「実家の床が少し傾いている気がする」

「ドアが自然に閉まる場所がある」

「不動産会社に相談する前に、傾きを直したほうが高く売れるのだろうか」

岡山で築年数の古い実家や空き家を売却するとき、このようなことで悩む方は少なくありません。

場合によっては、100万円、200万円と修繕費をかけても、同じ金額だけ売却価格が上がるとは限りません。

この記事では、岡山市を中心に空き家・古家の売却相談を行っているミニクルホームが、「傾いた家に売却前のお金をかけるべきか」という視点に絞って解説します。

まず確認｜「傾いた家＝直してから売る」ではありません

家が傾いていると、

「この状態では誰も買わないだろう」

「売却するなら、修理するのが売主の責任ではないか」

と考えてしまいがちです。

しかし、不動産売却では、必ずしも売主が新品に近い状態へ直してから引き渡すわけではありません。

例えば、傾いた古家でも、売却方法として次のような選択があります。

つまり、問題は「直せるか」ではなく、「直すことが売主にとって経済的に合理的か」です。

傾きを直す前に「原因」を確認する

同じように床が傾いていても、原因は一つではありません。

• 床材や床下地の劣化
• 柱や梁などの建物側の問題
• 基礎の沈下
• 地盤の不同沈下
• 擁壁や造成地の問題
• 長期間の老朽化

原因によって、必要となる工事の規模は大きく変わります。

床だけの問題なのか

床材や下地の劣化が中心であれば、比較的小規模な修繕で改善できる場合があります。

建物全体が傾いているのか

基礎や地盤に原因がある場合は話が変わります。

単純に床を水平にするだけでは根本的な解決にならないため、調査や大規模な工事が必要になる可能性があります。

査定で見るべきなのは「修理前」と「修理後」の差

傾いた古家の売却で特に重要なのが、この比較です。

この関係が成立する可能性が高ければ、修繕を検討する意味があります。

反対に、

であれば、売却のためだけに大きなお金をかける意味は薄くなります。

例｜修繕しても価格上昇が小さい場合

例えば、あくまで比較方法を示す仮定ですが、

• 現況の想定売却価格：900万円
• 傾き修繕費：180万円
• 修繕後の想定売却価格：1,000万円

だったとします。

売却価格は100万円上がりますが、180万円の修繕費が必要なら、単純計算では売主の手残りは増えません。

しかも、工事中も固定資産税、保険、管理、草刈りなどの保有コストは続きます。

だからこそ、「直せば高く売れる」という言葉だけで判断せず、修繕費を差し引いた最終的な手残りで比較することが重要です。

選択肢1｜傾きを修理して中古住宅として売る

建物そのものにまだ利用価値があり、立地的にも中古戸建て需要が見込める場合は、修繕してから販売する方法があります。

メリット

• 中古住宅を探している買主も対象にできる
• 建物価値を評価してもらえる可能性がある
• 買主が抱く不安を減らしやすい
• 住宅としての見せ方をしやすくなる

デメリット

• 売却前にまとまった資金が必要
• 工事費を売却価格で回収できる保証はない
• 工事期間中も維持費がかかる
• 修繕した部分以外の不具合が見つかる可能性がある

特に築年数が古く、屋根、外壁、水回り、シロアリなど別の修繕も必要な家では、傾きだけ直しても住宅としての評価が大きく改善しないことがあります。

選択肢2｜傾きを直さず現況のまま売る

売却前に高額な修繕費を負担したくない場合は、傾きの状況を説明したうえで現況で売却する方法があります。

特に、

• 買主が全面リフォームする予定
• 建て替えを考えている
• 不動産会社や投資家が購入する
• 土地を目的として購入する

といったケースでは、売主が先に修繕する必要性が低くなることがあります。

傾きを隠して価格だけを高く見せるのではなく、最初から状態を明確にし、それを踏まえた価格・条件で売るほうが、後々のトラブル防止につながります。

選択肢3｜「古家付き土地」として売る

建物としての利用価値が低くても、土地に価値があれば売却できる可能性があります。

この場合は「中古住宅」として建物を評価するのではなく、主に土地を購入する買主を対象にします。

