名義が親のままの実家、ありませんか

「父が亡くなってから何年も経つけれど、名義はそのまま」 「相続税は払ったけれど、登記まではしていない」 「祖父の代から名義が変わっていない気がする」

こうした状態は、2024年4月から「法律違反」になりました。

そして重要なのは、過去に発生した相続も、すべて対象になっているという点です。「昔の相続だから関係ない」ということはありません。

期限は、原則として2027年（令和9年）3月31日です。

本記事の公開時点から、残り約7か月。

この記事では、

• 何が義務になったのか
• 自分の期限はいつなのか
• 期限を過ぎるとどうなるのか
• 間に合いそうにない場合の対処法

を、法務省の公表内容にもとづいて整理します。

なお、登記手続きは司法書士の業務であり、当社が代行することはできません。 ただ、「知らないまま期限が過ぎてしまう」ことだけは避けていただきたいと考え、この記事を書いています。

何が義務になったのか

2024年（令和6年）4月1日、改正不動産登記法が施行されました。

基本的な義務

相続（遺言による取得を含む）によって不動産の所有権を取得した相続人は、

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

に、相続登記の申請をしなければならない（不動産登記法第76条の2第1項）とされました。

遺産分割が成立した場合の追加的義務

さらに、遺産分割が成立した場合には、成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する義務が生じます。

つまり、いったん法定相続分で登記していても、その後に遺産分割がまとまったら、改めて登記が必要ということです。

【重要】過去の相続も、すべて対象です

ここを見落とす方が、非常に多いです。

法務省は次のように示しています。

施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていない場合には、相続登記の申請義務化の対象となり、令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）に相続登記をしていただく必要があります。

つまり、

• 20年前に亡くなった父の名義のまま → 対象です
• 祖父の代から変わっていない → 対象です
• 相続税は払ったが登記していない → 対象です

「昔のことだから」は通用しません。

あなたの期限は、いつですか

期限は2パターンに分かれます。ご自身がどちらか、確認してください。

古い相続を抱えている方ほど、期限が近いという構造になっています。

期限を過ぎると、どうなるのか

10万円以下の過料

正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となります（不動産登記法第164条第1項）。

これは刑事罰ではありませんが、裁判所から通知が来るという点で、精神的な負担は小さくありません。

過料に至る流れ

いきなり請求が来るわけではありません。一般に、

1. 登記官が義務違反を把握する
2. 登記官から催告が行われる
3. それでも申請がされない場合、裁判所へ通知される

という流れが示されています。

つまり、催告の段階で対応すれば回避できます。 ただし、放置している期間が長いほどリスクが高まるとお考えください。

「正当な理由」とは

法務局は、正当な理由の例として、相続人が極めて多数にのぼり、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどを挙げています。

ただし、「忙しかった」「知らなかった」は正当な理由になりません。

【本当の問題】過料より深刻なこと

正直に申し上げると、10万円の過料は、この問題の本質ではありません。

登記をしないまま時間が経つことの、本当の怖さは別にあります。

相続人が、増えていきます

現在：兄弟3人が相続人
   ↓ 兄が亡くなる
兄の配偶者・子2人が加わる → 5人
   ↓ さらに次の代へ
甥・姪・その配偶者まで → 十数人

登記をするには、相続人全員の協力が必要です。

顔も知らない親族、連絡先の分からない親族が一人でもいれば、そこで手続きは止まります。

売ることも、壊すこともできません

名義が故人のままの不動産は、売却できません。解体も、金融機関の担保設定も、原則としてできません。

「いざ売ろうと思ったら、まず登記からだった」──これは実務で非常によくあるケースです。

そして、その登記に半年かかることもあります。

戸籍の収集に、時間がかかります

古い相続ほど、必要な戸籍謄本の範囲が広がります。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍
• 相続人全員の戸籍
• 本籍地が何度も変わっていれば、そのすべての自治体から取り寄せ

