家族信託で実家の売却に備える方法｜認知症になる前の準備

「親が認知症になったら、子どもが代わりに実家を売れる？」

「施設へ入った後、実家を売って介護費用に充てたい」

「家族信託をしておけば、家庭裁判所の手続をせずに売却できる？」

親名義の実家は、子どもが管理していても、親本人の財産です。

親の判断能力が十分にある間は、本人が売却契約を結び、売却代金の使い道を決められます。

しかし、認知症などによって売却内容を理解し、判断する能力が失われると、子どもが本人の代わりに署名して実家を売却することはできません。

そのような将来へ備える財産管理方法の一つが、一般に「家族信託」と呼ばれる民事信託です。

親が元気なうちに、実家の管理・賃貸・修繕・売却などを信頼できる家族へ任せる契約を結び、必要な登記をしておくことで、親の判断能力が低下した後も、契約で定めた目的と権限の範囲内で実家を管理・処分できる可能性があります。

親が認知症になると、なぜ実家を売れなくなる？

不動産売買は、売却価格、引渡し条件、契約不適合責任、手付金、税金などを理解したうえで行う重要な法律行為です。

民法では、法律行為をした時に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。

認知症の診断を受けたことだけで、直ちにすべての契約ができなくなるわけではありません。

重要なのは、売買契約を締結する時点で、本人が契約内容と結果を理解し、自分の意思で判断できるかどうかです。

家族信託とは？

家族信託は、法律上の正式な制度名というより、民事信託のうち、家族や親族が受託者となる財産管理の仕組みを表す一般的な呼び方です。

信託では、主に次の3者が登場します。

このように設計し、実家を信託財産として登記しておけば、父の判断能力が低下した後も、長男が受託者として契約に定められた範囲で売却手続を進められる可能性があります。

家族信託で実家売却に備えられる理由

1．受託者が契約上の売却権限を持てる

親本人が委託者として、子へ実家の管理・処分を任せる信託契約を結びます。

契約に売却権限が明確に定められていれば、受託者は信託目的に従い、実家の売却契約を締結できます。

ただし、「管理を任せる」とだけ書かれており、処分や売却権限が不明確な場合は、売却時に問題になる可能性があります。

2．認知症発症後も信託契約が継続する

親が判断能力のある間に有効な信託契約を締結し、財産移転と登記を済ませておけば、その後に親の判断能力が低下しても、信託は契約に従って継続します。

受託者は親の代理人としてではなく、信託財産の名義人として管理・処分を行います。

3．施設費用や介護費用へ売却代金を使える

実家を売却した代金は、受託者である子の個人財産になるわけではありません。

売却代金は信託財産として管理し、親の生活費、介護費、施設費、医療費など、信託目的に沿って支出します。

4．空き家期間中の管理や賃貸にも備えられる

親が施設へ入っても、すぐに実家を売るとは限りません。

契約に必要な権限を設けておけば、受託者が次の実務を行えるよう設計できます。

• 固定資産税や保険料の支払い
• 換気・通水・草刈りなどの空き家管理
• 雨漏りや設備故障の修繕
• 賃貸借契約の締結・更新・解約
• 家賃の受領と管理
• 実家の売却と代金管理

不動産を家族信託するなら信託登記が重要

信託契約書を作成しただけでは、登記簿上の不動産名義は変わりません。

実家を信託財産とする場合は、所有権を受託者へ移転し、その不動産が信託財産であることを登記します。

登記簿には、受託者の名義と信託に関する情報が記録されます。

法務省の案内でも、不動産など登記制度のある財産は、信託登記をしなければ、信託財産に属することを第三者へ対抗できないと説明されています。

売却に備えて信託契約へ入れたい項目

家族信託による実家売却までの流れ

1. 親本人の希望を確認する
   施設へ入った後に売るのか、賃貸するのか、家へ戻る可能性を残すのかを話し合います。
2. 実家の名義・権利関係を確認する
   登記事項証明書を取得し、単独名義、共有名義、抵当権、未登記部分を確認します。
3. 実家の査定を受ける
   現在の市場価格、賃貸可能性、修繕・解体費を確認します。
4. 信託する財産と受託者を決める
   実家だけでなく、固定資産税や修繕に使う金銭も検討します。
5. 専門家と信託内容を設計する
   売却条件、売却代金の用途、後継受託者、終了条件を決めます。
6. 信託契約を締結する
   本人の判断能力と意思を確認し、必要に応じて公正証書を作成します。
7. 所有権移転・信託登記を行う
   司法書士へ不動産登記を依頼します。
8. 信託専用の金銭管理を始める
   受託者個人の財産と分けて管理し、帳簿・領収書を残します。
9. 施設入所・空き家化後の方針を実行する
   管理、賃貸、売却を信託契約に従って進めます。
10. 売却代金を親のために管理する
    施設費、生活費、医療費などへ信託目的に従って支出します。

