離婚することになったが、ローンの残っている家をどうすればいいのか」
子どもの学校を変えたくないので、このまま住み続けたい」
相手とはできるだけ話したくない。でも家のことは決めないといけない」
離婚や別居を考えるとき、持ち家は、お金のことと気持ちのことが重なりやすい問題です。何から手をつければいいのか分からないまま、時間だけが過ぎてしまう方も少なくありません。
このページでは、離婚で家をどうするかを決めるための確認事項、3つの選択肢、進める順番、岡山の相談先を整理しました。
離婚で家をどうするかは、まず①家の名義、②住宅ローンの名義と残り（連帯債務・連帯保証を含む）、③家の今の価値、④誰が住みたいかの4つを確かめてから考えます。選択肢は売る・どちらかが住み続ける・貸すの3つで、ローンと名義をすっきり整理しやすいのは売る方法です。住み続ける場合は、ローンの名義や連帯保証がそのまま残らないよう、金融機関への相談が欠かせません。財産分与を請求できる期間は、2026年4月1日以後の離婚なら離婚の時から5年です。法的な判断は弁護士に、税金は税理士に相談し、不動産会社には家の価値や売る・貸すの実務を相談する、という分担が進めやすい形です。
まず確かめる4つのこと
話し合いを始める前に、次の4つを確かめておくと、選択肢が見えやすくなります。
| 確かめること | 確かめ方 | なぜ必要か |
|---|---|---|
| ① 家の名義 | 登記事項証明書（法務局で取得できます） | 単独名義か共有名義か、持ち分の割合で、売るときに誰の同意が必要かが変わる |
| ② 住宅ローンの名義と残り | 金融機関の返済予定表、借入時の契約書 | 誰が債務者か、連帯債務・連帯保証になっていないか、あといくら残っているか |
| ③ 家の今の価値 | 不動産会社の査定 | ローンの残りより高いか低いかで、考え方が変わる |
| ④ 誰が住みたいか | ご家族の希望、子どもの学校・通学 | 住み続ける選択をするかどうかの出発点 |
特に見落とされやすいのが、住宅ローンの連帯保証・連帯債務です。家を出た側も、ローンの契約上の責任が残っていることがあります。
3つの選択肢を比べる
| 選択肢 | 良い点 | 気をつけたい点 | 向いている場合 |
|---|---|---|---|
| 売る | ローンと名義を整理しやすい。お金で分けられる | 家の価値がローンの残りより低いと、売っても返しきれないことがある。共有名義なら名義人全員の同意が必要 | どちらも住み続けない。ローンや名義の関係を残したくない |
| どちらかが住み続ける | 子どもの学校や生活の環境を変えずに済む | ローンの名義人と住む人が違うと、支払いが止まったときのリスクが大きい。名義やローンを移すには金融機関の同意が必要 | 住む側に返済の力がある、または金融機関と条件を整理できる |
| 貸す | 家を手放さずに、家賃収入を得られる | 家賃の分け方、修繕や管理の負担、将来売るときの取り決めが必要。住宅ローンの契約上、貸すことに金融機関の確認が必要な場合がある | 今は売りたくない、または売っても残るローンが大きい |
どれが正解ということはありません。家の価値とローンの残り、ご家族の暮らしを並べて決めることになります。
数字で見る｜家の価値とローンの残り
財産分与では、家の価値からローンの残りを引いた額が、分ける対象の目安として考えられることが多くあります。
例1：家の価値がローンの残りより高い（アンダーローン）
家の価値 2,000万円 － ローンの残り 1,500万円 ＝ 500万円
この500万円をどう分けるかを話し合います。仮に2分の1ずつなら、250万円ずつが目安です。
例2：家の価値がローンの残りより低い（オーバーローン）
家の価値 2,000万円 － ローンの残り 2,400万円 ＝ マイナス400万円
売っても400万円のローンが残ります。この場合の財産分与の考え方は、弁護士に確認が必要です。売っても返しきれないときは、金融機関の同意を得て売る方法（任意売却）を検討することもあります。
いずれも説明のための数字です。実際の家の価値は査定で、ローンの残りは返済予定表で確認します。
売る場合の概要
売る場合は、おおむね次の流れになります。
- 査定を受けて、家の価値の目安を知る
- ローンの残りと比べ、売ったお金で返しきれるかを確かめる
- 名義人全員で売ることを決める（共有名義の場合）
- 不動産会社と媒介契約を結び、売り出す
- 買主が決まったら売買契約、引き渡しとローンの完済
- 残ったお金を、取り決めに沿って分ける
共有名義の家は、名義人全員の同意がないと売れません。 相手と直接話したくない場合でも、弁護士を通じて進める方法があります。
住み続ける場合の概要
子どもの学校や暮らしを変えたくない、という理由で住み続けることを選ぶ方もいます。ただ、ローンと名義の関係がそのまま残ると、あとで困ることがあります。
| よくある形 | 起こりうること |
|---|---|
