浸水したことがある家を売るとき、被害歴をどこまで伝えるかは、多くの売主の方が迷うところです。

結論から言うと、知っている浸水の事実は伝えるのが基本です。伝えずに売ると、あとで責任を問われることがあります。一方で、伝え方を工夫すれば、必要以上に不安を与えずに済みます。

この記事では、ハザードマップの説明と被害歴の告知のちがい、伝える内容、契約不適合責任、そして告知書の書き方の例を整理しました。

2つの「説明」は別物

なお、不動産会社には、宅地建物取引業法で、重要な事項について、故意に事実を告げない、または事実と異なることを告げることが禁じられています。売主から聞いた浸水の事実は、不動産会社から買主にも伝えられます。

何年前のことまで伝える？

「何年前なら言わなくてよい」という決まりはありません。 判断の目安は、次のとおりです。

伝える内容｜7つのポイント

告知書や、不動産会社への説明では、次のことを整理しておきましょう。

• いつ：年月（例：2018年7月）、どんな雨・台風だったか
• どこまで：敷地だけか、床下か、床上か、水の深さ（何cm程度）
• 原因：川からあふれた、側溝や下水からあふれた（内水）、など分かる範囲で
• 被害：床・壁・設備（給湯器、エアコンの室外機など）の被害
• 修繕：いつ、どこを、どう直したか（床板の張り替え、消毒・乾燥など）、業者、費用
• 保険・証明：火災保険の保険金の請求、り災証明書の有無
• その後の対策：止水板、かさ上げ、排水の設備、周りの排水の工事など

契約不適合責任｜知りながら告げないと、特約があっても責任を免れない

2020年4月の民法改正で、売主の責任は契約不適合責任になりました。売った家が契約の内容に合っていないと、買主から次のことを求められることがあります。

• 修補（直すこと）
• 代金の減額
• 損害賠償
• 契約の解除

個人の売主どうしの取引では、古い家について「責任を負わない」「責任を負う期間を短くする」という特約を付けることがよくあります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法572条）。

過去の浸水の説明が争われた裁判例

東京高裁 平成29年7月19日判決では、中古住宅の売買で、過去に地下駐車場が浸水したことがあるにもかかわらず、「浸水はなかった」と説明した売主と媒介業者について、調査・説明の義務に違反したとされました。購入後に再び浸水し、簡易止水板の設置費用、車の修理費、弁護士費用など、合計約237万円の賠償が認められています。

例｜告知書にこう書く（仮）

例：2018年7月の大雨で床下浸水、その後修繕した家

例：親から聞いた話しか分からない家

事実・時期・程度・その後の対応を、分かる範囲で具体的に書くのがポイントです。「多分大丈夫」「問題ない」といった評価の言葉は避けましょう。

伝えると売れにくくなる？｜伝え方で印象は変わる

浸水の事実を伝えると、買主が慎重になることはあります。ただ、事実を隠して売るほうが、あとで大きな問題になるおそれがあります。

伝え方で、買主の受け止め方は変わります。

売る前にすること｜4つのステップ

1. 浸水の記録を集める（写真、修繕の見積書・請求書・作業報告書、保険金の書類、り災証明書）
2. 家族に聞く（親や前の所有者から聞いていることを書き出す）
3. 必要なら建物状況調査（インスペクション）を受ける（床下・基礎の状態を確かめる）
4. 不動産会社と一緒に告知書を書く（事実・時期・程度・その後の対応を整理）

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、浸水の記録の整理、告知書の書き方のアドバイス、ハザードマップ上の位置の説明、建物状況調査（インスペクション）の手配のご相談、浸水歴をふまえた査定、そして売却です。

よくあるご質問

正直に伝えることは、あなた自身を守ることでもあります。 浸水したことを伝えるのは、勇気がいることかもしれません。でも、事実をきちんと伝えておけば、売ったあとに心配を抱え続けずに済みます。記録を一つずつ集めて、一緒に告知書を整えていきましょう。急がなくても大丈夫です。