「裁判所から、担保不動産競売開始決定という書類が届いた」 「このまま競売になるのを待つしかないのか、まだ何かできるのか分からない」 「家を売るのか、次の住まいを探すのか、どちらから手をつければいいのか」

競売開始決定の書類は、多くの方にとって、住宅ローンの問題が「もう後戻りできない段階」に来たと感じさせるものです。怖くて封筒を開けられない方や、家族に言えずに抱え込んでしまう方もいます。

まずお伝えしたいのは、競売開始決定が届いたあとでも、任意売却ができる場合があるということです。そして、家の売却と次の住まい探しは、同時に進めたほうが、引っ越しの時期や費用の負担を調整しやすくなります。ただし、使える時間には限りがあります。

この記事では、岡山市北区・奉還町で売買と賃貸の両方を扱う不動産会社ミニクルホームが、競売開始決定が届いてから、任意売却と住み替えを並行して進める手順をまとめました。任意売却と競売の違いや、滞納から競売までの流れは任意売却のあと賃貸は借りられる？岡山で住み替える流れ、競売の手続きの全体と「いつまで住めるか」は競売になった家にいつまで住める？落札から退去までの流れ【岡山】で解説しています。

この記事でわかること

• 競売開始決定が届いてから、最初の1週間でやること
• 任意売却の進め方（7つのステップ）と、同意が必要な人
• 売却と住み替えを同時に進めるスケジュール
• 売却代金から出せる費用と、業者選びの注意点
• 任意売却が間に合わないときの考え方

※この記事は2026年10月時点の情報をもとにしています。任意売却は債権者の同意が必要で、必ず成立するとは限りません。手続きの可否や、残った借入の扱いについての法律上の判断は、弁護士・司法書士、法テラスにご確認ください。

結論｜開始決定は「残り時間が見えた合図」。売却と住み替えを同時に動かしましょう

先に、結論を3つにまとめます。

1. 任意売却は、競売の開札の前までに終える必要があります。
   開札のあと（買受けの申出があったあと）に競売を取り下げるには、落札者などの同意が必要とされています（民事執行法76条）。任意売却は、債権者との相談、販売活動、買主探し、同意の取り付けと、一般に数か月かかるため、開始決定が届いたら「今すぐ」動き出すのが目安です。
2. 売却と住み替えは、同時に進めましょう。
   任意売却では、買主や債権者と相談して引き渡しの日を決められることが多く、その日に合わせて次の住まいに入居できれば、仮住まいや二重の家賃を避けやすくなります。
3. どちらか一方だけを急ぐと、もう一方が間に合わなくなることがあります。
   売却が先に決まって住まいが見つからない、住まいが決まったのに売却が進まない、ということを防ぐため、両方のスケジュールを1枚にまとめて管理しましょう。

競売開始決定が届いたら、最初の1週間でやること

この1週間で「債権者への連絡」と「査定の依頼」まで進められると、任意売却が間に合う可能性が高まります。

任意売却の進め方｜7つのステップ

※流れは一般的な例です。債権者や物件によって異なります。

同意が必要な人

• すべての債権者：住宅ローンのほかに抵当権を設定している借入がある場合は、そのすべての債権者の同意が必要です。
• 共有名義の方：夫婦の共有名義などの場合は、共有者全員の同意が必要です。
• 連帯保証人：連帯保証人がいる場合は、その方の同意も必要になります。
• 税金の差押えがある場合：税金や保険料の滞納で差押えがあると、その解除も必要になることがあります。

売却と住み替えを同時に進めるスケジュール

下の表は、開始決定から数か月で任意売却を終える場合の、一般的な進め方の例です。

※期間は一般的な目安です。競売の開札の日によっては、もっと短い期間で進める必要があります。期間入札の通知書が届いたら、開札の日から逆算してください。

ポイントは、次の住まいの申込みのタイミングです。早すぎると、売却が決まる前に家賃が発生してしまいます。遅すぎると、引き渡しの日に入居先が決まっていないことになります。引き渡しの日の目安が見えた段階で申し込むのが基本です。日程の組み方は旧居と新居の二重家賃を防ぐ賃貸契約スケジュールもあわせてご覧ください。

売却代金から出せる費用・出せない費用

任意売却では、売却代金の分け方（配分）を債権者と調整します。一般に、次のような費用は配分に含めてもらえることが多いとされています。

※実際の配分は、債権者の判断によります。

引っ越し費用が出ない場合や足りない場合は、自分で用意する必要があります。費用が足りないときの相談先は、退去日までに引っ越し費用がない｜使える支援と相談の順番【岡山市】で解説しています。

