「仲の良い兄弟だから、相続でもめるなんてない」——そう思っていたのに、いざ実家を相続したら話がこじれてしまった。

そんなケースは、決して珍しくありません。

仲が悪いから揉めるわけではなく、実家という”分けにくい財産”が、すれ違いを生みやすいのです。

「誰が住むのか」「いくらの価値があるのか」「現金とどう釣り合いを取るのか」。考えることが多く、そこに思い出や感情も重なって、つい言葉がきつくなってしまう。

でも、進め方の道筋を知っておけば、余計なもめごとはぐっと減らせます。

この記事では、岡山で実家を相続した兄弟が、空き家を現金化して公平に分けるための手順を、順を追ってお伝えします。

なぜ「実家の相続」は兄弟で揉めやすいのか

現金や預金なら、人数で割れば公平に分けられます。ところが不動産は、きれいに割り切れません。これが、実家相続の難しさの正体です。

たとえば、こんなすれ違いが起こります。

• 一人は「売って分けたい」、もう一人は「思い出があるから残したい」
• 「実家の価値はこれくらい」という金額の感覚が、人によってずれている
• 「親の面倒を見たのは自分なのに」といった、これまでの経緯への思い
• 遠方に住む兄弟と、近くにいる兄弟とで、温度差がある

こうした感情のもつれを避けるためにも、まずは**「どう分けるか」という選択肢を、冷静に並べてみること**が大切です。

実家(不動産)の分け方は、大きく4つ

不動産を含む遺産の分け方には、主に次の4つがあります。話し合い(遺産分割協議)で、どれにするかを決めていきます。

1. 現物分割：不動産はそのまま誰か一人が引き継ぎ、預金は別の人が受け取る、というように、財産ごとに分ける方法。
2. 代償分割：一人が実家を引き継ぐ代わりに、他の兄弟へ現金(代償金)を支払う方法。実家を残せますが、引き継ぐ人にまとまった資金が必要です。
3. 換価分割：実家を売って現金にし、その代金を兄弟で分ける方法。金額で公平に分けやすく、もめごとになりにくいのが特長です。
4. 共有分割：兄弟全員で共有名義のまま持ち続ける方法。

このうち、「空き家を現金化して分ける」というのが、3番目の換価分割にあたります。誰も住む予定がない実家であれば、もっとも分かりやすく、しこりを残しにくい方法といえます。

「とりあえず共有」が、いちばん危ない

迷ったときに選びがちなのが、4番目の「共有」です。「決めきれないから、ひとまず全員の名義に」と。

しかし、これは将来のトラブルの火種になりやすい選択です。理由はシンプルで、共有にすると次のようなことが起こります。

• 売却・賃貸・解体など、何をするにも共有者全員の同意が必要になる
• 一人でも反対すると、家が”塩漬け”になってしまう
• 共有者が亡くなると、その持分がさらにその子へ受け継がれ、世代を重ねるごとに共有者がねずみ算式に増えていく
• 顔も知らない親戚と、いずれ話し合わなければならなくなる

「今もめたくないから共有」が、「数十年後にもっと大きくもめる」原因になりかねません。だからこそ、今の代で、はっきり分けておくことが、結局はいちばん優しい選択になるのです。

空き家を現金化して分ける「換価分割」の手順

ここからは、実家を売って現金で分けるときの流れを見ていきましょう。

ステップ1：相続人と財産を確定する まず、誰が相続人なのかを戸籍で確認し、実家や預金など、どんな財産があるかを把握します。

ステップ2：話し合い(遺産分割協議)で「売って分ける」と合意する 兄弟全員で、換価分割で進めることと、それぞれの取得割合を決めます。

ステップ3：実家の名義を相続人に変える(相続登記) 売却するには、名義を相続人に変えておく必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されているので、いずれにせよ早めの手続きが安心です。代表者一人の名義にする方法と、全員の共有名義にする方法があります。

ステップ4：遺産分割協議書に「換価分割」と分配割合を明記する ここがとても大切なポイントです。代表者一人の名義で売る場合、協議書に「換価分割のために売却し、代金を〇:〇の割合で分ける」とはっきり書いておかないと、他の兄弟へ渡したお金が「贈与」とみなされ、思わぬ贈与税がかかるおそれがあります。

ステップ5：実家を売却する 不動産会社に依頼して、売却を進めます。地域の相場や買い手のニーズを踏まえて動けると、納得のいく価格につながりやすくなります。

ステップ6：代金を、決めた割合で分ける 売却代金から諸経費を差し引いた残りを、協議書のとおりに分配します。

ステップ7：各自で確定申告をする 売却で利益が出た場合、それぞれの相続人が、自分の取り分について確定申告をします(売却の翌年2/16〜3/15)。

税金で損をしないために知っておきたいこと

実家を売って利益(譲渡所得)が出ると、譲渡所得税がかかります。換価分割の場合、この税金は売却代金を受け取った相続人それぞれに、取り分に応じてかかります。

税率は、所有していた期間によって変わります。相続した不動産は、親が買ったときからの保有期間を引き継ぐため、長く住んでいた実家なら、たいていは税率の低い「長期」にあたります。

• 長期(売った年の1月1日時点で保有5年超)：おおよそ20%(所得税・住民税・復興特別所得税の合計)
• 短期(保有5年以下)：おおよそ39%

さらに、一定の要件を満たせば、**売却益から最大3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」**を使える可能性があります。亡くなった方が一人暮らしだった、1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家である、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、などの条件があります。なお、相続した人が3人以上の場合は、一人あたりの控除額が2,000万円になります。

ただし、相続や税金の取り扱いは、ご家族の事情によって大きく変わります。実際の手続きでは、司法書士・税理士・税務署など専門の窓口で、必ずご確認ください。私たちのような不動産会社からも、信頼できる専門家をご紹介できます。

岡山で実家相続にお悩みなら、ミニクルホームへ

兄弟での実家相続は、お金の話と気持ちの話が同時に押し寄せて、当事者だけで進めるのは本当に大変です。

そんなときは、間に第三者が入ることで、感情論になりにくく、話がまとまりやすくなります。

ミニクルホームは、岡山市をはじめ、倉敷市、総社市、備前市、玉野市、瀬戸内市など、地域に根ざして相続した空き家のご相談に向き合っています。

実家の査定や売却はもちろん、片付け・解体のご相談、そして司法書士や税理士といった専門家との連携まで、ひとつの窓口でお手伝いできます。遠方にお住まいのご兄弟がいる場合も、状況をお伝えしながら進めますので、ご安心ください。

「いくらで売れるのかだけでも知りたい」「何から手をつければいいか分からない」——どんな段階でも構いません。

まずは無理のないところから、お気軽にご相談ください。ご兄弟みなさんが納得できる形を、一緒に探していきましょう。

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