「親が施設に入所して、岡山市の実家が空き家になった」

「将来戻るかもしれないので、売っていいのか迷っている」

「施設費用がかかるので、実家を売却したほうがいいのか悩んでいる」

「空き家のまま管理するには、何をすればいいのかわからない」

「貸せるなら貸したいけど、古い家でも賃貸にできるのか不安」

このようなお悩みはありませんか？

岡山市でも、親御さんの施設入所をきっかけに、実家が空き家になるケースは増えています。

このときに大切なのは、すぐに「売る」「貸す」「残す」と決めることではありません。まずは、親御さん本人の意思、家の状態、施設費用、家族の考え、今後戻る可能性、維持管理の負担を整理することです。

岡山市では、空き家に関する相談に対応するため 岡山市空家等総合相談窓口 を設置しており、補助金・空き家情報バンク・除却・リフォーム・家財処分などの関連ページも案内されています。

この記事では、岡山市で親の施設入所により実家が空き家になったときに、売る・貸す・管理する判断基準を、ミニクルホームが現場目線でわかりやすく解説します。

親の施設入所で実家が空き家になったら、最初に確認すること

親御さんが施設に入所した直後は、介護・入所手続き・費用・荷物整理などで慌ただしくなります。

しかし、実家を空き家のまま放置すると、建物の劣化や近隣トラブルにつながることがあります。

まず確認したいのは、次の項目です。

・親本人は将来実家に戻る可能性があるか
・本人が売却や賃貸活用を望んでいるか
・家族、兄弟姉妹の考えは一致しているか
・家の名義は誰になっているか
・住宅ローンや借入は残っていないか
・固定資産税はいくらか
・火災保険に加入しているか
・郵便物がたまっていないか
・鍵を誰が持っているか
・雨漏りや水漏れがないか
・庭木や雑草が伸びていないか
・通帳、印鑑、権利証など重要書類が残っていないか

ここを確認せずに「とりあえず放置」してしまうと、後から管理費用や修繕費が大きくなることがあります。

まず注意したい「親本人の意思」と「名義」の問題

親が元気で判断できる場合

親御さんが施設に入所していても、判断能力があり、売却や賃貸について本人が意思表示できる場合は、本人の意思を確認することが大切です。

実家が親名義であれば、原則として売却・賃貸・解体などの判断をするのは所有者である親御さんです。

子どもが「施設費用がかかるから売りたい」と思っても、親本人の意思確認をせずに勝手に売却することはできません。

家族会議では、次の内容を親御さんと確認しましょう。

・将来、実家に戻りたい気持ちはあるか
・施設費用のために売却してもよいか
・賃貸に出してもよいか
・荷物や仏壇をどうしたいか
・誰に管理を任せたいか
・兄弟姉妹への説明をどうするか

認知症などで判断が難しい場合

親御さんの判断能力が低下している場合は、売却や賃貸活用を慎重に進める必要があります。

成年後見制度では、成年後見人等が本人の不動産や預貯金などの財産管理を行い、本人の生活・医療・介護・福祉にも目を配りながら支援するとされています。

また、成年後見人などが本人に代わって、本人の居住用不動産を売却・賃貸借契約・建物取り壊しなどで処分する場合、本人が施設に入所して現在住んでいない場合でも、家庭裁判所の許可が必要です。裁判所の案内では、許可を得ずに処分した場合、その処分は無効になるとされています。

つまり、親が施設に入ったからといって、子どもがすぐに親名義の実家を自由に売却できるわけではありません。

この場合は、不動産会社だけでなく、司法書士・弁護士・家庭裁判所・地域包括支援センターなどに相談しながら進めることが大切です。

売る・貸す・管理する前に確認したい家の状態

親の施設入所で実家が空き家になった場合、家の状態によって選択肢が変わります。

確認したいポイントは、次の通りです。

・築年数
・雨漏りの有無
・シロアリ被害
・床の沈み
・給湯器や水回りの状態
・電気、ガス、水道の使用状況
・耐震性
・駐車場の有無
・道路付け
・境界の状況
・荷物の量
・リフォーム履歴
・庭木や雑草の状態
・近隣との関係

建物の状態が良ければ、賃貸活用やリフォーム活用の可能性があります。

一方で、雨漏り・シロアリ・老朽化・荷物過多・管理困難がある場合は、売却や現状渡しも検討したほうがよい場合があります。

選択肢1｜実家を売却する判断基準

売却を検討したほうがよいケース

次のような場合は、売却を検討する価値があります。

・親が実家に戻る可能性が低い
・施設費用や介護費用の負担が大きい
・子どもが誰も住む予定がない
・遠方に住んでいて管理が難しい
・固定資産税や火災保険料が負担になっている
・庭木や雑草の管理ができない
・雨漏りや老朽化が進んでいる
・近隣から苦情が来ている
・相続前に家族で方針を決めておきたい
・将来の相続トラブルを減らしたい

