〜実は、不動産屋があまり勧めない理由〜

最近、
「家賃が安いから居住用マンションを事務所として使いたい」
という相談、かなり増えています。

結論から言うと、

✔ 使えるケースはある
✔ でも、安易に選ぶとトラブルになりやすい

のが現実です。

今回は、現場目線で本音で書きます。

---

居住用を事務所で借りるメリット

① 家賃がとにかく安い

最大のメリットはこれです。

同じ立地・広さでも、

• 事務所物件 → 高い

• 居住用 → 明らかに安い

というケースがほとんどです。

特に岡山市中心部でも、
「この立地でこの家賃？」という物件が見つかることもあります。

小規模事業・個人事業主さんには魅力ですよね。

---

② 初期費用を抑えやすい

居住用は

• 敷金が少ない

• 礼金なし物件が多い

• 仲介手数料も安めになりやすい

結果として、

✔ とりあえず小さく始めたい
✔ 失敗したくない

人にはかなり向いています。

---

③ 自宅兼事務所にしやすい

実務的に一番多いのはこれです。

• 昼は仕事

• 夜は生活

という使い方。

フリーランス、士業、ネット系、動画編集、設計関係などは
かなり相性がいいです。

---

でも正直に言うと…デメリットの方が重要です

ここからが本題です。

---

居住用を事務所で借りるデメリット

① そもそも「事務所利用NG」の物件が圧倒的に多い

一番の壁はこれです。

募集図面に

「事務所相談可」

と書いてあっても、

✔ 管理会社NG
✔ オーナーNG

になるケース、かなり多いです。

特に分譲マンションの賃貸はほぼアウトと思っていいです。

---

② 不特定多数の出入りがある業種はほぼ無理

例えば、

• 来店型

• 打合せが頻繁

• お客様が出入りする

こういった使い方は、
ほぼ確実に嫌がられます。

理由はシンプルで、

「ここは住む人の建物だから」

です。

クレームが出た瞬間に、使用中止を求められることも普通にあります。

---

③ 法人登記できないケースが意外と多い

これ、かなり見落とされがちです。

✔ 事務所利用はOK
✔ でも法人登記はNG

というパターンは普通にあります。

あとで登記しようとして

「あ、この物件ダメです」

となると、本当に面倒です。

---

④ 看板・表札・ポスト表示がほぼ出せない

地味にきついのがこれ。

居住用マンションだと

• 表札に会社名NG

• 看板設置NG

• 共有部に案内表示NG

がほとんどです。

結果、

「ここ本当に事務所なの？」

という状態になります。

---

⑤ 業種によっては用途違反になるリスク

例えば、

• 美容系

• 施術系

• 物販

• 教室系

このあたりは

✔ 建物の用途
✔ 管理規約
✔ 消防・保健所

が絡んできます。

最悪の場合、

「そもそもその場所では営業できません」

というケースもあります。

---

⑥ 原状回復トラブルが起きやすい

居住用契約はあくまで「住む前提」です。

なので、

• 壁に配線を通した

• 什器を固定した

• 床を一部加工した

こういった軽い工事でも、

退去時に
かなり厳しく原状回復を求められることがあります。

---

⑦ バレると契約違反になる可能性がある

これ、はっきり書いておきます。

無断で事務所利用していると、

契約違反です。

実際に、

• 住民から通報

• 管理人に見つかる

• 郵便物でバレる

は普通にあります。

悪質と判断されると、

✔ 是正要求
✔ 最悪、解約

までいきます。

---

正直な結論（現場目線）

居住用物件を事務所で借りるのは、

✔ 人がほとんど来ない
✔ 静かな業種
✔ 自宅兼用
✔ 登記しない、もしくは登記可を事前確認済み

この条件が揃って、
初めて「アリ」です。

---

逆に、

✔ 来客あり
✔ 看板出したい
✔ スタッフが出入りする
✔ 今後拡張予定

この場合は、

最初から
【事務所・店舗物件】を選んだ方が、
トータルでは安く済むことが多いです。

---

 

