未登記の増築部分がある家、岡山で売る前に確認すべきこと
「実家を売ろうとしたら、増築した部分が登記されていないと言われた」「そもそも未登記って何が問題なの？」——岡山市内の古い実家を売ろうとされている方から、こうしたご相談をいただきます。
岡山周辺の古い戸建てでは、増築した部屋や物置、離れが登記されていない「未登記」のケースが少なくありません。普段住む分には支障がなくても、いざ売却となると、この未登記が思わぬ足かせになります。この記事では、未登記の増築部分がある家を売る前に確認すべきことを、見分け方・売却への影響・手続きと費用の面から整理します。売却をスムーズに進めるための準備として、お役立てください。
先に結論
未登記の増築部分があると、そのままでは売却の手続きに支障が出ることがあります。まず、固定資産税の明細と登記事項証明書を照合して「本当に未登記か」を確認し、必要なら表題（変更）登記を行います。費用の目安は10〜15万円程度（資料がない古い家では20〜30万円になることも）。ただし、建物を解体して売る場合は登記が不要なこともあり、売り方によって必要な対応は変わります。
そもそも「未登記」とは
建物を新築したり増築したりしたときは、その内容を法務局に登記する必要があります。ところが、この登記がされていない建物を「未登記建物」といいます。登記されていないため、公的な記録上、その建物の所在や所有者が明確になっていない状態です。
未登記建物には、古い建物が多く見られます。昔は、家を建てるとき現金で支払うことが一般的で、住宅ローンを組む必要がありませんでした。住宅ローンを組む際には登記が必須になりますが、その必要がなければ、費用と手間のかかる登記をしないまま、という家が多かったのです。また、一度は建物を登記していても、あとから増築した部分だけ変更登記をしていない、というケースも非常によくあります。
未登記のパターン
ひとくちに未登記といっても、いくつかのパターンがあります。ご自身の家がどれに当たるかで、必要な手続きが変わります。
| パターン | 内容 |
|---|---|
| 建物全体が未登記 | そもそも建物の登記が一度もされていない |
| 増築部分が未登記 | 元の建物は登記済みだが、増築した部分が未登記（最も多い） |
| 所有者が亡くなったまま未登記 | 未登記のまま相続が発生している |
| 取り壊した建物の登記が残っている | 以前の建物の登記が抹消されず残っている |
確認①｜本当に未登記か、見分ける方法
まず、その増築部分が本当に未登記なのかを確認します。次の2つの書類を照合するのが確実です。
固定資産税の明細と、登記事項証明書を照合する
ポイントは、固定資産税の課税明細（名寄帳など）には載っているのに、登記事項証明書には載っていない建物があるかどうかです。市は現地を調べて課税するため、登記されていない建物にも固定資産税をかけていることがあります。そのため、「税金は取られているのに登記にはない」建物があれば、未登記の可能性が高いと考えられます。
岡山市内の物件なら、固定資産税の課税明細と、法務局で取得する登記事項証明書を並べて確認します。判断が難しい場合は、土地家屋調査士や不動産会社に相談すれば、照合してもらえます。
確認②｜未登記だと、売却でどう困るのか
未登記のままだと、なぜ売却で問題になるのか。主な理由は次のとおりです。
理由①｜買い手が住宅ローンを組めないことがある
登記されていない建物は、その所有権を公的に示すことができません。そのため、買い手が住宅ローンを組む際に必要な「抵当権の設定」ができず、融資が受けられないことがあります。買い手がローンを使えないと、購入できる人が限られ、売却が難しくなります。
理由②｜所有権を買い手に移せない
登記がなければ、その建物の所有権を買い手の名義に移す登記もできません。売買はできても、買い手が「自分のもの」と公的に示せない状態では、安心して購入してもらえません。
理由③｜買い手が現れても手続きで止まる
買い手が見つかってから登記を始めると、手続きに時間がかかり、その間に買い手が待ちきれず離れてしまうことがあります。「売れそうだったのに、登記で止まって流れた」という事態は避けたいところです。
確認③｜登記の手続きと費用の目安
未登記の建物を売れる状態にするには、登記が必要です。主に次の2つの登記を行います。
| 登記 | 内容 | 担当する専門家 |
|---|---|---|
| 表題登記（表題変更登記） | 建物の所在・構造・面積などを記録する。増築部分だけなら変更登記 | 土地家屋調査士 |
| 所有権保存登記 | その建物の所有者を記録する | 司法書士 |
費用の目安
| 費目 | 目安 |
|---|---|
| 表題登記（土地家屋調査士の報酬） | 8〜12万円程度 |
| 所有権保存登記（司法書士の報酬） | 2〜7万円程度 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×税率 |