| 夫名義のローンの家に、妻と子どもが住み続ける（夫が返済を続ける） | 夫の返済が止まると、住んでいる側が家を失うおそれがある |
| 妻が連帯保証人のまま、夫が住み続ける | 夫の返済が止まると、家を出た妻に請求が来ることがある |
| 住む側に名義やローンを移したい | 金融機関の審査と同意が必要。収入によっては難しいことがある |
また、住宅ローンは名義人が住むことを前提にしていることが多く、名義人が家を出ると契約の条件に関わる場合があります。住宅ローン控除も、住む人が変わると受けられなくなることがあります。
住み続けると決める前に、金融機関に相談することをおすすめします。取り決めは、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておくと安心です。
貸す場合の概要
今は売りたくない、または売っても残るローンが大きい場合に、家を貸すという選択肢もあります。
貸す場合は、家賃を誰がどう受け取るか、修繕の費用を誰が出すか、将来売るときにどうするかを、あらかじめ決めておく必要があります。共有名義のまま貸すときは、取り決めがないとあとで話し合いが必要になりやすいので注意してください。
進める順番
- 事実を集める：登記事項証明書、ローンの返済予定表、家の査定
- 選択肢を並べる：売る・住み続ける・貸すの数字と暮らしを比べる
- 専門家に相談する：財産分与などの法的なことは弁護士、税金は税理士
- 話し合う：協議で決まらない場合は、家庭裁判所の調停という方法もある
- 書面に残す：離婚協議書、公正証書など
- 金融機関に相談する：ローンの名義や連帯保証、貸すことの確認
- 実行する：売却、名義の変更、賃貸の開始
- 税金の申告を確かめる：家を売ったり、財産分与で渡したりした場合
家の査定だけ先に受けておくと、話し合いの材料がそろいます。査定を受けたからといって、売らなければならないわけではありません。
財産分与を請求できる期間
財産分与を家庭裁判所に求められる期間は、改正された民法によって、2026年（令和8年）4月1日以後に離婚した場合は、離婚の時から5年になりました。2026年3月31日以前に離婚した場合は、これまでどおり2年です。
期間が長くなったとはいえ、時間がたつと家の価値やローンの残りも変わります。急ぎすぎる必要はありませんが、そのままにしないことが大切です。
税金の基本
財産分与で家を渡した側には、渡したときの時価で家を譲ったものとして、譲渡所得の税金がかかることがあります。受け取った側には、通常、贈与税はかかりません（分与の額が多すぎる場合などの例外があります）。
家を売った場合の特例が使えるかどうかは、離婚の時期や住んでいた期間によって変わります。売る前、渡す前に税理士に相談してください。
別居中・離婚後の住まい
家を出る側、または家を売ったあとの住まいも、あわせて考えておく必要があります。住宅ローンを払いながら賃貸を借りる場合や、子どもの学区を変えずに住み替えたい場合は、進め方に工夫が要ります。熟年離婚のあとの部屋探しについては「熟年離婚で部屋探しに困る方へ」で書いています。
安全が心配なときは
相手からの暴力や強い言葉で不安がある場合は、家のことより、まず安全を優先してください。岡山市では、岡山市男女共同参画相談支援センター（配偶者暴力相談支援センター）が相談を受けています（電話 086-803-3366）。家のことは、安全が確保できてから、弁護士を通じて進める方法もあります。
岡山の相談先
| 相談したいこと | 窓口 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 法律の相談（財産分与、離婚の条件） | 法テラス（法テラス・サポートダイヤル） | 0570-078374 |
| 家庭裁判所の手続き（調停など）の案内 | 岡山家庭裁判所 家事手続案内（法律相談はできません） | 裁判所のウェブサイトで確認 |
| ひとり親になる方の暮らしの相談（離婚前を含む） | 岡山市 各福祉事務所の母子・父子自立支援員／こども福祉課 | こども福祉課 086-803-1221 |
| 暴力・夫婦関係の悩み | 岡山市男女共同参画相談支援センター | 086-803-3366 |
| 税金 | 税理士、税務署 | — |
| 住宅ローンの名義・条件 | 借り入れている金融機関 | — |
| 家の価値、売る・貸す・住み替え | 不動産会社 | 当社：086-239-3296 |
当社にできること・できないこと
当社は、岡山市北区奉還町の不動産会社です。売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理を行っています。
当社がお手伝いできるのは、家の査定（話し合いの材料として）、売却の手続き、家を貸す場合の募集と管理、家を出る方や売ったあとの住み替え先探し、そして不動産の面から見た選択肢の整理です。
