認知症になる前に｜岡山で親の空き家を売却できるうちに動く

先に結論｜「認知症になる前に売る」ではなく「売却できる状態を作る」

この記事で一番お伝えしたいのは、

という考え方です。

例えば現在、

• 親は施設で生活している
• 実家へ戻る可能性は低い
• 子どもも誰も住む予定がない
• 空き家管理に費用が掛かっている

のであれば、将来売却する可能性は比較的高いと考えられます。

それなら、売却そのものを先送りしても、査定や書類確認まで一緒に先送りする必要はありません。

重要｜「認知症」と「不動産を売却できない」は同じではない

不動産売買で重要になるのは、契約時に本人が取引の内容や結果を理解して意思表示できるかどうかです。

民法では、法律行為をした時点で意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。

したがって、単純に、

「認知症の診断がある・ない」

だけで判断するものではありません。

一方で、判断能力の低下が進んでから親名義の不動産を売ろうとすると、本人だけで通常の売買手続きを進めることが難しくなり、成年後見制度など法的な対応を検討するケースがあります。

※本人の意思能力の有無や成年後見制度の必要性は個別事情によって異なります。不動産会社だけで判断するものではなく、必要に応じて司法書士・弁護士・家庭裁判所等へ確認します。

理由1｜本人が「売りたい・残したい」を自分で決められる

親名義の実家について、子どもから見ると、

「どうせ誰も住まないから売ればいい」

と思うことがあります。

しかし所有者は親本人です。

まず本人へ、

• もう一度実家へ戻る希望があるか
• 誰も住まないなら売却してよいか
• 子どもへ残したいのか
• 売却するならいつ頃がよいと思っているか
• 最低限残してほしい家財はあるか

