家の価値より住宅ローンの残りが多い状態を、オーバーローンといいます。買ってから年数が浅い家や、頭金を少なくして買った家では、珍しいことではありません。

オーバーローンのまま離婚を考えると、「売れない」「分けられない」と行き詰まったように感じるかもしれません。でも、取れる選択肢はあります。この記事では、オーバーローンかどうかの判断のしかた、財産分与での扱い、残るローンの責任、選択肢を順番に整理しました。

オーバーローンかどうかを判断する

オーバーローンかどうかは、家を売って手元に入るお金とローンの残りを比べて判断します。売るときには仲介手数料などの費用がかかるため、査定額そのままではなく、費用を引いた額で比べることが大切です。

隠れオーバーローンに注意

査定額が2,000万円、ローンの残りが1,950万円の場合です。一見、50万円余るように見えます。

財産分与ではどう扱われるか

家だけで見ると、価値はゼロ

オーバーローンの家は、それだけでは財産分与の対象にならないとされるのが一般的です。売っても手元に何も残らないため、家の価値はゼロと考えるからです。

ほかの財産と合わせると、考え方が分かれる

問題は、預貯金などほかの財産があるときです。家のマイナスをほかの財産と合わせて考えるかどうかで、分ける額が大きく変わります。

例：家の価値2,000万円、ローンの残り2,400万円（マイナス400万円）、夫婦の預貯金600万円

ローンはだれが払うのか

財産分与でどう決めても、金融機関に対するローンの責任は、契約のとおりです。

オーバーローンの家の5つの選択肢

① 差額を埋めて売る場合

家の価値2,000万円、ローンの残り2,400万円の場合の目安です。

• 売って手元に入る額：2,000万円－費用（おおむね77万円）＝おおむね1,923万円
• ローンの残り：2,400万円
• 埋める必要がある額：おおむね477万円

④ 金融機関の同意を得て売る場合

返済を続けるのが難しい事情があるときは、金融機関の同意を得て、通常の取引と同じように売る方法があります。住宅金融支援機構（フラット35）の場合は、「任意売却に関する申出書」の提出から始まり、物件の調査と価格の査定、売り出し価格の確認などを経て進みます。売ったあとに残ったローンの返し方は、金融機関と相談します。

この方法は、まず借りている金融機関に相談することから始まります。詳しい手続きは、住宅ローンの返済に関する記事で書いています。

②住み続ける・③貸す場合

住み続ける場合のリスクと、貸す場合の取り決めは、別の記事で詳しく書いています。

売って損が出たときの税金

家を売って損が出た場合は、税金はかかりません。さらに、住宅ローンが残るマイホームを、ローンの残りより低い価格で売って損が出たときは、条件を満たせば、その損をほかの所得と差し引いたり、翌年以降に繰り越したりできる特例があります（2027年12月31日までの売却が対象）。

主な条件は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えていること、返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること、夫婦などの特別な関係がある人に売ったものでないことなどです。

使えるかどうかは、売る前に税理士に確認してください。

進める順番

1. ローンの残りを返済予定表で確かめる（連帯債務・連帯保証の有無も）
2. 査定を受け、「査定額－費用」とローンの残りを比べる
3. 預貯金などほかの財産も一覧にする
4. 財産分与の考え方を弁護士に相談する
5. 選択肢を決める（差額を埋めて売る、住み続ける、貸す、任意売却、待つ）
6. 金融機関に相談する（一括返済、連帯保証から外れること、任意売却）
7. 取り決めを書面に残す（離婚協議書、公正証書など）

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、査定と、費用を引いた手取りの試算（オーバーローンかどうかの確認）、売却の手続き、貸す場合の家賃相場の確認と管理、家を出る方の住み替え先探しです。

よくあるご質問

行き詰まったように見えても、道はあります。 オーバーローンと聞くと、売ることも分けることもできないように感じるかもしれません。でも、数字を確かめれば、取れる選択肢が見えてきます。まずは査定と返済予定表の2つをそろえることから。一人で抱えず、専門家と一緒に、順番に考えていきましょう。