売却のメリットは、管理負担・固定資産税・火災保険・草刈り・修繕費などの負担を減らしやすいことです。

また、施設費用や今後の介護費用に充てる目的で売却を検討するケースもあります。

売却時の注意点

売却する場合は、以下の点に注意しましょう。

・所有者本人の意思確認
・名義人の確認
・成年後見が必要か
・荷物や残置物の扱い
・境界や測量の必要性
・建物の不具合
・解体するか古家付きで売るか
・現状渡しで売れるか
・施設費用や税金の確認
・兄弟姉妹との合意

親御さんが亡くなった後に相続が発生した場合、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になっています。相続登記の義務化は2024年4月1日から始まっており、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の可能性があります。

相続後に売却する場合は、相続登記が必要になるケースが多いため、早めに司法書士など専門家へ相談しましょう。

選択肢2｜実家を貸す判断基準

賃貸活用を検討できるケース

次のような場合は、貸す選択肢も考えられます。

・建物の状態が比較的良い
・雨漏りや大きな修繕がない
・駐車場がある
・生活しやすい立地にある
・家族が将来使う可能性を残したい
・売却はまだしたくない
・家賃収入で固定資産税や管理費をまかないたい
・最低限のリフォーム費用を出せる

貸すメリットは、家を手放さずに収入を得られる可能性があることです。

ただし、古い戸建てを貸す場合は、入居前の修繕、設備交換、雨漏り対応、退去時対応、近隣対応などが必要になります。

貸す場合の注意点

賃貸活用は、売却よりも「継続管理」が必要です。

注意したいのは、次の点です。

・給湯器や水回りの修繕費
・雨漏りや設備不良の対応
・入居者募集
・家賃滞納リスク
・火災保険や賃貸用保険
・管理会社との契約
・退去時の原状回復
・親本人や家族の同意
・将来売却したいときのタイミング

また、親御さん本人の居住用不動産を成年後見人等が賃貸する場合も、状況によって家庭裁判所の許可が関係することがあります。裁判所は、本人が施設に入所していて現在居住していない場合や入所前に居住していた場合も、居住用不動産の処分に含めて説明しています。

「空いているから貸せばいい」と簡単に決めず、法的な権限・修繕費・管理負担を確認してから判断しましょう。

選択肢3｜しばらく管理する判断基準

管理を選んだほうがよいケース

次のような場合は、すぐに売却や賃貸に出さず、一定期間管理する選択もあります。

・親が将来実家に戻る可能性がある
・本人の意思がまだはっきりしていない
・家族で方針がまとまっていない
・相続や成年後見の相談中
・荷物や仏壇の整理ができていない
・売却価格や賃貸活用の判断材料が足りない
・施設入所が一時的な可能性がある
・兄弟姉妹で話し合う時間が必要

管理を選ぶ場合でも、「何もしない放置」は危険です。

空き家管理では、最低限以下の対応が必要です。

・郵便物の確認
・換気
・通水
・雨漏り確認
・施錠確認
・庭木、雑草管理
・害虫、害獣確認
・防犯確認
・近隣への連絡先整理
・火災保険の確認
・台風、大雨後の点検

岡山市の空き家相談窓口ページでも、空き家に関する相談窓口のほか、家財処分・空き家診断・リフォーム・除却・空き家情報バンクなどの支援ページが案内されています。

管理を続ける場合の注意点

管理を続ける場合は、費用と労力を見える化しましょう。

たとえば、

・固定資産税
・火災保険料
・電気、水道の基本料金
・草刈り費用
・庭木剪定費用
・換気、通水、郵便物回収の手間
・修繕費
・台風後の確認
・遠方からの交通費

などです。

空き家は、人が住んでいない期間が長くなるほど劣化しやすくなります。

「とりあえず残す」場合でも、いつまで管理するのか、半年後・1年後に再判断するのかを決めておくことが大切です。

放置すると固定資産税や近隣トラブルのリスクもある

空き家を適切に管理しないまま放置すると、管理不全空家や特定空家として問題になる可能性があります。

国土交通省の資料では、固定資産税の住宅用地特例により、小規模住宅用地は課税標準が6分の1に、200㎡を超える一般住宅用地は3分の1に減額される仕組みが説明されています。一方で、市区町村長から勧告を受けた特定空家等や管理不全空家等の敷地は、住宅用地特例の適用対象から除外されるとされています。