家族信託と成年後見制度の違い

家族信託は財産管理には柔軟性がありますが、介護施設との契約、医療・福祉手続、本人の生活全般を支援する制度ではありません。

そのため、家族信託と任意後見契約を併用し、実家や預貯金は信託、身上保護や信託外財産は任意後見で備える方法もあります。

家族信託と遺言の違い

遺言は、原則として本人が亡くなった後の財産承継を定めるものです。

家族信託は、本人の生前から財産管理を始め、判断能力が低下した後の管理・処分にも備えられます。

信託へ入れていない預貯金や不動産もあるため、家族信託を作れば遺言が不要になるとは限りません。

家族信託のメリット

• 親が元気なうちに財産管理の希望を反映できる
• 認知症発症後の実家管理・売却へ備えられる
• 施設費用や介護費用の支払い方法を決められる
• 売却まで空き家管理や修繕を継続しやすい
• 受託者や後継受託者を本人が選べる
• 財産の承継先を一定範囲で設計できる
• 家族間で実家の方針を共有するきっかけになる

家族信託のデメリット・注意点

契約作成と登記に費用がかかる

信託契約の設計、公正証書、司法書士・弁護士報酬、登録免許税などが必要になる場合があります。

財産額や不動産の数、家族関係、契約の複雑さによって費用は異なります。

受託者に長期的な事務負担がかかる

受託者は、自分の財産と信託財産を分けて管理し、帳簿や領収書を残す必要があります。

売却代金を自分の生活費へ使うことはできません。

家族間の不信感が生じることがある

一人の子へ大きな管理権限を与えると、他の兄弟から「勝手に売るのでは」「お金を使い込むのでは」と疑われる場合があります。

定期報告、信託監督人、重要事項の同意ルールなどを検討します。

すべての財産・手続をカバーできない

信託財産に入れていない財産や、介護・医療・身元保証などは別の準備が必要です。

税務が複雑になることがある

委託者、受託者、受益者の組合せ、受益者変更、信託終了時の財産帰属によって、贈与税・相続税・所得税・登録免許税等の扱いが変わる可能性があります。

住宅ローンが残る実家を信託できる？

住宅ローンや抵当権が付いた実家は、信託登記を進める前に借入先金融機関への確認が必要です。

ローン契約には、所有権移転や名義変更について金融機関の承諾を求める条項が設けられていることがあります。

金融機関へ相談せずに信託登記を行うと、契約上の問題が生じる可能性があります。

次の内容を確認しましょう。

• 住宅ローン残高
• 抵当権の内容
• 信託登記に金融機関の承諾が必要か
• 受託者が債務者となる必要があるか
• 団体信用生命保険への影響
• 将来売却する場合の一括返済条件

共有名義の実家でも家族信託はできる？

親が実家の持分だけを所有している場合、その持分を信託することは検討できます。

しかし、実家全体を売却するには、信託されていない他の共有持分について、共有者の協力が必要です。

家族信託が向いている可能性がある家庭

家族信託が向かない可能性がある家庭

• 本人が契約内容を理解できる状態ではない
• 信頼できる受託者候補がいない
• 兄弟間の対立が深い
• 受託者候補に借金・浪費・健康上の不安がある
• 信託する財産が少なく、費用負担が大きい
• 実家を近いうちに本人が直接売却できる
• 介護・医療手続への備えが主な目的である
• 税務・共有名義・事業承継が極めて複雑である

認知症の診断後でも家族信託はできる？

認知症と診断されたことだけで、一律に家族信託ができなくなるわけではありません。

ただし、本人が信託の目的、対象財産、受託者へ与える権限、将来の売却などを理解し、自分の意思で契約できることが必要です。

意思能力がない状態で行った法律行為は無効となるため、判断能力が大きく低下してから契約を急ぐのは危険です。

家族会議で確認したいこと

実家の査定を先に受ける理由

家族信託を作る前に、実家の現在価値と売却方法を確認しておくと、契約内容を具体化しやすくなります。

査定では次の項目を確認します。

• 現在の市場価格
• 中古住宅として売れるか
• 古家付き土地として売るべきか
• 解体後の土地価格
• 賃貸に出せる状態か
• 必要な修繕費
• 境界・接道・再建築の問題
• 売却までの想定期間
• 住宅ローン残高との差額