例えば、

• 建物がかなり古い
• 傾き以外にも傷みが多い
• 水回りも全面交換が必要
• 買主の多くが建て替えを想定する地域

であれば、建物の傾きを高額な費用で修理するより、古家付き土地として販売するほうが合理的な場合があります。

「建物価値が低い」と「不動産価値がない」は別

ここは非常に重要です。

査定で建物価値がほとんど評価されなくても、土地に十分な需要があれば、不動産全体としての価値までゼロになるわけではありません。

駅、学校、スーパー、病院、道路、土地形状、接道条件、周辺需要などによっては、土地を目的とした買主を探せます。

選択肢4｜解体して更地で売る

傾きだけでなく建物全体の老朽化が激しい場合には、解体して更地で販売する選択肢もあります。

更地にすることで、

• 新築住宅を建てたい買主
• 建売業者
• 土地活用を考える事業者

などが検討しやすくなる場合があります。

ただし、解体にはまとまった費用が必要です。

また、建物を壊したからといって、その費用以上に売却価格が上がるとは限りません。

そのため、

を必ず比較してください。

傾きがあると査定では何を見られるのか

傾きがある家だからといって、査定額が一律に何％下がるというものではありません。

査定では、傾きだけでなく次のような要素を総合的に確認します。

そのため、同じ程度の傾きがある古家でも、岡山市中心部の土地需要が高い場所と、郊外で土地需要が弱い場所では、売却への影響は同じではありません。

こんな場合は「修理前に査定」が向いています

このような場合、修繕工事の契約をする前に一度不動産査定を受けておくと判断しやすくなります。

不動産会社に査定を頼むときに聞きたい5つの質問

傾いた古家を査定してもらう場合は、査定額だけを見るのではなく、次の5点を確認してください。

1. 今の状態なら、いくらくらいで売却できそうか
2. 傾きを直した場合、売却価格はどの程度変わりそうか
3. 中古住宅と古家付き土地のどちらが向いているか
4. 解体して更地にするメリットがあるか
5. この地域では、どのような買主が想定されるか

この5つが分かれば、単純な「査定価格」ではなく、売却方法まで含めて比較できます。

ミニクルホームでは「直す前」の相談にも対応しています

株式会社ミニクルホームでは、岡山市北区・中区・南区・東区を中心に、倉敷市、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市などの空き家・古家についてご相談を承っています。

傾きがあるからといって、先にリフォームや解体をする必要はありません。

例えば、

• 傾いたままでは売れないのか
• 土地としてはいくらくらいか
• 修理してから売る価値があるのか
• 古家付き土地で売れるのか
• 解体するべきなのか

といった段階でもご相談いただけます。

まとめ｜傾いた古家は「修理費を回収できるか」で考える

岡山で傾いた古家を売却するとき、必ず修理してから売る必要があるわけではありません。

選択肢は、

• 修理して中古住宅として売る
• 傾きを説明して現況のまま売る
• 古家付き土地として売る
• 解体して更地で売る

などがあります。

重要なのは「修理すればきれいになるか」ではなく、修理に使ったお金を売却価格で回収できる可能性があるかです。

傾いた古家を相続した場合や、修繕業者から高額な見積もりを提示された場合は、工事を決める前に現況での査定を取ってみてください。

現在の価値が分かれば、「直す・そのまま売る・土地として売る・解体する」の比較がしやすくなります。

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傾いた古家・空き家の売却相談

※本記事は、空き家・古家売却について一般的な考え方を説明するものです。実際の建物の傾きの原因・安全性・修繕方法については、建築士、施工会社、地盤調査会社等による専門的な確認が必要になる場合があります。売買時の契約不適合責任や説明内容についても、個別の物件・契約条件によって異なります。実際の売却価格や査定額は、土地・建物・立地・市場動向等によって異なります。