離婚にあたって家を売ると決めた方から、よくいただく質問です。

売ると決めたあとも、共有名義の手続き、ローンの返し方、代金の分け方と、確かめることは少なくありません。この記事では、査定から決済、代金の分配、確定申告までを順番に整理しました。

全体の流れと期間の目安

① 査定と書類の確認

まず、次の3つをそろえます。

このほか、購入したときの売買契約書と費用の領収書があれば探しておきます。売ったときの税金の計算で使います。

② 売り出す前に、二人で決めておくこと

離婚の売却がこじれやすいのは、決めておくべきことを決めないまま売り出したときです。次の6つを、売り出す前に決めて書面に残しておくことをおすすめします。

特に代金の分け方は、財産分与の取り決めと合わせて決めます。分け方の法的な考え方は、弁護士に相談してください。

③ 媒介契約（売却の依頼）

不動産会社に売却を依頼する契約です。共有名義の場合は、名義人全員が依頼者になるのが基本です。一方が窓口になる場合は、もう一方からの委任状を用意します。

媒介契約には、1社だけに頼む契約と、複数の会社に頼める契約があります。離婚の売却では、連絡の窓口を一つにしたほうが二人に同じ情報が届きやすいため、1社に絞る方も多いです。

④ 販売と内見の対応

広告を出し、購入を検討する方の内見に対応します。

どちらかが住んだまま売る場合は、住んでいる方が内見に立ち会うことになります。家を出た方が立ち会う必要はありません。家財が多いと部屋が狭く見えることがあるため、できる範囲で片付けておくと印象が良くなります。

空き家にしてから売る場合は、不動産会社が鍵を預かって内見に対応できます。

⑤ 売買契約

買主が決まったら、売買契約を結び、手付金を受け取ります。共有名義の場合は、名義人全員が売主として契約します。

同じ日に二人がそろうのが難しい場合は、別々の日時に署名する方法や、委任状で一方に任せる方法もあります。どの方法が取れるかは、不動産会社と買主側と相談して決めます。

⑥ 決済・引き渡し（ローンの完済）

買主から残りの代金を受け取り、その場で住宅ローンを一括で返し、抵当権を消す手続きをします。司法書士が立ち会い、名義を買主に移す登記も同じ日に行います。

決済の日には、司法書士が名義人全員の本人確認と売る意思の確認をします。立ち会えない方がいる場合は、事前に司法書士と面談して委任する方法があります。

⑦ 手取りの計算と代金の分配

手取りは、次の式で考えます。

手取り ＝ 売却価格 － 売却にかかる費用 － ローンの残り

計算してみると

2,500万円で売れて、ローンの残りが1,800万円の場合です。

このほか、ローンを一括で返す手数料（金融機関による）、引越しや家財の処分の費用がかかることがあります。売った利益に税金がかかる場合は、その分も手元に残しておく必要があります。

代金をどう分けるかは、②で決めた取り決めどおりに行います。取り決めが財産分与として決めたものなら、その内容を書面（離婚協議書や公正証書など）に残しておくと安心です。

⑧ 確定申告と税金

家を売った翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告が必要になる場合があります。

売った価格が、買ったときの価格などより高く、利益（譲渡所得）が出たときは、税金がかかることがあります。共有名義の場合は、持ち分に応じてそれぞれが申告するのが基本です。

マイホームを売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。夫婦などの特別な関係がある人への売却は対象外ですが、第三者に売る場合には使える可能性があります。家を出た方は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ることが要件の一つです。

離婚前に売るか、離婚後に売るか

どちらがよいかは、話し合いの状況と税金の扱いによって変わります。財産分与を家庭裁判所に求められる期間は、2026年4月1日以後の離婚なら離婚の時から5年です。

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、査定、売り出す前のルールづくりのための情報提供（相場、売却期間の目安、値下げの考え方）、媒介契約と販売、名義人お二人への同じ内容での連絡、売買契約と決済の段取り、司法書士の手配、家を出る方の住み替え先探しです。

よくあるご質問

一つずつ、順番に進めれば大丈夫です。 離婚と家の売却が重なると、決めることが多くて気持ちが追いつかないこともあります。まずは書類をそろえて、家の価値を知るところから。二人で決めておくルールがはっきりすれば、その先の手続きは順番に進んでいきます。