業者選びで気をつけたいこと

競売開始決定が出ると、物件の情報をもとに、任意売却をすすめる業者から手紙や訪問が来ることがあります。次の点に注意してください。

• 宅地建物取引業の免許を確認する：任意売却の仲介をするのは、宅地建物取引業者です。
• 仲介手数料とは別に、高額な着手金や相談料を求められないか：費用の名目と金額は、契約の前に書面で確認しましょう。
• 「必ず任意売却できる」「競売を必ず止められる」という言い方：任意売却は債権者の同意が必要で、必ず成立するとは限りません。
• リースバックを急がせる勧誘：売却後も賃貸で住み続けられるリースバックは、家賃や契約期間の条件によっては負担が大きくなることがあります。売買と賃貸の条件の両方を書面で確認してから判断してください。
• 迷ったときは：消費者ホットライン（188）や、法テラスに相談できます。

任意売却が間に合わないとき

債権者の同意が得られない、買主が見つからない、開札までに時間が足りない、などの理由で、任意売却が間に合わないこともあります。その場合は、競売の手続きがそのまま進みます。

• 所有者として住めるのは、落札者が代金を納付するまでが目安です。
• そのあとの退去や次の賃貸の探し方は、自宅が競売で落札された｜退去までの目安と、次の賃貸の探し方【岡山】で解説しています。

任意売却に向けて進めていた住み替えの準備（家賃の上限、保証会社のタイプ、物件の候補）は、競売になった場合もそのまま役に立ちます。

次の賃貸の審査で気をつけたいこと

住宅ローンの長い滞納や、保証会社による代位弁済は、信用情報に登録されていることが多いです。そのため、

• 信用情報を照会しないタイプの保証会社を使う物件を中心に探す（参考：信販系と独立系保証会社の違い｜岡山市で審査不安がある方）
• 家賃は、残った借入の返済額を差し引いた手取りから決める
• 申込書には事実を書き、不動産会社には事情を最初から伝える

ことが大切です。残った借入を債務整理する場合の部屋探しは、任意整理・個人再生・自己破産中の部屋探し｜岡山の賃貸審査と初期費用をご覧ください。

売却と賃貸を、ひとつの窓口で

ミニクルホームは、売買仲介と賃貸仲介の両方を行っています。任意売却と住み替えを同時に進めるときは、次のような場面でお手伝いできます。

1. 引き渡しの日と入居の日の調整：売却の進み具合を見ながら、賃貸の申込みのタイミングを合わせます。
2. 審査に不安がある場合の物件選び：保証会社のタイプを確認しながら、候補を絞ります。
3. 家財の整理・残置物の相談：売却の前の片付けもあわせてご相談いただけます。

※当社は不動産会社です。債務の扱いや競売の手続きについての法律上の判断、債務についての交渉の代理はお受けできません（売却にあたっての債権者との調整は、宅地建物取引業者としてできる範囲で行います）。手続きについては、弁護士・司法書士、または法テラスにご相談ください。

よくあるご相談の例

※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。

40代・ご夫婦と子ども2人（岡山市北区）
競売開始決定が届いた翌週のご相談です。共有名義のため、まずご夫婦で任意売却の方針を確認していただき、査定書をもとに債権者と販売価格を相談。並行して、子どもの学区内で、信用情報を照会しないタイプの保証会社を使う賃貸の候補を絞り、引き渡しの日が見えた段階で申し込む、という進め方をご提案することがあります。

60代・単身（岡山市南区）
開始決定のあと、任意売却をすすめる業者から何通も手紙が届き、不安になっていたケースです。業者ごとの費用の名目を一緒に確認し、まずは法テラスで残った借入の相談をしていただきました。住み替え先は、年金の額から無理のない家賃で、通院先に近い物件を探します。

よくある質問

Q. 競売開始決定が届いたあとでも、任意売却はできますか？

A. 開札の前までであれば、できる場合があります。ただし、債権者の同意が必要で、必ず成立するとは限りません。開札のあとに競売を取り下げるには落札者などの同意が必要とされているため、開始決定が届いたら、すぐに債権者への相談と査定の依頼を始めましょう。

