岡山市にある実家を相続したものの、

「何から手をつけたらいいかわからない」
「売るか、貸すか、しばらく残すか迷っている」
「遠方に住んでいて管理に行けない」
「兄弟姉妹で話し合いが進んでいない」
「とりあえず放置してしまっている」

このような方は多いです。

相続した空き家は、思い出もあり、すぐに売却や解体を決めにくいものです。
しかし、何もせず放置してしまうと、建物の劣化、草木の越境、防犯リスク、近隣トラブル、税金面の問題につながることがあります。

特に、管理状態が悪くなり、管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。国土交通省の資料でも、勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、住宅用地特例の適用対象から除外されると説明されています。

この記事では、岡山市で相続した空き家を放置しないために、最初にやるべきことと現実的な対策を解説します。

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相続した空き家を放置すると起こる問題

1. 建物の劣化が進む

空き家は、人が住まなくなると急に傷みやすくなります。

換気や通水がされないことで湿気がこもり、カビ・悪臭・雨漏り・床や壁の傷み・シロアリ被害などが進みやすくなります。

特に築年数が古い実家の場合、外から見ると大丈夫そうでも、室内や屋根裏、床下で劣化が進んでいることがあります。

「いつか売ろう」と思っていても、放置期間が長くなると、修繕費が増えたり、建物付きで売れにくくなったりすることがあります。

2. 草木の越境で近隣トラブルになる

相続空き家で多いのが、庭木や雑草の問題です。

• 草が隣地に入る
• 木の枝が道路にはみ出す
• 落ち葉が隣家に迷惑をかける
• 害虫が増える
• 通行の妨げになる
• 空き家感が強くなり、防犯面で不安を与える

所有者が遠方に住んでいる場合、近隣から連絡が来て初めて問題に気づくケースもあります。

岡山市内の住宅地では、隣家との距離が近い場所もあるため、草木の管理は早めに行うことが大切です。

3. 防犯リスクが高くなる

ポストにチラシや郵便物がたまっていると、外から見て空き家だとわかりやすくなります。

空き家だとわかると、

• 不法侵入
• 空き巣
• いたずら
• 不法投棄
• 放火
• 無断使用

などのリスクが高くなります。

相続した家をすぐに使わない場合でも、定期的な見回りや郵便物の整理は必要です。

4. 固定資産税の負担が増える可能性がある

空き家を放置して管理状態が悪くなると、管理不全空家や特定空家として行政から指導・勧告を受ける可能性があります。

住宅用地には、固定資産税の課税標準が小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1に軽減される特例があります。しかし、勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、この住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。

よく「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と言われますが、正確には、土地部分にかかっていた住宅用地特例が外れることで、税負担が大きく増える可能性がある、という意味です。

実際の税額は土地の評価額や面積、都市計画税、建物評価などによって変わります。

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相続した空き家を放置しないための対策

対策1. まず現地の状態を確認する

相続した空き家で最初にやるべきことは、現地確認です。

確認したいポイントは次の通りです。

• 屋根や外壁に破損がないか
• 雨漏りの跡がないか
• 窓ガラスが割れていないか
• 玄関や勝手口の鍵が閉まるか
• 郵便物がたまっていないか
• 草木が伸びていないか
• 隣地や道路に越境していないか
• ゴミを不法投棄されていないか
• 近隣から苦情が出ていないか

遠方に住んでいて現地確認が難しい場合は、岡山市の地元業者に写真付きで確認してもらう方法もあります。

対策2. 相続登記・名義を確認する

相続した空き家を売却・賃貸・解体する場合、名義の確認はとても重要です。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。法務省も、義務化前の相続も対象になると案内しています。

確認しておきたい内容は次の通りです。

• 登記名義人は誰か
• 相続人は誰か
• 遺産分割協議は終わっているか
• 相続登記は済んでいるか
• 固定資産税は誰が払っているか
• 売却する場合、相続人全員の同意が必要か

名義が整理されていないと、売却や解体を進めたいときに時間がかかることがあります。

対策3. 郵便物・公共料金・保険を整理する

空き家になった実家には、まだ郵便物が届いていることがあります。

固定資産税、保険、金融機関、年金、公共料金など、大切な書類が届くこともあるため、早めに整理しましょう。

やっておきたいことは次の通りです。

• 郵便物の転送手続き
• 固定資産税通知書の送付先確認
• 電気・水道・ガスの契約確認
• 火災保険の契約内容確認
• 空き家状態でも保険が有効か確認

特に火災保険は、居住中の家と空き家では扱いが変わる場合があります。保険会社へ空き家になったことを伝え、補償内容を確認しておくと安心です。

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対策4. 草木・庭・外回りを管理する

相続した空き家を放置しないためには、建物だけでなく外回りの管理も大切です。

特に庭がある戸建てでは、草木の管理を怠ると近隣トラブルにつながります。

• 草刈り
• 庭木の剪定
• 落ち葉の清掃
• 道路や隣地への越境確認
• ブロック塀やフェンスの確認
• 不法投棄の確認

春から夏にかけては、雑草や庭木の成長が早くなります。

遠方に住んでいる場合は、定期的な空き家管理サービスを利用するのも一つの方法です。

対策5. 家財・残置物を整理する

相続した実家には、家具・家電・衣類・布団・仏壇・写真・書類などが残っていることが多いです。

家財が多いと、売却・賃貸・解体の判断が進みにくくなります。

最初に確認したいものは、

• 権利証
• 固定資産税通知書
• 保険証券
• 通帳
• 印鑑
• 契約書類
• 貴重品
• 写真や思い出の品

などです。

いきなり全部片付けようとすると大変なので、まずは重要書類と貴重品から確認するのがおすすめです。

空き家の今後の選択肢

1. 管理する

すぐに売却や賃貸を決められない場合は、空き家管理をしながら方向性を考える方法があります。

管理が向いているのは、次のようなケースです。

• 将来使う可能性がある
• 相続人同士の話し合いが終わっていない
• 建物の状態がまだ良い
• 売却する気持ちの整理がついていない
• 遠方だが、しばらく所有を続けたい

