市街化調整区域にある実家を売ると決めたとき、多くの方が迷うのが、仲介で買主を探すか、不動産会社などに買い取ってもらうかです。調整区域の家は、買主が住宅ローンを使いにくいことなどから、売れるまでに時間がかかることもあれば、買取の価格が低くなることもあります。

この記事では、値段の付き方のちがい、売れるまでの期間の目安、そして手元に残るお金での比べ方を整理しました。

値段の付き方のちがい

調整区域では、買取業者も慎重になる

調整区域の家は、業者にとっても再販しにくい物件です。そのため、次のような家は、買取価格が大きく下がったり、買取自体を断られたりすることがあります。

• 分家住宅・農家住宅など、住める人が限られる家で、許可の見通しが立たない
• 建て替えられるか分からない
• 道路に接していない、上下水道がないなど、土地の条件が厳しい
• 農地が付いていて、手続きが多い

一方で、線引き前から建っている家や、50戸連たんで許可を受けて建てた家など、買った人が使える家は、仲介でも買取でも話が進みやすい傾向があります。

売れるまでの期間の目安

手元に残るお金で比べる｜仮の数字の例

岡山市東区の調整区域にある、築40年の空き家（線引き前から建つ家）を売るケースで考えてみます。数字はすべて仮のものです。

仲介手数料の特例（800万円以下）

2024年7月から、売買価格が800万円以下の宅地・建物は、媒介契約のときに事前に説明し、合意したうえで、仲介手数料の上限を33万円（税込）までとする特例ができました。調整区域の空き家は、この価格帯になることも多いので、査定のときに手数料の金額も確かめておくと安心です。

仲介が向く場合・買取が向く場合

売ったあとの責任（契約不適合責任）

仲介で個人に売る場合、雨漏りやシロアリなど、契約の内容と合わない不具合があとで見つかると、売主が責任を問われることがあります。古い空き家では、責任を負わない、または期間を短くする特約を付けることが多いですが、買主との話し合いで決まります。買取では、業者が責任を問わない条件で買うことが多いのも特徴です。

両方を組み合わせる方法

仲介と買取は、どちらか一方に決める必要はありません。

1. まず仲介で期間を決めて売り出し、売れなければ買取に切り替える（例：3〜6か月）
2. 仲介と同時に、買取業者の査定もとっておく（「最低でもこの金額で売れる」という目安になる）
3. 隣地の方に先に声をかけてから、一般に売り出す

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、調整区域の空き家の査定（取引事例の根拠つき）、仲介と買取の手元に残るお金の比較、買取業者の査定の取り寄せ、隣地の方への打診、売り出す前の許可や書類の確認の段取り、そして売却です。仲介会社として、どちらか一方をおすすめすることはしません。 比べる材料をそろえて、ご家族で決めていただけるようにします。

よくあるご質問

どちらを選んでも、間違いではありません。 仲介で時間をかけて売るのも、買取で早く区切りをつけるのも、ご家族の事情に合っていれば、それがよい選択です。比べる材料をそろえて、納得して決められるように進めていきましょう。急がなくても大丈夫です。