岡山の空き家、売却と維持のどちらが得か数字で比べる

結論｜比べるのは「売却価格」ではなく最終的に残る金額

空き家の売却と維持を比較するとき、よくあるのが、

現在の査定額：1,000万円

5年後の予想価格：1,100万円

だから、

「5年待てば100万円得」

という考え方です。

しかし、この計算では保有期間中の費用が抜けています。

5年間で、

• 維持費100万円
• 修繕費80万円

が掛かるのであれば、将来100万円値上がりしても、単純計算ではそれだけで得になるとは言えません。

まず4つの数字を出す

売却と維持を比較するために、最低限確認したいのは次の4つです。

この4つが分かれば、かなり具体的な比較ができます。

重要｜査定額ではなく「想定手取り」を使う

例えば、不動産会社の査定額が1,000万円だったとしても、1,000万円がそのまま手元に残るとは限りません。

売却時には状況に応じて、

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• 測量等が必要な場合の費用
• 家財処分等が必要な場合の費用
• 税金

などを考える必要があります。

そのため比較するときは、

として考えます。

税金については取得費や所有期間、利用できる特例などによって大きく異なるため、必要に応じて税務署や税理士等へ確認してください。

計算式｜今売る場合

まず「今売る」を計算します。

説明用のモデルとして、

• 現在の売却価格：1,000万円
• 売却に伴う費用等：50万円

とします。

すると、

1,000万円 − 50万円 ＝ 950万円

この950万円を基準にします。

※実際の売却費用・税金を50万円とする意味ではありません。計算方法を分かりやすくするための仮定です。

計算式｜5年間維持してから売る場合

次に、同じ空き家を5年間そのまま維持してから売る場合です。

例えば、

• 5年後の想定売却手取り：900万円
• 年間維持費：20万円
• 5年間の修繕費：80万円

とします。

5年間の維持費

20万円 × 5年 ＝ 100万円

5年間で掛かる総保有費

100万円 ＋ 80万円 ＝ 180万円

5年後に実質残る金額

900万円 − 180万円 ＝ 720万円

比較すると「今売る」が230万円多く残る

この条件であれば、金額だけを比較すると「今売る」ほうが230万円多く残る計算です。

ただし、これは5年後の売却手取りを900万円と仮定した場合です。

では、5年後にいくらで売れれば「維持したほうが得」になるのでしょうか。

ここが重要｜5年後にいくらなら維持と売却が同額になる？

これを損益分岐点として計算します。

今回のモデルでは、現在売れば950万円が残ります。

一方、5年間維持するには180万円掛かります。

したがって、5年後の売却手取りが、

になれば、単純計算上は「今売る」とほぼ同じになります。

つまり、このモデルで5年間保有するのであれば、

5年後の売却手取りが
約1,130万円を超えるかどうか

が一つの目安になります。

現在950万円の手取りが見込める物件を、単に「値上がりしそう」という理由だけで5年間持つのではなく、

「維持費・修繕費まで回収するには、いくらまで上がる必要があるのか」

を逆算するわけです。

将来価格別｜5年後の結果を並べてみる

同じモデルで、将来の売却手取りだけを変えてみます。

5年間の維持費＋修繕費は180万円とします。

こうして並べると、単純に

「5年後に100万円上がれば得」

とは言えないことが分かります。

5年間保有するために180万円掛かるのであれば、その180万円まで含めて将来価格が上昇しなければ、金銭面では今売る場合を上回りません。

3年間だけ維持するケースも計算してみる

長期ではなく、

「あと3年だけ残したい」

というケースも考えてみます。

3年間の維持費

8万円 × 3年 ＝ 24万円

3年後の実質残額

740万円 − 24万円 ＝ 716万円

現在売ると700万円。

3年間維持すると716万円。

この条件では、

716万円 − 700万円 ＝ ＋16万円

となり、維持したほうがわずかに多く残ります。

つまり、

売却と維持、どちらが得かを左右する5つの数字

1．現在の売却手取り

比較のスタート地点です。

査定額だけではなく、「今売ったら実際いくら程度残りそうか」を把握します。

2．年間維持費

例えば、

• 固定資産税等
• 保険
• 水道・電気
• 草刈り
• 庭木管理
• 空き家管理
• 岡山まで確認に行く交通費

などです。

年間15万円でも5年なら75万円、10年なら150万円になります。

3．修繕費

ここは年間維持費とは分けて考えるのがおすすめです。

例えば、

• 屋根
• 雨漏り
• 外壁
• 雨どい
• 給排水
• 庭木

など、数年に一度まとまった費用が発生する可能性があります。

4．将来の売却価格

ここが最も予測しにくい数字です。

将来価格を一つに決めてしまうのではなく、

• 価格が下がった場合
• 現在とほぼ同じ場合
• 価格が上がった場合

の3パターン程度で計算してみると判断しやすくなります。

5．何年間保有するのか

「とりあえず残す」では計算できません。

3年、5年、10年など、まず比較する期間を決めます。

期間が長くなるほど維持費は累積します。

自分の空き家を計算するための簡易シート

