知らないまま期限を過ぎた方を、何人も見てきました

相続した実家を売却したとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があることをご存じでしょうか。

税額にすると、数百万円単位の差になることがあります。

それにもかかわらず、この制度を知らないまま売却してしまう方、あるいは「そのうち売ろう」と考えているうちに期限を過ぎてしまう方が、実際にいらっしゃいます。

そして、この特例には期限が2つあります。

どちらか早いほうが、あなたの期限です。

つまり、いつ相続した方であっても、2027年12月31日を過ぎれば（再延長されない限り）使えなくなります。

本記事の公開時点から、残り約1年4か月。

そして後ほど詳しくご説明しますが、「1年4か月」は決して余裕のある期間ではありません。

※本記事は制度の一般的なご案内です。適用の可否は個別の事情によって異なりますので、必ず税理士または税務署にご確認ください。

この特例は、どういう制度か

正式名称は**「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」**といいます（国税庁 No.3306）。

亡くなった方が住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度です。

なぜ、この制度の効果が大きいのか

相続した不動産は、取得費が分からないケースが非常に多いという特徴があります。

親がいつ、いくらで買ったのか分からない。契約書も残っていない。

この場合、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とみなす方法が取られます。

つまり、1,000万円で売れた家は、取得費95%が「利益」とみなされ、そこに税金がかかることになります。

この特例は、まさにそこに効きます。 3,000万円が控除されれば、多くのケースで税額がゼロになります。

【最重要】要件は、かなり厳しいです

期待だけ持たせるわけにはいかないので、正直にお伝えします。この特例の要件は厳しいです。

家屋の要件

建築時期の要件が、最初の関門です。 昭和56年6月以降に建てられた家は、この特例の対象になりません。

まずは登記事項証明書で、建築年月日をご確認ください。

なお、相続開始の直前に被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。 施設に入っていたから対象外、と決めつけないでください。

譲渡の要件

ここで多くの方がつまずきます

「相続してから、一度も貸したり住んだりしていないこと」

これが要件です。

• 「空き家にしておくのはもったいないから、少しの間だけ貸した」→ 対象外
• 「子どもが一時的に住んだ」→ 対象外
• 「物置として事業に使った」→ 対象外

一度でも使ってしまうと、その時点で権利を失います。

「空き家のまま放置していた」ことが、この特例に限っては条件になるという、少し逆説的な制度です。

【2024年からの変更点】相続人が3人以上だと2,000万円に

令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡から、重要な変更があります。

被相続人居住用家屋等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額は2,000万円に引き下げられます。

ご兄弟が3人以上いるご家庭は、この点をご確認ください。

なお、この変更と同時に、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象に加わるという拡充も行われています。以前は売主側で工事を済ませる必要がありましたが、買主に委ねられるようになりました。 これは実務上、大きな改善です。

【核心】2027年12月31日から、逆算してください

ここが、この記事で最もお伝えしたい部分です。

「2027年12月31日まで、あと1年4か月ある」と思われたかもしれません。

しかし、逆算するとこうなります。

【2027年12月31日】譲渡（引き渡し）の完了
        ↑ 1〜2か月
【〜2027年11月】売買契約の締結
        ↑ 3〜6か月（売却活動期間）
【〜2027年5月頃】売り出し開始
        ↑ 数週間〜1か月
【その前】被相続人居住用家屋等確認書の取得
        ↑ 数か月（相続人が多いとさらに長期化）
【その前】相続登記の完了 ← ここが未了だと、そもそも売れません

つまり、こういうことです

相続登記が済んでいない方は、今すぐ動き始めないと間に合わない可能性があります。

• 古い相続で戸籍収集に数か月
• 相続人が多数だと遺産分割にさらに数か月
• 登記完了後に、ようやく売却活動を開始できる

そして、相続登記そのものにも2027年3月31日という期限があります。（2024年4月1日より前に発生した相続の場合）

2つの期限は、連動しています。

📎 相続登記の期限について詳しくはこちら 👉 相続登記の義務化｜岡山の実家は2027年3月が期限です

手続きの流れ

ステップ1：適用できるか確認する

まず、登記事項証明書で建築年月日を確認してください。 昭和56年5月31日以前であることが大前提です。

あわせて、相続開始日から「3年を経過する日の属する年の12月31日」を計算し、ご自身の期限を把握してください。

この段階で、税理士にご相談いただくのが確実です。

ステップ2：売却の方法を決める

3つのパターンがあります。

解体費用と売却スケジュールを踏まえて判断する必要があります。

なお、岡山市には解体費用の補助制度があります。ただし工事契約前の申請が必要です。

📎 解体費用と補助金についてはこちら 👉 【岡山市】空き家の解体補助金は最大50万円｜申請の順番に注意

ステップ3：空き家のまま維持する

売却までの間、絶対に貸したり住んだりしないでください。 一度でも使うと要件を満たさなくなります。

「もったいないから」という判断が、数百万円の損失につながることがあります。

ステップ4：「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する

この特例を使うには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

岡山市でも交付を受けられます。 岡山市の空き家に関する担当窓口へお問い合わせください。

注意点として、申請から交付まで数週間かかることがあります。 添付書類の不備があれば、さらに時間がかかります。期限ギリギリでは間に合いません。

ステップ5：確定申告する

譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日に、管轄の税務署へ確定申告を行います。

この特例は、申告しなければ適用されません。 「自動的に控除される」制度ではありませんので、必ず申告してください。

見落としやすい注意点

① 1億円の判定は、合算されます

売却価格1億円以下という要件ですが、分割して売却した場合や、他の相続人が売却した部分も含めて判定されます。

後から1億円を超えることが判明した場合、修正申告と納税が必要になります。

② 他の特例との併用制限があります

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、他の特例との併用ができない場合があります。

どちらを使うほうが有利かは、ケースによって異なります。税理士にご相談ください。

③ 「相続税がゼロだったから関係ない」ではありません

この特例が減らすのは、売却益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税です。 相続税とは別の話です。