| 総額の目安 | おおむね10〜15万円程度 |
未登記の古い建物は、当時の図面が残っていないことがほとんどです。その場合、土地家屋調査士が現地を測量して図面を作成する必要があり、手間がかかるため、20〜30万円程度になることもあります。また、未登記のまま相続が発生している場合は、遺産分割協議書の作成など、相続に関する手続きも加わります。正確な費用は、状況を見て見積もってもらうのが確実です。
確認④｜解体して売るなら、登記は不要なことも
ここは知っておくと費用を抑えられるポイントです。未登記の建物を解体して、更地として土地を売る場合は、その建物の表題登記をする必要はありません。壊してしまう建物を、わざわざ登記する意味がないためです。
ただし、解体した後は、自治体に「家屋滅失届」を提出する必要があります。これをしないと、存在しない建物に固定資産税がかかり続けることがあります。「未登記だから登記しなければ」と考える前に、そもそもその家を残して売るのか、解体して売るのかによって、必要な対応が変わってくるのです。
売り方によって、必要な対応は変わる
ここまでを整理すると、未登記の増築部分がある家は、売り方によって取るべき対応が異なります。
| 売り方 | 未登記への対応 |
|---|---|
| 中古住宅として、建物ごと売る | 表題登記・所有権保存登記が必要になる |
| 解体して、更地として売る | 登記は不要。解体後に家屋滅失届を提出 |
| 古家付き土地として売る | 状況による。買い手や契約条件に応じて判断 |
どの売り方が向くかは、建物の状態や立地、土地の価値によって変わります。未登記への対応も、その売り方に合わせて考えるのが合理的です。だからこそ、登記に着手する前に、まず「どう売るのが得か」を見極めることが大切です。
迷ったら、まず状況の確認と査定を
未登記の増築部分がある家を売るときは、まず「本当に未登記か」を確認し、「どう売るのが得か」を見極めることが出発点です。中古住宅として売るなら登記が必要ですが、解体して売るなら登記は不要かもしれません。登記に10万円以上かけたのに、実は解体して売ったほうがよかった、という無駄は避けたいものです。
だからこそ、まずは不動産会社に相談し、査定を受けることをおすすめします。査定を通じて、その家をどう売るのが現実的か、未登記にどう対応すべきかが見えてきます。査定は無料ですし、未登記の家でも問題なく受けられます。登記や測量が必要な場合は、土地家屋調査士や司法書士をご紹介しながら進められます。まずはご相談ください。
よくある質問
Q. 増築部分が未登記でも、家は売れますか？
売れますが、そのままでは手続きに支障が出ることがあります。中古住宅として建物ごと売る場合は、登記を整える必要があるのが一般的です。一方、解体して更地として売る場合は登記が不要なこともあります。売り方によって必要な対応が変わります。
Q. うちの増築が未登記かどうか、どうやって調べますか？
固定資産税の課税明細（名寄帳など）と、法務局で取得する登記事項証明書を照合します。税金の明細には載っているのに登記にない建物があれば、未登記の可能性が高いです。判断が難しい場合は、土地家屋調査士や不動産会社にご相談ください。
Q. 登記には、いくらくらいかかりますか？
表題登記と所有権保存登記を合わせて、おおむね10〜15万円程度が目安です。ただし、古い実家で図面が残っていない場合は測量が必要になり、20〜30万円程度になることもあります。相続がからむ場合はさらに手続きが加わります。正確な費用は状況を見て見積もってもらうのが確実です。
Q. 未登記のまま、親が亡くなっています。どうすればいいですか？
未登記のまま相続が発生している場合、登記の前に相続の手続き（誰が引き継ぐかを決める遺産分割など）が必要になることがあります。手続きが複雑になりやすいため、早めに司法書士や土地家屋調査士、不動産会社にご相談ください。
「増築が未登記の家、どう売る？」——登記に費用をかける前に、まず売り方から一緒に考えませんか。
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※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している費用・内容はあくまで一般的な目安であり、実際の登記手続き・費用・売却の成否は物件の状況により異なります。表題登記・所有権保存登記・相続に関する手続きや費用は個別の事情によって異なるため、具体的なケースは土地家屋調査士・司法書士等の専門家にご確認ください。登録免許税の税率や家屋滅失届の取扱いは、法務局・岡山市の各窓口でご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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