紙やスマートフォンのメモに、次の数字を書いてみてください。

そして①の「今売った場合」と比較します。

損益分岐点も簡単に計算できる

「数年後にいくらで売れれば、今売るより得になるのか」を計算する場合は、次の式です。

例えば、

• 現在手取り：800万円
• 年間維持費：15万円
• 5年間保有：75万円
• 修繕費：50万円

なら、

800万円＋75万円＋50万円＝925万円

です。

つまり単純な金額比較では、5年後の売却手取りが925万円を超えて初めて、「今売るより維持」の数字が上回ります。

「将来価格が上がるか」だけで決めない

空き家を持ち続けるとき、

「岡山の土地価格が上がるか」

だけを考えてしまうことがあります。

しかし空き家は土地だけではありません。

土地価格が上がったとしても、建物について、

• 雨漏り
• 外壁劣化
• 床の傷み
• 設備の老朽化
• 庭木の成長

などが進めば、物件全体の売却条件が同じように改善するとは限りません。

だからこそ、将来価格を当てることより、

「いくらまで上がれば維持した意味が出るのか」

を先に計算しておく方法が現実的です。

維持のほうが有利になりやすいケース

例えば次のような空き家です。

特に3年後など具体的に家族が利用する予定がある場合、単純な売却益だけでなく、将来自分たちが利用できる価値もあります。

そのため「売却手取りだけ」で決める必要はありません。

売却のほうが有利になりやすいケース

反対に、

場合は、一度数字を比較してみる価値があります。

特に、毎年20万円掛かっていて10年間保有すると、単純計算だけでも200万円です。

そこに修繕が加われば、将来価格が多少上昇しても、維持費によって相殺される可能性があります。

数字だけでは決められないケースもある

ここも重要です。

空き家は投資商品とは限りません。

特に実家であれば、

• 親との思い出
• 将来戻る可能性
• 親族が使用する可能性
• 先祖から引き継いだ土地

など、お金では表しにくい価値があります。

例えば、数字上は今売ったほうが200万円有利でも、

「3年後に自分が実家へ戻ることが決まっている」

のであれば、維持する理由があります。

今回の計算は、売却を勧めるためのものではありません。

比較するときに見落としやすい「時間」

金額以外にも、空き家管理には時間が掛かります。

例えば、県外在住で年4回岡山へ戻り、毎回半日使うなら、年間2日分程度の時間を空き家管理に使っています。

さらに、

• 業者への連絡
• 草刈りの手配
• 郵便物確認
• 近隣対応
• 修繕見積もり

などもあります。

時間を必ず金額換算する必要はありません。

ただし、

「維持費は年間10万円しか掛かっていない」

としても、管理に多くの時間を使っているのであれば、それも保有を続けるか判断する材料になります。

売却と維持を数字で比べる5ステップ

よくある質問

Q．現在1,000万円で売れるなら、5年後いくらになれば待ったほうが得ですか？

年間維持費や修繕費によって異なります。例えば今売った場合の手取りが950万円、5年間の維持費と修繕費が合計180万円なら、単純計算では5年後の売却手取りが約1,130万円を超えることが一つの損益分岐点になります。

Q．固定資産税だけ計算すればいいですか？

固定資産税等だけでは不十分です。保険、草刈り、庭木管理、空き家管理、交通費、修繕費なども確認します。年間維持費の詳しい内訳は関連記事で解説しています。

Q．将来の売却価格はどう予想すればいいですか？

一つの金額に決め打ちしない方法がおすすめです。例えば「現在より10％下落」「ほぼ横ばい」「10％上昇」など複数のケースを作り、どの水準なら維持したほうが有利になるのか比較します。

Q．売却価格が上がるなら持ったほうがいいですよね？

価格上昇額が維持費・修繕費より大きいか確認する必要があります。5年後に100万円高く売れても、5年間で150万円の維持費が発生すれば、単純計算ではその値上がりだけでは費用を回収できません。

Q．3年後に子どもが住む可能性があります。

具体的な利用予定がある場合は、金額だけで売却を決める必要はありません。「誰が・何年後に・本当に住む予定なのか」を確認し、その利用価値と3年間の維持費を比較しましょう。

Q．まだ売るか決めていなくても手取り計算できますか？

できます。まず現在の査定価格を確認し、想定する売却費用等と年間維持費を整理すれば、売るか残すかを検討するための比較資料を作れます。

まとめ｜「いくらで売れるか」より「最後にいくら残るか」で比べる

岡山の空き家について、売却と維持のどちらが得か考える場合、単純な査定価格だけを比べないことが重要です。

この2つを比べます。

さらに、

を計算すれば、

「何万円まで値上がりすれば、持ち続ける意味が出るのか」

も見えてきます。

もちろん、家族が将来使う予定や実家への思いなど、お金だけでは決められないケースもあります。

大切なのは、

「なんとなく今は売らない」

ではなく、

「5年間でこれだけ費用が掛かる。それでも残す価値があるので維持する」

という状態にすることです。

数字を出した結果、維持を選んでも構いません。

まず現在の売却手取りと、3年・5年後までに掛かる費用を一度並べてみてください。

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