居住用を事務所で使う最大のリスクは、
「借りられるか」ではなく、
「使い続けられるか」です。

安さだけで選ぶと、
後から詰みます。

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〜観光客向けじゃなく、地元目線で選びました〜

岡山って、正直に言うと
「グルメ県」のイメージはあまり強くないですよね。

でも実際に住んでると、

👉 これ、普通にレベル高いよな…

という食べ物が結構あります。

今回は、岡山で“ちゃんと美味しい”と言われている定番だけを紹介します。

---

岡山といえば外せない食べ物

---

① ばら寿司（岡山ばらずし）

まずはこれです。

岡山の郷土料理といえば、ほぼこれ一択。

特徴は、

・具がめちゃくちゃ多い
・見た目が派手
・味は意外とあっさり

穴子、エビ、錦糸卵、季節の野菜などがたっぷり乗ります。

正直、

▶ 観光用の料理だと思われがちですが
▶ 地元の人も普通に好きです。

お祝い事や集まりでは、今でもよく出てきます。

---

② えびめし

岡山市民ならかなりの人が知ってます。

黒い見た目のチャーハンみたいなやつです。

見た目はかなりクセありますが、

味は、

✔ 甘辛
✔ コク強め
✔ バターっぽさあり

で、ハマる人はめちゃくちゃハマります。

県外の人に出すと、

「え、黒っ…」

からの、

「意外とウマい」

が定番の流れです。

---

③ デミカツ丼

岡山グルメで一番わかりやすくウケるのはこれです。

普通のカツ丼ではなく、

▶ デミグラスソースのカツ丼

です。

卵でとじません。

ご飯＋千切りキャベツ＋とんかつ＋デミソース。

かなり背徳感ありますが、
間違いなく美味しいです。

---

④ 日生（ひなせ）のカキ料理

冬限定ですが、これは本当に強いです。

岡山県備前市・日生のカキは有名で、

特に有名なのが、

▶ カキオコ（牡蠣入りお好み焼き）

鉄板で焼いたカキの旨さは反則レベルです。

冬に岡山に来る人には、
ほぼ間違いなく勧められる一品です。

---

⑤ 黄ニラ料理

これ、岡山らしさはかなり高いです。

黄ニラは全国的にはかなり珍しくて、

岡山は産地として有名です。

ニラなのに、

✔ 匂いがやさしい
✔ 柔らかい
✔ 甘みがある

中華料理やラーメンのトッピングで使われることが多いです。

地味ですが、知ってると「通」感が出ます。

---

岡山はフルーツが本気で強い

食事系とは別で、
岡山で絶対に外せないのがこれです。

---

⑥ 白桃

もう説明いらないレベルですね。

岡山の白桃は、

✔ 香り
✔ 甘さ
✔ 果汁

全部レベルが高いです。

正直、県外で食べる白桃と別物と思っていいです。

---

⑦ マスカット（シャインマスカット・マスカット・オブ・アレキサンドリア）

岡山はマスカットのイメージもかなり強いです。

特に、

▶ マスカット・オブ・アレキサンドリア

は、岡山の象徴みたいな存在です。

高級ですが、

一度ちゃんとした時期のものを食べると、
納得します。

---

正直に言うと…岡山グルメは「派手さ」より「安定感」

岡山の食べ物って、

✔ 映え
✔ 流行り
✔ インパクト

は、正直そこまで強くありません。

でも、

▶ ハズレが少ない
▶ 素材がいい
▶ 味がまじめ

というタイプです。

---

岡山の美味しい食べ物は、
「話題になるグルメ」より、
「何回でも食べたくなる味」が多いのが特徴です。