数か月かかることも珍しくありません。

残り7か月というのは、古い相続を抱えている方にとっては、決して余裕のある期間ではありません。

間に合いそうにない場合：「相続人申告登記」という制度

期限に間に合わない可能性がある方のために、救済的な制度が用意されています。

相続人申告登記とは

不動産登記法第76条の3にもとづく制度で、2024年4月1日に新設されました。

「私は、この被相続人の相続人です」と法務局に申し出るだけの、簡易な手続きです。

メリット

• 手続きが簡単（遺産分割がまとまっていなくても可能）
• 相続人が単独で申出できる（全員の同意が不要）
• これによって基本的義務を履行したことになり、過料を回避できます

注意点（ここが重要です）

相続人申告登記は、正式な相続登記の代わりにはなりません。

• 権利を示すものではありません（所有者になったわけではない）
• 不動産の売却はできません
• 遺産分割が成立した場合、成立日から3年以内に、改めて正式な登記が必要です（追加的義務には使えません）

**あくまで「時間を稼ぐための暫定措置」**とお考えください。

遺産分割がまとまらず期限が迫っている方は、この制度について司法書士にご相談ください。

【2026年2月開始】親の不動産が分からない方へ

「そもそも、親がどこに不動産を持っていたのか分からない」

こうしたご相談も少なくありません。特に、遠方に住んでいた親の場合、田舎の土地や山林の存在を把握していないことがあります。

そこで、令和8年（2026年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まっています。

これは、特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を、一覧的に証明する制度です。

相続人が、亡くなった方名義の不動産をまとめて把握できるようになりました。

「知らない土地があって、登記漏れになっていた」という事態を防げます。まずは全体像を把握したいという方は、法務局にご相談ください。

【もうひとつの義務化】住所等の変更登記

2026年4月から、もうひとつの登記義務が始まっています。

登記名義人の住所・氏名が変わった場合の変更登記が義務化され、5万円以下の過料の対象とされました。

相続登記を済ませた後も、引っ越しをした場合は変更登記が必要になります。あわせてご注意ください。

費用の目安

登記にかかる費用は、主に2つです。

このほか、戸籍謄本等の取得費用が別途かかります。

なお、令和9年3月末まで、相続した土地の価額が100万円以下の場合などに、登録免許税の免税措置があります。 該当する可能性がある方は、法務局にご確認ください。

古い相続で相続人が多数にのぼる場合は、費用も期間も大きくなります。 これも「早いほど楽」である理由のひとつです。

今日からできること

① 登記事項証明書を取って、名義を確認する

まずは事実確認です。 法務局の窓口またはオンラインで取得でき、所有者本人でなくても請求できます。 費用は数百円程度です。

「たぶん父の名義」ではなく、現在の登記がどうなっているかを確認してください。

② 相続関係を書き出してみる

誰が相続人になるのか。すでに亡くなっている方はいないか。紙に書き出すだけで、複雑さの度合いが見えてきます。

相続人が5人を超えるようであれば、早めに司法書士へご相談ください。

③ 期限を計算する

• 2024年3月31日以前の相続 → 2027年3月31日
• それ以降 → 取得を知った日から3年

カレンダーに入れてください。 「そのうち」では、必ず過ぎます。

📎 最初の手続きを整理したい方はこちら 👉 実家が空き家になったら最初にやること5つ｜岡山市版

兄弟で意見がまとまらない場合

遺産分割がまとまらないから登記できない、というケースが最も多いパターンです。

この場合、

1. 相続人申告登記で、まず義務を履行して過料を回避する
2. 並行して、遺産分割の話し合いを進める
3. 成立したら、成立日から3年以内に正式な登記を行う

という進め方が考えられます。

話し合いが進まない原因の多くは、「売ったらいくらか」「持ち続けるといくらかかるか」という数字が揃っていないことにあります。

当社では、この判断材料をご提供できます。

📎 兄弟での話し合いの進め方はこちら 👉 兄弟で「実家どうする」となったら｜岡山市の空き家の進め方

もうひとつの期限：3,000万円の特別控除

登記の期限とは別に、もうひとつ迫っている期限があります。

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この特例には2つの期限があり、特例そのものの適用期限が令和9年（2027年）12月31日とされています。

