売却と維持、どっちがお金がかかる？岡山で長期比較

先に結論｜利用予定がない空き家は「維持期間」が長いほど支出が積み上がる

単純化すると、費用構造は次のようになります。

つまり、

維持期間中の費用が上乗せされる可能性があります。

売却と維持では「お金の出方」が違う

売却は一時的に金額が大きく見えます。

維持は1年ごとの支出が小さく見えるため、負担感が見えにくいのが特徴です。

維持費は年間だけ見ると小さく感じる

例えば、説明用のモデルとして、

とします。

月平均なら約1万7,000円です。

この金額だけ見ると、

「それくらいなら残しておこう」

と思うかもしれません。

しかし期間を延ばすと、

になります。

※上記は考え方を説明する単純モデルです。実際の維持費は固定資産税額、建物状態、庭、管理方法、保険等によって異なります。

年間30万円なら10年間で300万円

年間維持費が30万円なら、

です。

しかも、これは大きな修繕を含めない単純計算です。

途中で、

• 屋根補修
• 雨漏り
• 給湯器故障
• 外壁補修
• 庭木伐採
• シロアリ

などが発生すれば、さらに負担が増える可能性があります。

モデル比較｜今売る・5年後に売る・10年後に売る

ここからは、費用構造を理解するための仮のモデルで比較します。

※金額は比較方法を説明する仮例です。税金・将来価格等は単純化しています。

パターンA｜今売る

売却すれば、その後は所有者として毎年空き家を管理する費用は発生しません。

パターンB｜5年間持ってから売る

売却費用を同じ50万円と仮定すれば、

という累計支出になります。

パターンC｜10年間持ってから売る

売却費用を50万円と仮定すれば、

です。

3パターンを一覧で比較

このモデルでは、10年間保有することで、今売る場合より約300万円多く支出しています。

重要｜「維持してから売る」なら、売却費用は後ろへ移るだけ

長期比較で見落としやすいポイントです。

例えば、

「今売れば50万円の売却費用が掛かるから、売らずにおこう」

という判断をしたとします。

しかし5年後に結局売るなら、

ことになります。

つまり、売却費用を節約したというより、支払時期を後ろへずらしただけになる場合があります。

何年持つと「今売る費用」を超える？損益分岐を計算

一つの考え方として、年間維持費と現在の売却費用を比較できます。

例えば、

なら、

です。

単純な維持費だけなら、約2年半で現在の売却費用と同程度の支出になります。

もちろん、その後売却するなら売却費用は別途必要です。

これが損益分岐を見る簡単な方法です。

年間維持費ごとの損益分岐イメージ

仮に現在の売却費用を50万円とします。

維持費が高い物件ほど、売却費用との差は短期間で縮まります。

ただし「費用が安い＝売却すべき」とは限らない

ここは重要です。

長期費用だけで見れば売却が有利でも、残す合理的な理由がある場合があります。

場合です。

例えば年間20万円掛かっても、2年後に子どもが住むことが具体的に決まっているなら、40万円の維持費を払って残すことに意味があるかもしれません。

逆に「具体的な利用予定がない」場合は累計費用を見る

判断しにくいのは、

「いつか誰かが使うかもしれない」

というケースです。

例えば、

という状態なら、少なくとも、

• 3年間の維持費
• 5年間の維持費
• 想定される修繕費

を計算しておきます。

「使うかもしれない」という可能性のために、5年間で100万～200万円を支払う価値があるのかを家族で考えます。

長期保有では「修繕費」が一番読みにくい

固定資産税や保険は比較的予測しやすい費用です。

一方、古い空き家で長期比較するときに難しいのが修繕です。

例えば、

• 雨漏り
• 瓦・屋根
• 雨樋
• 給排水
• 外壁
• シロアリ
• 庭木・越境枝

などは、毎年同額で発生するものではありません。

数年間ほとんど修繕がない場合もあれば、一度に大きな支出が発生する場合もあります。

長期比較では「修繕予備費」を入れる

例えば、年間維持費20万円だけで計算するのではなく、

のように別枠で考えておく方法があります。

実際の修繕見込みは、建物状態を確認して判断してください。

県外所有なら「交通費・時間」も維持コスト

岡山の実家を相続したものの、現在は東京・大阪など県外に住んでいるケースがあります。

すると、

• 新幹線・高速代
• ガソリン代
• 宿泊費
• 現地確認の時間

なども発生します。

年2回しか行かなくても、10年間なら20回です。

金銭だけでなく、管理に使う時間まで含めると負担が大きくなることがあります。

管理を外注すれば管理費が続く

遠方で自分では管理できない場合、空き家管理サービスを利用する方法があります。

定期的に、

• 外観確認
• 換気
• 通水
• 郵便物確認
• 庭等の確認

を依頼できます。

ただし、管理サービスを利用する限り毎月・毎年の費用が続きます。

管理が悪い状態で放置するより有効ですが、10年間利用するなら10年分の管理料として計算する必要があります。

売却費用にも「今払う意味」がある

売却費用は、支出だけを見るとマイナスです。

しかし売却すれば、

• 固定資産税等の継続負担から離れる
• 管理が不要になる
• 修繕リスクがなくなる