相続税がかからなかった方でも、売却して利益が出れば譲渡所得税がかかります。 その際に、この特例が効きます。

「もう期限が過ぎている」という方へ

相続から3年を経過する日の属する年の12月31日を、すでに過ぎてしまった方もいらっしゃるでしょう。

この特例は使えませんが、他に方法がなくなったわけではありません。

• 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（相続税を納めた方が対象）
• 譲渡損失が出た場合の取り扱い
• 売却以外の選択肢（賃貸・活用）

「特例が使えないから売らない」という判断が、必ずしも正解とは限りません。 維持コストと比較して考える必要があります。

📎 持ち続けた場合に何が起きるかはこちら 👉 岡山の実家、放置するとどうなる?1年後・3年後・5年後

兄弟で判断が分かれる場合

この特例が絡むと、話し合いの構図が変わることがあります。

「今売れば税金がかからないが、あと2年待つと数百万円の税負担が生じる」

この事実が共有されると、「もう少し様子を見よう」という選択の重みが変わります。

また、相続人が3人以上だと控除額が2,000万円に下がるという点も、ご兄弟が多いご家庭では重要な情報です。

数字が揃うと、話し合いは進みます。

📎 兄弟での話し合いの進め方はこちら 👉 兄弟で「実家どうする」となったら｜岡山市の空き家の進め方

📎 まず何から手をつけるか整理したい方はこちら 👉 実家が空き家になったら最初にやること5つ｜岡山市版

最後に

ミニクルホームは、岡山市北区奉還町、JR岡山駅西口から徒歩7分にある地域密着の不動産会社です。

代表の城井は香川県出身で、岡山に住んで20年以上になります。**「本当の不動産情報を発信したい」**という思いで会社を始めました。

この記事を書いたのは、「知らなかった」という理由で数百万円を失う方を減らしたいからです。

税額の具体的な計算は税理士の業務であり、当社が行うことはできません。 ただ、

• 建築年月日の確認（登記事項証明書から）
• 売却した場合の見込み額の試算
• 解体費用の見積もり
• 期限から逆算したスケジュールの組み立て
• 税理士のご紹介

これらは、当社がお手伝いできる部分です。

「この特例が使えるかどうか、まず知りたい」という段階でご相談ください。 建築年月日と相続開始日が分かれば、適用の可能性があるかどうかの大まかな見当はつきます。

そのうえで、税理士による正式な判断へとお繋ぎします。

5. よくある質問（Q&A）

Q1. 昭和57年に建てられた家ですが、対象になりますか? A. 残念ながら、この特例の対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限られます。まずは登記事項証明書で正確な建築年月日をご確認ください。

Q2. 親が老人ホームに入居していました。対象外ですか? A. 一定の要件を満たせば対象になる場合があります。要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していた場合などが該当し得ます。詳細は税理士または税務署にご確認ください。

Q3. 相続後、少しの間だけ貸していました。使えますか? A. 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないことが要件です。一度でも貸した場合は、原則として対象外となります。

Q4. 兄弟3人で相続しました。控除額はいくらですか? A. 令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円に引き下げられます。適用の詳細は税理士にご確認ください。

Q5. 建物が古くて耐震基準を満たしていません。どうすればいいですか? A. 売主が耐震改修または取り壊しを行うか、令和6年1月1日以後の譲渡であれば、買主が譲渡の翌年2月15日までに工事を行う方法も選べます。どちらが有利かは、費用と売却スケジュールによります。

Q6. 確認書はどこでもらえますか? A. 空き家がある市区町村が交付します。岡山市の空き家であれば、岡山市の担当窓口へご申請ください。申請から交付まで数週間かかることがあるため、余裕をもってお手続きください。

Q7. 相続税を払っていないので、関係ないのでは? A. この特例が減らすのは、売却益にかかる所得税・住民税です。相続税とは別の制度ですので、相続税がかからなかった方でも対象になり得ます。

Q8. 2027年12月31日を過ぎたら、本当に使えなくなりますか? A. 現行の制度上は、令和9年12月31日までの譲渡が対象とされています。過去には延長された経緯もありますが、再延長を前提に計画を立てるのは危険です。 使えるうちに動くことをおすすめします。

岡山市の相続空き家・売却のご相談窓口

相続した実家の売却は
株式会社ミニクルホームへご相談ください

JR岡山駅西口から徒歩7分。「この特例が使えるかどうか知りたい」という段階から、ご相談いただけます。

「3,000万円控除が使えるか分からない」「期限までに間に合うか不安」「まず売却額の見当をつけたい」など、相続した実家に関するお悩みをお聞かせください。税理士のご紹介も可能です。

※税額の具体的な計算および特例の適用判断は、税理士の業務です。当社が行うことはできません。ご相談いただければ、税理士をご紹介いたします。また、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付は岡山市の窓口、登記手続きは司法書士の業務となります。当社は不動産の査定・売却を通じて、ご判断の材料をご提供する役割を担っています。

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