相続登記の期限（2027年3月31日）と、この特例の期限（2027年12月31日）は、非常に近い時期に並んでいます。

売却を視野に入れている方は、この2つを同時に考える必要があります。 登記が終わっていなければ、売却もできないためです。

要件は細かいため、必ず税理士または税務署にご確認ください。

📎 3,000万円特別控除の詳細はこちら 👉 相続した空き家の3,000万円特別控除｜2027年末までの期限に注意

📎 放置し続けた場合の全体像はこちら 👉 岡山の実家、放置するとどうなる?1年後・3年後・5年後

最後に

ミニクルホームは、岡山市北区奉還町、JR岡山駅西口から徒歩7分にある地域密着の不動産会社です。

重ねて申し上げますが、登記手続きは司法書士の業務であり、当社が行うことはできません。 ご相談いただければ、信頼できる司法書士をご紹介いたします。

当社ができるのは、

• 建物・土地の現況確認
• 売却した場合の見込み額の試算
• 解体費用・維持費の試算
• ご家族の話し合いに必要な判断材料のご提供

登記をするにしても、その先に「この家をどうするか」という判断が必ず来ます。 その判断材料が必要になったときに、思い出していただければ幸いです。

「まだ何も決まっていない」段階でのご相談を歓迎しています。

法務局 岡山地方法務局 登記手続きに関するお問い合わせは、岡山地方法務局または最寄りの支局・出張所へ。最新の連絡先は法務局の公式サイトでご確認ください。

5. よくある質問（Q&A）

Q1. 20年前の相続ですが、本当に対象ですか? A. はい。法務省は、施行日より前に開始した相続であっても、相続登記をしていない場合は義務化の対象となり、原則として令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要としています。

Q2. 相続税は払いました。それでも登記は必要ですか? A. 必要です。相続税の申告と、不動産の相続登記は、まったく別の手続きです。「税金を払ったから大丈夫」ということはありません。

Q3. 遺産分割がまとまりません。どうすればいいですか? A. 「相続人申告登記」により、基本的な義務を履行して過料を回避できる場合があります。ただし遺産分割成立後には改めて正式な登記が必要です。司法書士にご相談ください。

Q4. 過料は必ず科されますか? A. 正当な理由なく怠った場合に対象となりますが、登記官が違反を把握した際にはまず催告が行われ、それでも申請がされない場合に裁判所へ通知される流れが示されています。催告の段階で対応すれば回避できます。

Q5. 親がどこに不動産を持っていたか分かりません。 A. 令和8年（2026年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まっており、亡くなった方名義の不動産を一覧的に把握できるようになりました。法務局にご相談ください。

Q6. 登記は自分でできますか? A. ご自身で申請することも可能です。ただし、古い相続や相続人が多数にわたる場合は、戸籍の収集だけでも相当な労力がかかります。司法書士へのご依頼をおすすめします。

Q7. 費用はどのくらいかかりますか? A. 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と司法書士報酬（5万円〜15万円程度）が目安です。事案の複雑さによって変動します。なお、価額100万円以下の土地などには登録免許税の免税措置があります。

Q8. 登記が終わったら、すぐに売れますか? A. 登記が完了すれば、売却の手続きに進めます。売却をお考えの場合は、登記と並行して査定を進めておくと、時間のロスがありません。ご相談ください。

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「名義が親のままになっている」「登記した後、売るべきか迷っている」「兄弟で意見がまとまらない」など、相続した実家に関するお悩みをお聞かせください。信頼できる司法書士のご紹介も可能です。

※登記手続きは司法書士の業務であり、当社が代行することはできません。ご相談いただければ、信頼できる司法書士をご紹介いたします。また、税金の具体的な計算は税理士、遺産分割の調整は弁護士の業務となります。当社は不動産の現況確認・査定・売却等を通じて、ご家族の判断材料をご提供する役割を担っています。

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