実家を残すことだけを前提に信託を作った後、実際には大規模修繕や解体が必要だと分かることもあります。

不動産の現状と親の希望を確認してから、管理・賃貸・売却の権限を設計することが重要です。

よくある質問

家族信託をすれば、子どもが自由に実家を売れますか？

自由に売れるわけではありません。受託者は信託目的と契約で定められた権限に従って売却します。親のためではなく、子自身の利益を目的に処分することはできません。

親が認知症になった後でも契約できますか？

契約内容を理解し判断できる意思能力が残っていれば検討余地はありますが、判断能力が失われている場合は有効な契約を締結できません。早めに専門家へ相談してください。

家族信託をすれば家庭裁判所の許可は不要ですか？

信託された不動産を受託者が契約に従って売却する場面は、成年後見人が本人の居住用不動産を処分する手続とは仕組みが異なります。ただし、信託契約、登記、売却権限、本人の居住権などの確認が必要です。

信託契約書だけ作ればよいですか？

不動産を信託財産とする場合は、所有権移転と信託登記が重要です。また、金銭管理用の口座や帳簿管理も必要になります。

実家を売ったお金は子が受け取れますか？

売却代金は受託者個人のお金ではなく、信託財産です。親の生活費・介護費・施設費など、契約で定めた目的に従って管理・支出します。

兄弟の同意は必要ですか？

親が単独所有し、判断能力がある状態で自分の財産を信託する場合、法律上すべての推定相続人の同意が常に必要とは限りません。ただし、将来の紛争を防ぐため、兄弟へ内容を説明し合意形成することが望まれます。

家族信託をすると贈与税がかかりますか？

委託者と受益者を同一人物とする自益信託など、設計によって税務上の扱いが異なります。受益者を別の人にする場合や受益権を変更する場合は、贈与税等が問題になる可能性があります。契約前に税理士へ確認してください。

家族信託をすれば相続対策もできますか？

財産承継を一定範囲で設計できますが、家族信託だけで相続税が減るわけではありません。信託外財産もあるため、遺言や相続税対策を別に検討する必要があります。

住宅ローンがある家でも信託できますか？

金融機関とのローン契約や抵当権の確認が必要です。信託登記前に必ず借入先金融機関と専門家へ相談してください。

家族信託と任意後見はどちらがよいですか？

実家の管理・売却など財産管理を重視する場合は家族信託、介護・福祉契約や信託外財産を含む支援には任意後見が適する場合があります。併用するケースもあります。

ミニクルホームで家族信託の契約を作れますか？

信託契約の法的設計や登記は、家族信託に詳しい司法書士・弁護士等へご相談ください。ミニクルホームでは、実家の査定、管理、賃貸、売却、解体前後の価格比較など、不動産実務の範囲で整理します。

まとめ｜家族信託は親の意思を残すための事前準備

親が認知症になった後、子どもが親名義の実家を自由に売却することはできません。

法定後見制度を利用する方法はありますが、成年被後見人等の居住用不動産を後見人が処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

家族信託は、親に判断能力があるうちに、実家の管理・賃貸・売却権限を信頼できる家族へ託しておく方法です。

準備は次の順番で進めます。

1. 親本人の希望を確認する
2. 実家の名義・抵当権・共有関係を確認する
3. 実家の査定と管理費用を確認する
4. 受託者・後継受託者を決める
5. 売却・賃貸・修繕・金銭管理の権限を設計する
6. 司法書士・弁護士・税理士へ相談する
7. 信託契約と不動産の信託登記を行う
8. 受託者が帳簿・領収書を管理する
9. 必要に応じて任意後見や遺言を併用する

家族信託は万能ではありませんが、親本人の希望を生前に確認し、実家をいつ・どの条件で売却するかを明確にする有効な選択肢になり得ます。

親の物忘れが進んでから急ぐのではなく、まだ家族で落ち着いて話せる段階で、実家の価格と将来の使い道を整理することが大切です。

※本記事は2026年7月時点の法令・公表情報と一般的な不動産売却実務を基に作成しています。家族信託の有効性、本人の意思能力、受託者の権限、信託登記、税務、住宅ローン、居住用不動産の売却手続は個別事情によって異なります。契約・登記前に、家族信託に詳しい司法書士・弁護士・税理士等へご確認ください。