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転勤の部屋探しは、

・土地勘がない
・時間がない
・比較できない

この3つが重なりやすく、
普通の引越しよりも失敗確率が高くなります。

だから大事なのは、
「良さそう」ではなく
失敗しない仕組みで選ぶことです。

---

結論から言います

転勤族の部屋探しは、

👉 物件を選ぶ前に
👉 条件の順番を決める

これだけで失敗率はかなり下がります。

---

ステップ①

まず「通勤の安全ライン」を数字で決める

最初にやることはこれです。

▶ 会社まで
・ドアtoドア何分までOKか
・乗り換えは何回までか

感覚ではなく、

👉 時間で決める

これが一番大事です。

岡山市は

・電車の本数が少ない
・路線が限られる

ので、

「近そう」ではなく
実測で判断しないと失敗します。

---

ステップ②

岡山市では駅距離より「会社との位置関係」を優先

転勤で来る人が一番やりがちなのが、

「岡山駅に近い方が安心」

で探すこと。

でも実際は、

👉 勤務地が
北か、南か、西か、東か

これで便利なエリアは変わります。

岡山市は放射状ではなく、
幹線道路沿いに生活圏が広がる街です。

---

ステップ③

最初から“住んでも問題ない築年数ライン”を決める

転勤族は

👉 住めればいい
👉 トラブルは一番避けたい

はずです。

だからおすすめは

・RC造
・築20年以内目安

このラインを先に決めておく。

岡山市は築古アパートも多いので、
ここを曖昧にすると一気にリスクが上がります。

---

ステップ④

「家賃上限」は手取りではなく会社ルールで決める

転勤族あるあるですが、

会社補助がある場合、

👉 自分の感覚より
👉 会社規定が最優先

です。

岡山市は家賃が安めなので、

「ちょっといい部屋」に寄りがちですが、

更新・異動・転勤時に
面倒になるケースが意外と多いです。

---

ステップ⑤

岡山市では“車を使う前提かどうか”を先に決める

これは岡山特有の超重要ポイントです。

👉 車あり
👉 車なし

ここを決めないまま探すと、

住んでから生活が破綻します。

特に

・南区寄り
・バイパス沿い寄り
・駅から遠い新しめ物件

は、ほぼ車前提です。

---

ステップ⑥

論理的に安全な立地は「生活インフラ3点」で決める

岡山市で最低限チェックしてほしいのは、

この3つです。

・スーパー
・ドラッグストア
・コンビニ

徒歩圏にこの3つがそろうか。

オシャレさより、
生活の再現性が高いかどうか。

転勤族にはここが一番効きます。

---

ステップ⑦

内見では“設備”より“音と管理”を見る

転勤族の失敗で一番多いのが、

👉 見た目重視

です。

内見で必ず見るのは、

・共用部の清潔さ
・ゴミ置き場
・周囲の音

設備は後から慣れますが、
音と住人層は慣れません。

---

ステップ⑧

ネット無料は必ず方式まで確認する

岡山市の賃貸は

👉 ネット無料＝速い
ではありません。

VDSLや共有回線は、
在宅や夜の利用でストレスになります。

転勤で来てテレワークの方は、
特に重要です。

---

ステップ⑨

「即決しない前提」で物件を3件は比較する

転勤は時間がないですが、

それでも

👉 最低3件

比較してください。

比較しないと、

その物件が
「岡山市の中で安全なのか」
判断できません。

---

ステップ⑩

岡山市に詳しい仲介会社に“候補を絞らせる”