つまり、空き家を放置して管理状態が悪くなると、税負担や行政対応の面でも不利になる可能性があります。

また、近隣トラブルとしては、

・庭木や雑草の越境
・害虫、害獣
・不法投棄
・屋根瓦や外壁の落下
・雨漏りによる建物劣化
・空き巣や不審者侵入
・郵便物がたまり空き家とわかる
・台風時の飛散物

などがあります。

親が施設に入った直後は忙しい時期ですが、空き家管理だけは早めに始めることをおすすめします。

売る・貸す・管理する判断表

迷ったときは、「気持ち」だけでなく、建物状態・費用・親本人の意思・家族の負担を並べて判断しましょう。

家族会議で話し合うべきこと

親の施設入所で実家が空き家になったときは、家族会議が重要です。

話し合う内容は、

・親本人の意思
・施設入所が一時的か長期か
・実家に戻る可能性
・固定資産税や管理費の負担
・誰が鍵を持つか
・郵便物を誰が確認するか
・換気や通水を誰が行うか
・庭木や雑草管理をどうするか
・荷物や仏壇をどうするか
・売却するなら最低希望額はあるか
・貸すなら修繕費を誰が負担するか
・管理するなら期間をいつまでにするか
・成年後見や代理権の確認が必要か

です。

家族で揉めないためには、LINEやメールなどで記録を残しておくと安心です。

ミニクルホームに相談できること

ミニクルホームでは、岡山市を中心に、親の施設入所で実家が空き家になった方の相談に対応しています。

相談できる内容は、

・親の施設入所後の実家管理
・売るか貸すか管理するかの判断
・空き家の現地確認
・郵便物、換気、通水、庭木管理の相談
・荷物が残ったままの売却相談
・現状渡し売却
・賃貸活用できるかの相談
・リフォームして貸すかの判断
・遠方に住む家族からの相談
・相続前、相続後の空き家相談
・司法書士など専門家との連携相談

などです。

「まだ売るか決めていない」
「親が戻る可能性がある」
「施設費用が不安」
「遠方で管理できない」
「貸せるかだけ知りたい」

このような段階でも相談できます。

まとめ｜親の施設入所で実家が空き家になったら、まず現状整理から始めましょう

岡山市で親の施設入所により実家が空き家になった場合、すぐに売る・貸す・管理する結論を出す必要はありません。

まずは、

・親本人の意思
・名義人
・判断能力
・家の状態
・施設費用
・家族の意見
・管理できる人がいるか
・固定資産税や維持費
・将来戻る可能性

を整理しましょう。

売却が向いている家もあれば、賃貸活用できる家もあります。しばらく管理したほうがよいケースもあります。

ただし、何もせず放置するのは避けましょう。

岡山市で親の施設入所後の実家、空き家管理、売却、賃貸活用にお困りの方は、ミニクルホームへお気軽にご相談ください。

CTA｜岡山市で親の施設入所後の実家・空き家相談はミニクルホームへ

岡山市で、親御さんの施設入所により実家が空き家になっていませんか？

ミニクルホームでは、空き家の売却・賃貸活用・管理・現状渡し・遠方管理の相談に対応しています。

「売るか貸すか管理するか迷っている」
「親が戻るかもしれないので判断できない」
「施設費用のために売却を考えている」
「遠方に住んでいて管理できない」
「荷物が残ったままでも売れるか知りたい」
「古い家でも貸せるか相談したい」

このような方は、LINE・電話・問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

今の状況を一緒に整理しながら、無理のない選択肢を考えていきましょう。

FAQ

Q. 親が施設に入ったら、子どもが実家を売却できますか？

実家が親名義の場合、原則として所有者である親本人の意思確認が必要です。判断能力が低下している場合は、成年後見制度や家庭裁判所の許可が関係することがあります。

Q. 親が認知症の場合、実家を売ることはできますか？

状況によります。成年後見人等が本人の居住用不動産を売却・賃貸・取り壊しなどで処分する場合、本人が施設入所中で現在住んでいない場合でも、家庭裁判所の許可が必要とされています。

Q. 親が施設から戻る可能性がある場合、売却しないほうがいいですか？

戻る可能性がある場合は、すぐ売却せず、一定期間管理する選択もあります。ただし、郵便物確認、換気、通水、庭木管理、防犯確認などは早めに始めることが大切です。

Q. 古い実家でも賃貸に出せますか？

建物の状態によります。雨漏り、給湯器、水回り、耐震性、駐車場、修繕費などを確認し、家賃収入と修繕費のバランスを見て判断しましょう。

Q. 空き家を放置すると固定資産税が上がることはありますか？

管理状態が悪く、市区町村長から勧告を受けた特定空家等や管理不全空家等の敷地は、住宅用地特例の対象から除外されるとされています。結果として税負担が増える可能性があるため、放置せず早めに管理や相談を始めましょう。

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