Q. 任意売却には、どのくらいの期間がかかりますか？

A. 債権者との相談、査定、販売活動、買主探し、債権者の同意と段階があるため、一般に数か月かかります。開札の日によっては、もっと短い期間で進める必要があります。期間入札の通知書が届いたら、開札の日から逆算してください。

Q. 任意売却と住み替えは、どちらを先に進めればいいですか？

A. 同時に進めるのがおすすめです。売却の手続きを進めながら、家賃の上限や保証会社のタイプを先に決め、物件の候補を絞っておきます。引き渡しの日の目安が見えた段階で賃貸に申し込むと、二重の家賃や仮住まいを避けやすくなります。

Q. 任意売却に、家族の同意は必要ですか？

A. 共有名義の場合は共有者全員の同意が、連帯保証人がいる場合はその方の同意が必要になります。住宅ローン以外の抵当権がある場合は、そのすべての債権者の同意も必要です。早めにご家族と方針を共有しておきましょう。

Q. 引っ越し費用は、売却代金から出してもらえますか？

A. 債権者の判断によって、売却代金の配分に一定の引っ越し費用が認められる場合があります。必ず出るものではないため、出ない場合や足りない場合に備えて、公的な支援の相談先も確認しておくと安心です。

Q. 任意売却をすすめる業者から手紙が何通も届きます。

A. 競売開始決定のあとは、物件の情報をもとに業者から連絡が来ることがあります。依頼する前に、宅地建物取引業の免許、仲介手数料以外の着手金や相談料の有無、契約の内容を書面で確認してください。迷ったときは、消費者ホットライン（188）や法テラスにも相談できます。

Q. リースバックなら、そのまま住み続けられますか？

A. 契約の内容によります。売却後の家賃が今の返済額より高くなることや、契約期間が終わると住み続けられないこともあります。国や国民生活センターも注意点を示していますので、売買と賃貸の条件の両方を書面で確認してから判断してください。

Q. 任意売却が間に合わなかったら、どうなりますか？

A. 競売の手続きがそのまま進みます。所有者として住めるのは、落札者が代金を納付するまでが目安です。任意売却に向けて準備していた住み替えの条件や物件の候補は、競売になった場合もそのまま役に立ちます。

Q. 住宅ローンを滞納していても、次の賃貸は借りられますか？

A. 借りられる可能性はあります。住宅ローンの滞納や代位弁済は信用情報に登録されていることが多いため、信用情報を照会しないタイプの保証会社を使う物件を中心に探すと、可能性が広がります。家賃は、残った借入の返済額を差し引いた手取りから決めましょう。

Q. ミニクルホームには、何を相談できますか？

A. 任意売却の査定・売却活動と、次の賃貸探しの両方をご相談いただけます。引き渡しの日と入居の日の調整も、同じ窓口で進められます。債務の扱いや競売の手続きについての法律上の判断、債務についての交渉の代理はできないため、弁護士や法テラスと役割を分けて進めます。

まとめ｜「売る」と「住む」を、1枚のスケジュールで

• 競売開始決定のあとでも、開札の前までであれば、任意売却ができる場合があります。ただし、債権者の同意が必要で、必ず成立するとは限りません。
• 任意売却は一般に数か月かかるため、開始決定が届いたら、債権者への相談と査定の依頼から、すぐに始めましょう。
• 売却と住み替えは同時に進め、引き渡しの日に合わせて次の住まいに入居できるよう調整します。
• 業者の費用の名目や、リースバックの条件は、必ず書面で確認してください。

家が競売にかかったことを、責めるつもりはありません。審査に不安がある場合も、最初から事情を隠さずにご相談ください。住宅ローンの滞納や競売のことも含めて、売却と次の住まいを、同じ窓口で一緒に考えます。

気持ちがしんどいときの相談先

家を手放すかどうかの判断は、心にとても大きな負担です。眠れない、気持ちが落ち込む日が続くときは、ひとりで抱え込まずに相談してください。

• 法テラス・サポートダイヤル：0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時。祝日・年末年始を除く）
  残った借入や債務整理について、相談できる窓口や制度を案内してくれます。
• 消費者ホットライン：188
  任意売却やリースバックの強引な勧誘など、契約のトラブルはお近くの消費生活センターへ。
• こころの健康相談統一ダイヤル：0570-064-556
  岡山県内からは、平日9時30分〜12時・13時〜16時、平日夜18時30分〜22時30分（22時まで受付）に相談できます。

※受付時間は変更されることがあります。最新の情報は、各窓口の公式サイトでご確認ください。

参考にした公的な情報

• 民事執行法（e-Gov法令検索）　※第76条（買受けの申出後の競売の申立ての取下げ）
• 東京地方裁判所 民事第21部「買受け後の手続（不動産）」
• 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（報道発表）
• 国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（2025年5月21日）
• 法テラス（日本司法支援センター）

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

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会社概要

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業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

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ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

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