「何から手をつければいいのか、分からない」

親が施設に入った。相続で実家を引き継いだ。転勤で誰も住まなくなった。

理由はさまざまですが、ある日突然、実家が「空き家」になります。

そして多くの方が、こう思います。

「何かしないといけない気がするけど、何から?」 「不動産屋に行くほどではない気もするし……」 「とりあえず、しばらくこのままでいいか」

この記事では、優先順位をつけて5つの手順をご説明します。すべてを今日やる必要はありません。ただし、1番目だけは、できれば今週中にお願いします。

<cite index=”314-1″>岡山県には約14万2,500戸の空き家があり、空き家率15.6%は全国平均の13.6%を上回っています。</cite>珍しいことではありません。ただ、正しい順番で動くかどうかで、結果は大きく変わります。

① 火災保険を確認する【最優先・今週中に】

意外に思われるかもしれませんが、これが最優先です。

なぜなら、知らないまま放置すると、火事が起きても保険金が支払われない可能性があるからです。

何が起きているのか

火災保険は、建物の用途によって区分が分かれています。人が住んでいる家は「住宅物件」、店舗や事務所など人が住まない建物は「一般物件」です。

誰も住まなくなった家は、「住宅物件」の条件を満たさなくなる可能性があります。 保険会社によって扱いは異なりますが、6か月以上空き家の状態が続くと「一般物件」として扱われることが多いとされています。

ここが落とし穴です

保険会社は、あなたの住民票をチェックしていません。

つまり、実家が空き家になったことを保険会社は知りません。保険料の引き落としは、そのまま続きます。「ちゃんと払っているから大丈夫」と思ってしまいます。

しかし、火災保険には通知義務・告知義務があります。空き家になったことを通知していないと、告知義務違反として、いざというときに保険金が支払われないリスクがあります。

「10年間きちんと保険料を払っていたのに、火事のあと1円も出なかった」──これが、最も避けたい事態です。

今週中にやること

加入している保険会社に電話して、こう聞くだけです。

「実家が空き家になりました。今の契約のままで補償されますか?」

これだけです。5分で終わります。

その結果、

• 契約変更が必要 → 手続きを進める
• 継続できる → 安心して次へ
• 引き受けできない → 空き家に対応した保険を探す

いずれにしても、知らないままにしておくよりはるかに良い状態になります。

なお、「一般物件」になると地震保険に加入できなくなる場合があります。ここも合わせて確認しておくと安心です。

📎 保険の詳細を知りたい方はこちら 👉 空き家でも火災保険は必要?加入時の注意点を解説

② 名義（登記）を確認する

次に、その家が今、誰の名義になっているかを確認します。

「たぶん父の名義のまま」ではなく、事実を確認してください。 ここが分からないと、売ることも、貸すことも、壊すこともできません。

確認方法

法務局で「登記事項証明書」を取得します。オンラインでも請求できます。手数料は数百円程度で、誰でも取得できます（所有者本人でなくても取得可能です）。

名義が亡くなった方のままだった場合

2024年4月から、相続登記が義務化されています。 施行前に発生した相続についても期限が設けられていますので、該当する可能性がある方は、法務局または司法書士に期限をご確認ください。

放置すると、こんな事態になります。

最初：兄弟3人で相続
   ↓ 10年後、兄が死去
その子2人が相続人に加わる → 4人
   ↓ さらに10年後
従兄弟・その子まで含めて十数人に

全員の同意がなければ、売却も解体もできません。 連絡先が分からない親族が1人でもいれば、そこで止まります。

名義の整理は、早ければ早いほど簡単です。

📎 相続の手続きが気になる方はこちら 👉 相続登記の義務化、岡山市の空き家所有者が今すぐ確認すべきこと

③ 現状を記録しておく

次回、実家に行かれるときに、まとめて済ませてしまってください。

撮っておくもの（スマホで十分です）

• 外観（東西南北の四方向から）
• 屋根・外壁の状態
• 庭・境界まわり
• 玄関・水回り・各部屋
• 傷んでいる箇所のアップ
• 表札・門扉・郵便受けの状態

探しておくもの

• 鍵（すべての鍵。予備がどこにあるか、家族で共有）
• 権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 火災保険の証券
• 建築時の図面・確認済証
• 土地の測量図・境界確認書

これらは、後の手続きすべてで必要になります。 一度に探しておくと、あとが劇的に楽になります。

そして、写真には思わぬ効果があります。

火災保険の加入審査や、万一の保険金請求の際、定期的な巡回・施錠・通水の記録は「管理義務を果たしていた証拠」として評価されます。 スマホの写真は日付が自動で残るため、そのまま記録になります。

