | 1981年5月31日以前の建築確認 | 1981年6月1日以降の建築確認 |
| 想定する地震 | 震度5強程度で倒壊しない | 震度6強〜7でも倒壊しない |
| 売却時の扱い | 買い手が慎重になりやすい | 比較的売りやすい |
旧耐震か新耐震かは、いつ建物の建築確認を受けたかで決まります。おおよそ築40年以上（2026年時点）が目安になりますが、正確には登記事項証明書などで建築時期を確認する必要があります。記憶だけで判断せず、書面で確かめることが大切です。
なぜ旧耐震だと価格が下がるのか｜3つの理由
旧耐震の家が価格面で不利になるのには、次の3つの理由があります。特に①が、価格への影響として最も大きく効いてきます。
理由①｜買い手が住宅ローンを組みにくい
これが最大の理由です。旧耐震の物件は、金融機関が「耐震性にリスクがある」と判断し、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。担保としての評価が物件価格より低くなる「担保割れ」で審査に通らなかったり、借りられる金額が減額されたりするケースがあります。
その結果、「買いたくても、ローンが組めなくて買えない」という人が増えます。現金で買える層やリフォーム前提の層に買い手が限られるため、需要が減り、価格が下がりやすくなるのです。建物の状態が良くても、この「買い手が減る」という構造的な要因で、価格は影響を受けます。
理由②｜地震保険の保険料が割高になる
地震保険は、建物の耐震性能が高いほど保険料が割引されます。旧耐震の住宅は、この割引の対象外となることが多く、保険料が高くなりがちです。買い手にとっては、購入後のランニングコストが上がる要素になるため、価格交渉の材料になることがあります。
理由③｜住宅ローン控除を受けにくい
買い手が住宅ローン控除（一定期間、所得税などが軽減される制度）を受けるには、原則として新耐震基準の住宅である必要があります。旧耐震の物件では、「耐震基準適合証明書」などで耐震性を証明できれば対象になる場合もありますが、証明を得るには手間がかかります。この控除が使いにくいことも、買い手にとってはマイナス材料になります。
「旧耐震だから売れない」ではない
ここまで価格が下がる理由を挙げてきましたが、旧耐震の家が売れないわけではありません。実際、旧耐震の一戸建ては、次のような形で売れています。
- リフォーム・リノベーション前提の買い手が、耐震改修も含めて購入する
- 現金で購入する層が、住宅ローンを使わずに買う
- 土地目当ての買い手が、古家付き土地または更地として買う
特に、土地に需要のある立地であれば、建物が旧耐震であっても、土地の価値でしっかり売れることがあります。旧耐震は「価格に影響する要因の一つ」ではありますが、「売れない理由」ではありません。
価格を下げすぎずに売るための対処法
旧耐震のマイナスを、少しでも和らげて売るための方法があります。物件の状況に応じて検討します。
対処1｜耐震診断・耐震改修をする
耐震診断を受けて、新耐震基準を満たしていることが証明できれば、あるいは耐震改修工事で基準を満たせば、買い手が住宅ローンを組みやすくなり、売りやすくなることがあります。ただし、改修には費用がかかるため、その分を価格で回収できるかの見極めが必要です。岡山市には耐震診断の費用を補助する制度もあるため、活用できる場合があります。
対処2｜リフォーム費用分を見込んだ価格で売る
買い手がリフォームや耐震改修をする前提で、その費用分をあらかじめ見込んだ価格に設定する方法です。相場より高くして「売主がリフォーム負担」とするより、費用分を値下げしたほうが、リフォーム前提の買い手には響きやすく、売れやすくなることがあります。
対処3｜土地の価値を軸に売る
建物が古く旧耐震の場合、無理に建物の価値を訴求するより、「古家付き土地」や更地として、土地の価値を軸に売るほうが現実的なことがあります。この場合、旧耐震であることは価格に大きく響きにくくなります。
迷ったら、まず査定で「どう売るのが得か」を確認
旧耐震の家をどう売るかは、建物の状態、立地、土地の価値、そして耐震改修にかける費用を回収できるかによって変わります。耐震改修に費用をかけるべきか、そのまま土地として売るべきか——この判断を誤ると、無駄な出費につながりかねません。
だからこそ、まずは不動産会社に相談し、査定を受けることをおすすめします。査定を通じて、「耐震改修して売るべきか」「リフォーム前提で売るべきか」「土地として売るべきか」が見えれば、どう動くべきかの判断がつきます。査定は無料ですし、旧耐震の物件でも問題なく受けられます。まずはご相談ください。
よくある質問
Q. 旧耐震の家は、そもそも売れるのでしょうか？
売れます。リフォーム前提の買い手、現金購入層、土地目当ての買い手など、旧耐震でも購入する層はいます。特に土地に需要のある立地なら、建物の耐震性に関わらず売却が可能です。ただし、買い手が限られる分、価格への影響は考慮しておく必要があります。
Q. 耐震改修してから売れば、高く売れますか？
ケースによります。改修によって買い手が住宅ローンを組みやすくなり、売りやすくなることはありますが、改修費用は高額になることも多く、その分を価格で回収できるとは限りません。改修する前に、費用対効果を査定で見極めるのがおすすめです。
Q. うちの家が旧耐震かどうか、どうやって確認しますか？
建物の建築確認を受けた時期で判断します。1981年（昭和56年）5月31日以前なら旧耐震です。正確な時期は登記事項証明書などで確認できます。「昭和50年代の家だったはず」という記憶ではなく、書面で確かめることをおすすめします。
Q. 旧耐震だと、買い手は本当に見つかりにくいのですか？
住宅ローンを使う一般のファミリー層は慎重になりやすいですが、リフォーム前提の層や現金購入層、土地目当ての層には需要があります。売り方を工夫し、適切な買い手層に向けてアプローチすることで、売却は十分に可能です。
「旧耐震の家、どう売るのが得？」——耐震改修に費用をかける前に、まずご相談ください。
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※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、実際の価格への影響・売却の成否・住宅ローンや保険の取扱いは、物件の状況や金融機関・保険会社の判断により異なります。住宅ローン審査や住宅ローン控除、地震保険の要件は変更される場合があり、個別の可否は各金融機関・保険会社・税務署にご確認ください。耐震診断・改修の補助制度は岡山市の公式ページでご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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