「家を買ったら、あとから不動産取得税が届くって聞いたけど、いくらくらい？」
「新築と中古、土地だけ、それぞれどれくらいかかるの？」
「申告はしないといけない？いつ払うの？」

土地や家を買うときは、物件の代金のほかにも、さまざまな税金や費用がかかります。その中でも不動産取得税は、買ってから数か月〜1年ほどたって届くことが多く、「忘れたころに大きな請求が来た」と驚かれる方も少なくありません。

この記事では、岡山県で土地や家を取得した方・これから買う方に向けて、不動産取得税の計算方法と軽減の目安、申告と納税の流れを、具体的な計算例でまとめました。岡山市北区奉還町で売買仲介をしている不動産会社の立場から、次のことをお伝えします。

不動産取得税とは？どんなときにかかる？

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに、一度だけかかる県の税金です。毎年かかる固定資産税とは違います。

※ 登記をしていなくても、実際に取得していれば課税の対象になります。非課税を受けるには、原則として申告が必要です。

相続した家を売るか持ち続けるか迷っている方は、「相続した空き家 岡山市でどうする？放置リスクと管理の考え方を解説」もご覧ください。

不動産取得税の計算方法は？

基本の計算式は次のとおりです。

• 課税標準額：原則として、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）。実際に買った金額ではありません。新築の家などで台帳の価格がない場合は、県が評価して決めます
• 宅地の特例：宅地などは、2027年3月31日までに取得した場合、価格の2分の1が課税標準額になります

※ 本来の税率は4%で、土地・住宅の3%は特例です。特例の期限が延長されるかどうかは、税制改正で決まります。

免税点

課税標準額が次の金額に満たない場合は、課税されません（全国の一般的な基準）。

住宅の軽減は？新築・中古の控除額

一定の要件を満たす住宅を取得した場合は、家屋の価格から一定額が控除されます。

新築住宅

• 床面積などの要件を満たす新築住宅：1戸につき1,200万円を価格から控除
• 認定長期優良住宅：1,300万円を控除（2026年3月31日までに新築されたもの。それ以降の扱いは県民局に確認）
• 建売住宅を買った場合も、新築住宅として扱われることがあります

中古住宅（自分が住むために取得した場合）

床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以降の取得。それより前は50㎡以上）で、耐震基準を満たすなどの要件があります。控除額は、その住宅が新築された時期で決まります。

※ 1981年（昭和56年）12月31日以前に新築された住宅は、耐震基準に適合していることの証明（取得日前2年以内に調査が終わったもの）などが別に必要です。それより古い住宅の控除額は、県民局税務部にご確認ください。

住宅用の土地の減額は？

住宅の敷地（土地）を取得した場合は、次のどちらか高い額が税額から減額されます。

• A：45,000円
• B：土地1㎡あたりの価格（宅地は2分の1にしたあとの額）×住宅の床面積の2倍（1戸200㎡が上限）×3%

減額を受けられる主な条件

※ 岡山県の不動産取得税Q&A（2026年10月時点）にもとづく内容です。そのほかの要件もあるため、県民局税務部にご確認ください。

いくらになる？ケース別の計算例

例1：新築の建売住宅を買った場合

土地250㎡（固定資産税評価額1,200万円）、家屋の床面積120㎡（県の評価額1,000万円）の場合です。

例2：中古住宅を買った場合（1998年築）

同じ土地（評価額1,200万円・250㎡）で、家屋（床面積100㎡・評価額600万円）が1998年に新築された住宅の場合です。

例3：土地だけを買った場合（住宅を建てる予定なし）

例4：店舗・事務所の建物を買った場合

※ すべて仮の数字による計算例です。実際の税額は、県が決める評価額や要件によって変わります。正確な金額は県民局税務部にご確認ください。

このように、自分が住む住宅とその敷地なら、軽減によって税額がかなり小さくなることが多いです。一方で、土地だけの取得や、店舗・事務所は、まとまった金額になることがあります。