最後に一番大事なところです。

転勤の部屋探しは、

👉 探すより
👉 絞る方が難しい

です。

岡山市の

・渋滞ポイント
・生活しづらい立地
・転勤向きでない物件

を分かっている会社に、

最初から

「転勤で失敗したくない」

と伝えた方が早いです。

---

最後に

転勤族の部屋探しは、

センスではなく
👉 手順で決まります。

岡山市は、

便利そうに見えて
実は生活圏の差がかなり大きい街です。

だからこそ、

「いい部屋」ではなく
「安全な部屋」

を選ぶことが一番大事です。

---

岡山市への転勤でお部屋探しをされている方は、
通勤・生活・車の有無を整理した上で、
無理のない条件で探してみてください。

ミニクルホームでは、
岡山市エリアの転勤の方の部屋探しも、
生活前提でご提案しています。

お気軽にご相談ください。

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〜不動産屋が正直に話す、かなり厳しい現実〜

高齢のお客様から、ほぼ必ず出る条件があります。

「階段がつらいから、エレベーター付きがいい」

これは当然です。
でも実際の現場では――
ここが最初の大きな壁になります。

今回は、
なぜ高齢者の部屋探しで
エレベーター付き物件が異常に難しいのかを、
包み隠さず並べます。

きれいごとは抜きです。

---

① そもそも賃貸でエレベーター付きは数が圧倒的に少ない

まず現実として、

岡山市の賃貸物件の大半は

・2階建てアパート
・3階建てマンション

です。

このクラスの建物に
エレベーターはほぼ付きません。

エレベーターが付くのは

・5階以上
・大型マンション

に限られます。

つまり、

探せる母数が最初から極端に少ない

これが一番大きい理由です。

---

② エレベーター付き＝家賃が一気に上がる

エレベーターがあるだけで、

・管理費
・修繕費
・共用設備コスト

が増えます。

結果どうなるかというと、

同じ広さ・同じ築年数でも
エレベーター付きは

家賃がワンランク上になります。

年金中心の方や、
家賃上限が決まっている方にとっては、

ここで条件から外れるケースが非常に多いです。

---

③ 高齢者を受け入れるオーナーが、そもそも少ない

これは本当に言いにくいですが、現実です。

エレベーター付きのマンションは、

・ファミリー
・法人契約
・若い共働き世帯

をメインターゲットにしている物件が多いです。

そのため、

最初から

「高齢者は不可」
「単身高齢者は要相談」

になっているケースがかなりあります。

物件はあっても、申し込みできない

という状態です。

---

④ エレベーター付き物件ほど“審査がシビア”

高齢者にとってもう一つの壁が、

審査です。

エレベーター付きのマンションは、

・家賃が高い
・管理会社が大手
・保証会社が指定

というパターンが多く、

高齢者に対して

・収入の安定性
・緊急連絡先
・身元引受人

をかなり細かく見られます。

正直に言うと、

同じ条件でも
若い人の方が圧倒的に通りやすいです。

---

⑤ 「低層階＋エレベーター付き」がほぼ空かない

高齢の方が希望されるのは、

・1階
・2階
・できれば角部屋

このあたりが多いです。

でもエレベーター付きマンションで

1階や2階は、

・小さな子どもがいる家庭
・足音を気にする人
・人気の間取り

として、かなり早く埋まります。

つまり、

高齢者が希望しやすい階ほど、空きが出にくい

という矛盾があります。

---

⑥ 「エレベーターがある＝高齢者向け」ではない

意外と知られていませんが、

エレベーター付きでも、

・エントランスまで階段がある
・ゴミ置き場が遠い
・共用廊下が長い
・自転車置場が地下

など、

高齢者には地味につらい構造が多いです。

「エレベーターさえあれば大丈夫」

と思って探すと、

内見の段階で

「思ったよりしんどい…」

となるケースが本当に多いです。

---

⑦ 見つかっても“スピード勝負”で負ける

エレベーター付きで

・家賃も許容範囲
・立地も悪くない
・高齢者相談可

こういう物件は、

正直、かなり希少です。

当然、

若い人
法人
転勤族

とも取り合いになります。

高齢者の場合、

・家族と相談
・保証人の調整
・役所手続き

などで動きが遅れやすく、

その間に

先に申込が入って終わり

というのが現場では日常です。

---

⑧ 不動産屋が積極的に勧めづらい

これもリアルな話ですが、

エレベーター付き物件は

・家賃が高め
・審査が厳しい
・高齢者NGが多い

ため、

紹介しても
通らない可能性が高い。

結果として、

不動産屋側も

「最初から別案を出そう」

となってしまいます。

高齢者の希望を軽視しているのではなく、

現実的に通らない確率が高すぎる

という事情です。

---

まとめ｜正直に言います。高齢者のエレベーター付き賃貸は“狭き門”です

高齢者の部屋探しで
エレベーター付き物件が難しい理由は、

ひとことで言うと、

・物件数が少ない
・家賃が高い
・受け入れ先が少ない
・審査が厳しい

この4つが同時に重なるからです。

希望としてはとても正しいです。

でも現場では、

「エレベーター付き」にこだわるほど、

部屋探しが長期化し、
妥協点が見えなくなってしまうケースも多い。

かなり厳しい言い方になりますが、

高齢者の賃貸探しは、

条件を足すほど不利になる世界

です。

最後に

本人に問題があるからではありません。

岡山市の賃貸市場そのものが、
まだ高齢者にやさしい仕組みになっていないだけです。

だからこそ、

👉 最初から「高齢者の入居事情を分かっている会社」に相談すること

これが一番の近道になります。

---

岡山市で
高齢の方のお部屋探しでお困りの方は、
無理にネットだけで探さず、
一度ご相談ください。

ミニクルホームでは、
岡山市エリアで

・高齢者の賃貸相談
・保証会社が不安な方
・連帯保証人がいない方

のご相談も対応しています。

「断られ続けている」という段階でも大丈夫です。
状況に合わせて、現実的な探し方をご提案します。

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