ただし、管理を続ける場合でも、固定資産税・草刈り・修繕費・管理費はかかります。

期限を決めずに管理だけ続けると、結果的に負担が長引くこともあります。

2. 売却する

今後使う予定がない場合は、売却を検討するのも現実的です。

売却すると、

• 固定資産税の負担がなくなる
• 草刈りや管理の手間がなくなる
• 修繕費の心配が減る
• 遠方からの管理負担がなくなる
• 相続財産を整理しやすくなる

というメリットがあります。

古い空き家でも、立地や土地条件によっては売却できる場合があります。

「古いから売れない」と自己判断せず、まずは現地確認と査定をしてみることが大切です。

3. 賃貸に出す

建物の状態がよく、立地に需要がある場合は、賃貸活用できる可能性もあります。

ただし、空き家を貸す場合は、最低限の修繕や設備確認が必要です。

• 雨漏りがないか
• 水回りが使えるか
• 電気設備に問題がないか
• 床や階段に危険がないか
• 玄関や窓の鍵は問題ないか
• 入居者が安心して住める状態か

岡山市内でも、エリアや建物状態によって賃貸需要は変わります。

売却だけでなく、賃貸として活用できるかも確認してみると選択肢が広がります。

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4. 解体する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体を検討することもあります。

岡山市では、老朽化した危険な空き家の除却に係る経費の一部補助を行っていると案内されています。対象条件や予算があるため、解体を考える場合は事前確認が必要です。

ただし、解体すれば必ずよいというわけではありません。

解体後の土地活用、固定資産税、売却可能性、駐車場利用なども含めて判断する必要があります。

相続人同士で話し合うべきこと

相続した空き家は、家族間の話し合いがとても大切です。

特に兄弟姉妹で相続した場合、意見が分かれることがあります。

話し合っておきたい内容は次の通りです。

• 誰が管理するのか
• 管理費や固定資産税を誰が負担するのか
• 売却してよいのか
• 賃貸に出すのか
• 解体するのか
• 家財をどうするのか
• いつまでに方向性を決めるのか

おすすめは、期限を決めることです。

「とりあえず保留」にすると、数年そのままになることがあります。

たとえば、

「半年以内に現地確認と査定をする」
「1年以内に売却・管理・賃貸の方向性を決める」

このように期限を決めておくと、話し合いが進みやすくなります。

放置しないためのおすすめ手順

手順1：現地確認をする

まず、建物・庭・ポスト・防犯面・近隣への影響を確認します。

手順2：名義と相続関係を確認する

登記名義、相続人、相続登記、固定資産税の支払い状況を確認します。

手順3：最低限の管理を始める

草木、郵便物、戸締まり、雨漏り、不法投棄などを定期的に確認します。

手順4：売却・賃貸・管理・解体を比較する

建物の状態や立地、相続人の希望をもとに選択肢を整理します。

手順5：地元業者に相談する

岡山市内の空き家であれば、地域事情を知る地元業者に相談することで、管理・売却・賃貸・解体の判断がしやすくなります。

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よくある質問

Q. 相続した空き家をすぐ売るか決めていなくても相談できますか？

はい、大丈夫です。売却を決めていない段階でも、まず現地確認や管理相談から始めることができます。

Q. 相続登記がまだでも相談できますか？

相談は可能です。ただし、実際に売却を進める場合は相続登記が必要になります。2024年4月1日から相続登記は義務化されているため、早めに確認しておくことをおすすめします。

Q. 遠方に住んでいても岡山市の空き家管理を依頼できますか？

はい、可能です。岡山市内に空き家がある場合、現地確認や写真付き報告を通じて、遠方からでも状態を把握しやすくなります。

Q. 古い空き家でも売却できますか？

場所や状態によります。建物付きで売れる場合もあれば、土地として売る方がよい場合もあります。まずは現地確認と査定がおすすめです。

Q. 解体した方がいいか迷っています。

建物の状態、土地の需要、解体費用、補助制度、固定資産税への影響を含めて判断する必要があります。岡山市には老朽化した危険な空き家の除却に関する補助制度が案内されていますが、条件があるため事前確認が必要です。

まとめ

岡山市で相続した空き家を放置すると、建物の劣化、草木の越境、防犯リスク、近隣トラブル、固定資産税の負担増、売却しにくさにつながる可能性があります。

大切なのは、いきなり売却や解体を決めることではありません。

まずは、

「現地の状態を確認する」
「名義と相続関係を整理する」
「最低限の管理を始める」
「売却・賃貸・管理・解体を比較する」

この流れで考えることが大切です。

相続した空き家は、放置期間が長くなるほど選択肢が狭くなりやすいです。
早めに動くことで、余計な費用やトラブルを防ぎやすくなります。

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岡山県知事（３）第5473号

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