申告と納税の流れは？

1. 不動産を取得する（売買・新築・贈与など）
2. 登記する：登記をすれば、原則として不動産取得税の申告は不要です
3. 軽減を受ける場合は申請する：「不動産取得税土地家屋申告書」に、建物の登記事項証明書などを添えて提出（登記していない場合や、非課税・課税免除を受ける場合は、取得した日から60日以内に申告）
4. 納税通知書が届く：県民局税務部から毎月10日前後に発送。新築の家屋は、取得した年の翌年の6〜7月ごろが目安
5. 納める：金融機関・コンビニ・スマートフォン決済などで、納期限までに納付
6. あとから軽減を受ける場合：納めたあとでも、減額還付申請書で手続きできる場合があります

岡山県の窓口（県民局税務部）

※ 岡山県の公表情報（2026年5月1日更新）で確認した連絡先です。

不動産取得税と、ほかの税金の違いは？

取得したあとに毎年かかる税金については、「空き家にかかる税金は？固定資産税・住民税と管理のポイント【岡山】」でも紹介しています。

買う前に知っておきたい注意点は？

• 資金を残しておく：通知は数か月〜1年後。引っ越しや家具の購入で使い切らないように
• 登記上の住所と今の住所：登記の住所と実際の住所が違うと、通知が届かないことがあります
• 軽減の申請を忘れない：軽減は原則申請が必要です
• 中古住宅は建てた時期と床面積を確認：控除額や要件が変わります
• 土地を先に買う場合は「3年以内」：住宅を建てる時期の計画も大切です

中古住宅を買う前の確認ポイントは「中古住宅を買う前に、道路の幅や現況を調べる【岡山】」、購入のときの重要事項説明は「住宅購入の重要事項説明で確認したいこと【岡山市】」、資金計画の考え方は「住宅ローン利用者の実態調査から見る、岡山での住宅購入の考え方」も参考にしてください。

実際のご相談では、どんなケースが多い？

当社では、土地や中古住宅を購入されたお客様から、「不動産取得税の通知が届いたけれど、この金額で合っている？」「軽減の申請はどうすればいい？」というご相談をよくお受けします。

たとえば、土地を先に購入して、1年後に家を建てる予定のお客様のケースでは、土地の納税通知書が先に届き、金額に驚かれていました。住宅を新築したあとに減額の申請をすれば、払った税金の一部が戻ってくる場合があることをお伝えし、県民局税務部への確認のしかたをご案内しました。

購入のご相談のときには、物件の代金だけでなく、不動産取得税・登録免許税・固定資産税の精算などを含めた総額の目安もお伝えしています。

※ 事例は、個人が特定されないよう内容を一部変えています。

よくある質問

まとめ｜岡山県の不動産取得税は「評価額×税率」と軽減の確認から

• 不動産取得税は、土地・建物を取得したときに一度だけかかる県の税金
• 計算は「課税標準額×税率」。2027年3月31日までは土地・住宅3%、宅地は価格の2分の1
• 自分が住む住宅は、新築1,200万円・中古は新築時期に応じた控除。住宅用の土地も減額あり
• 2026年4月から、中古住宅の床面積の要件が40㎡以上に
• 相続は非課税。贈与は課税
• 登記すれば原則申告不要。軽減は原則申請が必要。通知は数か月〜1年後（岡山市は備前県民局）

住まいを買うときは、手続きもお金のことも多くて大変ですよね。分からないことは、一人で抱え込まず、県民局税務部や税理士、私たちのような相談先を頼ってください。

※ 本記事は、2026年10月時点で確認できた岡山県の公表情報（不動産取得税のページ・Q&A・あらまし）と、一般的な制度の解説にもとづく内容です。税率・特例・軽減の内容や期限は税制改正で変わることがあります。個別の税額や要件の判断は、岡山県の県民局税務部や税理士にご確認ください。当社は税務上の判断はできません。