④ ライフラインと郵便を整理する

郵便物は必ず止める、または回収する

郵便受けに郵便物が溜まっている状態は、外から見て「誰も来ていない家」だと一目で分かります。 これが不法侵入や放火のリスクを高めます。

郵便局の転送サービスを利用するか、定期的に回収する体制を作ってください。

電気・水道・ガスをどうするか

これは一律の正解がありません。

判断のポイントは、「どのくらいの頻度で通えるか」です。

月1回以上通えるなら、水道は続けたほうが建物のためです。まったく通えないなら、水道を止めたうえで排水口にふたをする、といった対応になります。

ガスは、使う予定がなければ止めておくほうが安全です。

📎 管理の頻度と手順はこちら 👉 空き家の換気・通水は月何回?岡山市のセルフ管理術

防犯面も同時に見ておく

センサーライトの設置、施錠の見直し、雑草の処理。「管理されている家」に見えることが、最大の防犯対策です。

📎 防犯対策の具体策はこちら 👉 岡山市の空き家防犯対策｜不法侵入・放火から実家を守る

⑤ 家族で方向性を共有し、相談先を決める

最後は、決めることではなく、話し合いのテーブルに載せることです。

選択肢は4つです

どれが正解かは、建物の状態・立地・ご家族の事情によって変わります。

費用の見通しがないと、話し合いは進みません

「売ろう」「まだ置いておこう」と感情で議論しても、まとまりません。

必要なのは、それぞれの選択肢の「費用」と「手取り額」です。

• 管理を続けたら、年間いくらかかるか
• 解体したら、いくらかかるか（岡山市の補助金は使えるか）
• 売ったら、いくらになるか
• 貸したら、どのくらいの家賃が見込めるか

この数字が揃うと、話し合いは驚くほどスムーズになります。

放置のコストも計算に入れてください

「何もしない」も選択肢のひとつですが、費用がゼロではありません。

固定資産税、火災保険料、草刈り費用。そして、「管理不全空家等」や「特定空家等」に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。

📎 税金の仕組みを知りたい方はこちら 👉 空き家の固定資産税が6倍に?岡山市の住宅用地特例を解説

まとめ：優先順位

すべてを一度にやろうとしないでください。 ①だけでも、今週中に終わらせておけば、大きな安心につながります。

相談先について

ミニクルホームは、岡山市北区奉還町、JR岡山駅西口から徒歩7分の地域密着の不動産会社です。

代表の城井は香川県出身で、岡山に住んで20年以上になります。**「本当の不動産情報を発信したい」**という思いで会社を始めました。

空き家のご相談で大切にしているのは、**「売らせること」ではなく「整理すること」**です。持ち続けたほうが良い場合は、そうお伝えします。

「まだ何も決まっていない」「①〜⑤のどこから手をつければいいか相談したい」という段階で構いません。LINEで実家の写真を送っていただくだけでも、状況を拝見できます。

5. よくある質問（Q&A）

Q1. 火災保険は、本当に連絡しないとまずいのですか? A. 保険会社によって扱いは異なりますが、通知義務・告知義務がある以上、連絡しないまま放置するのはリスクがあります。「保険料を払っているのに保険金が出ない」という最悪の事態を避けるため、一度ご確認いただくことをおすすめします。

Q2. 登記事項証明書は、自分が所有者でなくても取れますか? A. はい、登記事項証明書は誰でも取得できます。法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

Q3. 水道は止めたほうがいいですか、続けたほうがいいですか? A. 月1回以上通えるなら、通水のために続けたほうが建物のためです。まったく通えない場合は、止めたうえで排水口にふたをするなどの対応をおすすめします。ご事情に応じてご相談ください。

Q4. 兄弟の意見がまとまりません。 A. よくあるご相談です。感情ではなく数字（各選択肢の費用と手取り額）を揃えると、議論が進みやすくなります。ご希望があれば、ご家族全員に向けてご説明することも可能です。

Q5. 何も決まっていない段階で相談してもいいですか? A. むしろ決まる前のご相談を推奨しています。「解体してから売ったが、建物付きのほうが高く売れた」といった後悔を防ぐためです。

Q6. 遠方に住んでいて、岡山まで行けません。 A. 現地確認、写真での状況報告、オンライン相談に対応しています。ご来店いただかなくても進められる部分は多くあります。

岡山市の空き家・実家に関するご相談窓口

実家の空き家のご相談は
株式会社ミニクルホームへ

JR岡山駅西口から徒歩7分。岡山市内の空き家について、管理・活用・売却・解体まで幅広くご相談いただけます。

「何から手をつければいいか分からない」「まだどうするか決まっていない」「兄弟で意見がまとまらない」など、実家の空き家に関するお悩みを、まずはお聞かせください。売却を前提にお話しすることはありません。

※LINEでは、実家の写真を送っていただくだけでもご相談いただけます。「まだ何も決まっていない」という段階で構いません。なお、火災保険の確認は保険会社へ、名義の確認は法務局へ直接お問い合わせいただくのが確実です。

LINEで事前相談

電話で相談する

tel:0862393296

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

不動産探し・お部屋探しでのご相談はこちらからどうぞ

岡山県知事（３）第5473号

会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）

LINEで事前診断

tel:0862393296

LINEで事前診断