• 草刈り等が不要になる
• 売却代金を別用途へ使える

という変化があります。

つまり売却費用は、

毎年続く負担を終了させるための一時費用

という見方もできます。

一方、維持費にも「残せる価値」がある

維持費も単純な無駄ではありません。

適切に管理すれば、

• 家族が将来利用できる
• 建物劣化を抑えられる
• 将来賃貸できる可能性を残せる
• 思い出のある家を残せる

という価値があります。

売却価格の将来予想だけで判断しない

「5年待てばもっと高く売れるのでは？」

と思うことがあります。

将来価格が上がる可能性も、下がる可能性もあります。

しかし価格が少し上がっても、その間に維持費を払っています。

例えば、

なら、単純な売却価格差100万円は維持費100万円で消える計算になります。

さらに修繕費が掛かれば、待ったことによる経済的メリットがなくなる可能性があります。

反対に価格が下がったら差はさらに広がる

仮に、

なら、

• 売却価格が100万円低下
• 維持費100万円を支出

という2つの影響があります。

もちろん将来価格を正確に予測することはできません。

だからこそ、今の価格と保有費を定期的に確認することが重要です。

比較するときは「3つの数字」を用意する

この3つがあれば、かなり具体的に比較できます。

家族会議では「1年」ではなく「5年」で聞く

例えば家族に、

「年間20万円掛かるけど残す？」

と聞くと、

「20万円なら残そう」

となるかもしれません。

しかし、

「今後5年間利用予定がなく、維持費だけで100万円。修繕があればさらに掛かるけれど残す？」

と聞くと、話し合いの内容が変わります。

迷ったら「3年・5年・10年」で表を作る

これに、必要に応じて修繕費を加えます。

そして現在の売却費用・手取りと比べます。

「あと1年だけ持つ」なら確認したいこと

売却を1年延期すること自体が悪いわけではありません。

例えば、

• 相続人の話し合いが必要
• 親の施設入所直後で判断できない
• 1年以内に利用する可能性がある

なら、1年間管理することに意味があります。

その場合は、

を決めておきます。

維持を選ぶなら「次の判定日」を決める

今は売らないと決めた場合も、判断を永久に固定する必要はありません。

このように、再検討の条件を決めておく方法があります。

売却を考えやすいケース

維持を考えてもよいケース

「売る・残す」の答えは査定額だけでは出ない

査定価格1,000万円と聞いても、それだけでは判断できません。

必要なのは、

です。

よくある質問

Q．売却と維持では、結局どちらがお金がかかりますか？

物件によります。売却費用は一度に発生しやすい一方、維持費は保有する限り毎年続きます。利用予定がなく長期間維持する場合は、累計維持費と修繕費が大きくなる可能性があります。

Q．年間20万円なら、売らずに持っていても大丈夫では？

1年なら20万円ですが、5年で100万円、10年で200万円です。さらに大規模修繕が発生する可能性もあります。何年間持つ予定かとセットで考えてください。

Q．売却費用が50万円なら、維持した方が安くないですか？

短期間なら維持費の方が少ないケースがあります。ただし将来結局売却するなら、その期間の維持費を支払った後に売却費用も発生します。

Q．売らずに5年待って価格が上がれば得では？

可能性はあります。ただし価格上昇分と5年間の維持費・修繕費を比較する必要があります。100万円高く売れても、5年間で100万円以上維持費を使っていれば経済的な差は小さくなります。

Q．固定資産税だけ計算すればいいですか？

固定資産税等だけでなく、保険、草刈り、庭木、電気・水道基本料金、管理、修繕、交通費等も確認してください。

Q．維持費が分からない場合は？

直近1年間に支払った固定資産税・保険・水道光熱・草刈り・管理・修繕等を一覧にすると把握しやすくなります。

Q．今売らないと決めても大丈夫ですか？

もちろん維持する選択もあります。ただし「いつ再検討するか」を決めておくことをおすすめします。1年後の再査定、大規模修繕発生時など、見直す条件を決めてください。

Q．何年持てば売却より損になりますか？

一律には決まりません。「現在の売却費用÷年間維持費」で単純な損益分岐の目安を出すことはできますが、将来の修繕・売却価格・税金・利用価値等も含めて判断してください。

まとめ｜「今の売却費」と「将来の累計維持費」を比べる

岡山の空き家について、売却と維持のどちらがお金がかかるか考えるなら、1年間だけを比べないことが重要です。

という違いがあります。

特に利用予定のない空き家は、

年間20万円でも10年間なら200万円。

年間30万円なら300万円。

年間40万円なら400万円。

となります。

そこへ大規模修繕が加われば、さらに負担が増える可能性があります。

一方、近い将来家族が住むなど、維持費を払ってでも残す具体的な理由があるなら、保有が合理的なケースもあります。

売る・残すの判断は、

• 現在査定価格
• 現在売る場合の費用
• 年間維持費
• 将来修繕費
• 何年間持つ予定か
• 具体的な利用予定

を一枚にまとめて比較してください。

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