一方で、当社はご夫婦のどちらか一方の代理として、相手と交渉することはできません。 財産分与の割合などの法的な判断、税金の判断も行えません。それぞれ弁護士、税理士の領域です。共有名義の家を売る場合は、名義人全員の意思を確認して進めます。
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離婚後の部屋探し（公開済み）
よくあるご質問
離婚するとき、家はどうするのがいちばんよいですか。
どれが正解ということはありません。家の名義、住宅ローンの名義と残り、家の今の価値、誰が住みたいかの4つを確かめてから、売る・住み続ける・貸すを比べます。ローンや名義の関係を整理しやすいのは売る方法ですが、子どもの学校などの事情で住み続けることを選ぶ方もいます。
ローンが残っている家でも売れますか。
売れます。売ったお金でローンを返しきれる場合は、通常の売却と同じように進められます。家の価値がローンの残りより低く、売っても返しきれない場合は、金融機関の同意を得て売る方法を検討することもあります。まず査定と返済予定表で、家の価値とローンの残りを比べてください。
夫名義の家に、離婚後も妻と子どもが住み続けられますか。
住み続けることはできますが、夫がローンの返済を続ける形だと、返済が止まったときに家を失うおそれがあります。また、住宅ローンは名義人が住むことを前提にしていることが多く、契約の条件に関わる場合があります。住み続けると決める前に、金融機関に相談し、取り決めを公正証書などの書面に残しておくと安心です。
共有名義の家を、相手の同意なしに売れますか。
家全体を売るには、名義人全員の同意が必要です。相手と直接話したくない場合は、弁護士を通じて話し合いを進める方法があります。当社は、どちらか一方の代理として相手と交渉することはできません。
財産分与はいつまで請求できますか。
改正された民法により、2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚の時から5年以内に家庭裁判所に財産分与を求めることができます。2026年3月31日以前に離婚した場合は、これまでどおり2年です。個別の事情は弁護士や法テラスでご確認ください。
財産分与で家を渡すと税金はかかりますか。
家を渡した側には、渡したときの時価で家を譲ったものとして、譲渡所得の税金がかかることがあります。受け取った側には、通常、贈与税はかかりませんが、分与の額が多すぎる場合などの例外があります。売る前、渡す前に税理士にご相談ください。
離婚が決まる前に、家の査定だけしてもらえますか。
できます。査定は、話し合いの材料として家の価値の目安を知るためのものです。査定を受けたからといって、売らなければならないわけではありません。
家の価値を知るところから、ご相談ください
話し合いの材料としての査定、売る・貸す場合の手続き、家を出る方の住み替え先探しまで。不動産の面から選択肢を整理します。査定だけのご相談もできます。
※当社は、ご夫婦のどちらか一方の代理として相手と交渉することはできません。財産分与などの法的な判断、税金の判断も行えません。弁護士・法テラス、税理士へのご相談をおすすめします。
急がなくても大丈夫です。 離婚と家のことは、気持ちの負担が大きく、一度に決めようとすると疲れてしまいます。まずは家の名義とローンの書類を手元にそろえ、家の価値を知るところからで十分です。法律のことは弁護士に、税金は税理士に、家のことは当社に。分けて相談しながら、ご自身とご家族にとって納得できる形を一つずつ決めていきましょう。
最終更新日：2026年9月24日
確認先：法務省（民法等の一部を改正する法律〈令和6年法律第33号〉、2026年4月1日施行）、国税庁（No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき、No.4414 離婚して財産をもらったとき）、法テラス、岡山家庭裁判所、岡山市（母子家庭・父子家庭等への支援、男女共同参画相談支援センター）。制度は変わることがあります。最新はそれぞれの窓口でご確認ください。
（この記事は一般的な情報の整理です。当社は法的な判断、税金の判断、相手方との交渉の代理は行えません。）
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- 業務内容：売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・空き家管理および対策相談・内外装リフォーム・空室対策相談・保険代理店
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- 代表：城井 仁（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士、不動産実務経験25年以上）
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