などを確認します。

本人が

「もう戻らないし、子どもも使わないなら売っていい」

と考えているのであれば、売却準備を進めやすくなります。

理由2｜「売ることは決まっているのに売れない」という状態を避けやすい

空き家の相談で難しいのは、家族全員が

「この家はもう売ろう」

と考え始めた時点で、本人による売却手続きが簡単ではなくなっているケースです。

例えば、

• 施設費用が増えて家を売りたい
• 空き家管理が負担になった
• 大きな修繕が必要になった
• 近隣から管理について連絡が来た

など、家族側では売却理由が明確になっていても、親本人が契約内容を理解して判断することが難しい状態であれば、通常とは違う手続きが必要になる場合があります。

理由3｜査定価格を本人と一緒に確認できる

親本人が元気な段階で査定を受けるメリットの一つは、本人も価格を知ったうえで判断できることです。

例えば、家族が、

「古い家だから300万円くらいだろう」

と思っていた物件でも、土地条件によっては違う評価になる可能性があります。

逆に、本人が

「昔高く買った家だから2,000万円くらいするだろう」

と思っていても、現在の査定価格とは差がある場合があります。

現在の査定価格を確認することで、

• 売却して施設費用等に充てる
• もう少し管理して残す
• 賃貸活用を検討する
• 家族へ残す

といった話を、具体的な数字を見ながら検討できます。

理由4｜親本人しか知らない売却情報を確認できる

古い実家ほど、所有者本人しか知らない情報があります。

例えば、

などです。

これらは売却時だけでなく、譲渡所得の税金を確認するときや、買主へ物件状況を説明するときにも重要になる場合があります。

本人が話せるうちに聞き取り、資料を一か所へまとめておくと、将来の売却を進めやすくなります。

理由5｜家財整理を本人と一緒に進められる

実家売却の大きな負担になるのが家財です。

特に長期間暮らした家には、

• 家具
• 家電
• 衣類
• 写真
• 手紙
• 仏壇
• 通帳
• 保険関係書類
• 権利証等の重要書類

などが残っていることがあります。

本人に聞けない状態になると、子どもだけで、

「これは捨てていいのか」

「何か重要な書類が入っていないか」

を一つずつ確認することになります。

全部捨てる必要はない

売却を考え始めたからといって、すぐ実家を空にする必要はありません。

まずは本人と一緒に、

に分けるだけでも将来の負担を減らせます。

理由6｜売却代金を何に使うのか本人と話せる

親名義の不動産を売却すれば、基本的に売却代金は親本人の財産です。

だからこそ、売却前に、

• 施設費用
• 介護費用
• 医療費
• 今後の生活費
• 住み替え費用

など、売却した資金を今後どう使うのかを本人と話しておくことも重要です。

理由7｜売却するなら「どの条件なら売るか」を決められる

売却準備をしたからといって、必ずすぐ販売を開始する必要はありません。

例えば、親本人と、

など、売却条件を決めておく方法があります。

これなら、

「高齢だから今すぐ売る」

ではなく、

「本人が決めた条件になったから売る」

という進め方ができます。

売却を考え始めたら確認する7ステップ

親名義なら、子どもが勝手に売却できるわけではない

ここも重要です。

実家の管理や固定資産税の支払いを子どもが担当していたとしても、親名義の不動産を子どもの判断だけで当然に売却できるわけではありません。

売買では、所有者本人の意思や権限確認が重要です。

委任状を用意すれば何でも解決する、というものでもありません。

そもそも委任する本人が、その委任や売却の内容を理解して意思表示できることが前提になります。

判断能力が低下してから売却が必要になった場合

すでに本人の判断能力が低下している場合でも、必ず不動産を処分できないという意味ではありません。

状況に応じて成年後見制度等を検討する場合があります。

成年後見人等が本人に代わって本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要となるケースがあります。

ここでいう居住用不動産には、現在施設や病院へ入っていて住んでいない家でも、入所前まで本人が生活していた住宅などが含まれる場合があります。

そのため、通常の本人売却に比べ、確認事項や手続きが増えることがあります。

※成年後見制度や居住用不動産処分許可の詳細については、関連記事「親が認知症に｜岡山市の実家が空き家になる前に知るべき成年後見制度」をご覧ください。

家族信託を検討したほうがいいケースもある？

将来の判断能力低下へ備える方法として、家族信託が話題になることがあります。

ただし、家族信託はすべての家庭に必要な制度ではありません。

財産内容、本人の希望、家族構成、将来の利用方法などによって検討すべき内容は変わります。

また、家族信託は本人が内容を理解して契約できる段階で検討する必要があります。

不動産だけを見て制度を選ぶのではなく、必要に応じて司法書士・弁護士等へ相談してください。

こんな状態なら「いつか」ではなく一度査定してみる

複数該当するからといって、すぐ売却する必要はありません。

まず、

• 現在の価格
• 親本人の希望
• 今後利用する人がいるか

を確認するだけでも、将来の選択肢を整理できます。

「本人が元気なうち」と「判断能力が低下した後」の違い

つまり、

高齢だから急いで売る

のではありません。

本人が参加して決められる時間を有効に使う

ということです。

よくある質問

Q．親が認知症と診断されたら、もう実家は売れませんか？

診断名だけで一律に決まるわけではありません。重要なのは、売買契約時に本人が取引の内容や結果を理解して意思表示できるかどうかです。判断能力に疑問がある場合は、不動産会社だけで判断せず、司法書士・弁護士等へ相談してください。

Q．物忘れがありますが普通に会話できます。

物忘れがあるという事実だけで売却の可否を判断することはできません。売買は大きな財産処分ですので、本人が契約内容を理解しているかが重要です。心配な場合は早めに専門家へ相談してください。

Q．子どもが委任状をもらえば代わりに売却できますか？

代理による手続きを検討できる場合はありますが、委任自体にも本人の意思が必要です。「判断できなくなってから委任状を作ればよい」と単純には考えられません。個別事情を確認して進める必要があります。

Q．施設へ入った実家は居住用不動産になりますか？

成年後見制度上の居住用不動産には、現在施設に入所して住んでいない住宅でも、施設入所前に本人が居住していた住宅などが含まれる場合があります。成年後見人等が処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

Q．親がまだ売りたくないと言っています。

本人に判断能力があり所有者本人が残したいと考えているのであれば、その意思は重要です。ただし、今後の管理方法、費用負担、再検討する時期などを家族で決めておくことをおすすめします。

Q．査定をしたら、そのまま売らないといけませんか？

査定と売却契約は別です。現在の価値を知ったうえで「今は売らない」という結論にすることもできます。

まとめ｜親本人が参加できるうちに「売れる準備」まで進める

親名義の岡山の空き家について、認知症になる前に必ず売却しなければならないわけではありません。

しかし、将来売却する可能性が高いのであれば、本人が判断できる段階で、

ところまで進めておくと、将来の選択肢を残しやすくなります。

親の判断能力が低下してから、

「家族全員は売りたいのに、どうやって売ればいいのか分からない」

という状態になってから動くより、本人が参加できる今のうちに一度方向を整理しておくほうが進めやすいケースがあります。

だからといって、焦って売却する必要はありません。

「売るかどうか」は後で決めても、「売却できる状態を作る準備」は今からできます。

岡山の親名義の実家が今後空き家になる、またはすでに空き家になっている場合は、まず現在の状態と価格を確認するところから始めてみてください。

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