岡山市の東区（西大寺・上道・瀬戸など）や南区（藤田・興除・妹尾・福田・灘崎など）には、田畑と用水路に囲まれた市街化調整区域の集落が多くあります。こうした地域の実家を売るときは、家そのものだけでなく、道路、水路、下水、境界、浸水のリスクなど、確かめることがいくつもあります。

この記事では、東区・南区の調整区域で実家を売るときの流れと、査定で見られる点、現地で確認することを整理しました。

売るまでの流れ｜9段階

査定で見られる8つの点

取引価格は自分でも調べられる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの過去の取引価格を調べられます。東区・南区の近くの集落で、土地や中古住宅がいくらくらいで取引されているかを見ておくと、査定の価格が分かりやすくなります。ただし、調整区域の取引は件数が少なく、条件もばらばらなので、あくまで参考です。

現地で確認すること｜東区・南区で多い6つ

① 敷地の出入りが用水路をまたぐ橋になっている

東区・南区の平野部では、敷地と道路の間に用水路があり、橋（またはふた）を渡って出入りする家がよくあります。

• 橋が誰のものか、水路を使う許可（占用の許可など）を受けているか
• 橋の幅（車が入れるか、建て替えのときに工事車両が入れるか）
• 建築基準法上の道路に接しているとみなされるか

水路や農道の管理は、区役所などが担当しています。許可の書類が家に残っていないか探しておくと、確認が早くなります。

② 下水は浄化槽か、農業集落排水か、公共下水道か

調整区域の家は、浄化槽を使っていることが多く、地域によっては農業集落排水につながっていることもあります。

• 浄化槽なら、種類（単独処理か合併処理か）、点検・清掃の記録
• 近くに公共下水道がある場合、個人の費用負担で接続できる制度（公共下水道特別使用許可制度）もある
• 井戸を使っているか、上水道か

③ 未登記の納屋・倉庫・離れ

田畑のある家には、納屋や倉庫、離れがあることがよくあります。これらが登記されていないことも少なくありません。

• 残して売るなら、表題登記（土地家屋調査士）が必要になることがある
• 古くて使わないなら、解体してから売るか、買主と話し合って現状のまま売るか
• 固定資産税の課税明細書に載っているかどうかも手がかりになる

④ 境界の杭がない

古い集落では、境界の杭が見当たらない、隣地が親戚の土地で境界をはっきりさせてこなかった、ということがあります。

• 境界の杭があるか、ブロック塀や生垣が境界の上にあるか
• 境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地の方に立ち会ってもらう
• 立会いの調整に時間がかかるため、早めに始めるのが大切

⑤ 浸水想定区域・過去の浸水

東区・南区には、旭川・吉井川・百間川・砂川などの川や、児島湾に近い低い土地が多くあります。2018年の豪雨では、東区で浸水の被害が出た地域もありました。

• 岡山市のWEB版ハザードマップで、洪水・高潮などの浸水想定を確認
• 過去に浸水したことがあるか（売主が知っていることは買主に伝える）
• 不動産会社は、重要事項説明で水害のハザードマップ上の位置を説明します

⑥ 田畑が付いている

家の敷地のほかに田や畑が付いている場合は、農業委員会の手続きが必要になります。家と農地を分けて売るのか、まとめて売るのかも決める必要があります。

窓口の一覧（東区・南区）

人口減少地域の緩和がある校区

岡山市は、人口減少が著しい6つの小学校区で、2024年6月1日から、20戸連たん制度と空き家の用途変更の緩和を始めています。このうち東区・南区にあるのは、次の3つです。

これらの校区では、適法に建てて10年以上たった空き家を、賃貸住宅や小さな店舗などに用途変更しやすくなっています。売るだけでなく、貸す・活かすという選択肢も考えられます。

例で考える｜南区の調整区域の実家

南区の調整区域、敷地400㎡、築45年の木造2階建て、未登記の納屋あり、浄化槽、敷地の前に用水路の橋、という実家を、県外に住む子が相続して売るケースで考えてみます。

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、書類集めのお手伝い、現地確認（敷地・建物・道路・水路・境界・周辺）、岡山市の窓口での確認の段取り、取引事例の根拠つきの査定、売り方の比較（仲介・買取・隣地への売却など）、販売と契約、そして県外にお住まいの方との写真や動画での報告です。

よくあるご質問

遠くにいても、一つずつ確かめれば進められます。 東区・南区の調整区域の実家は、確かめることが多い分、売り出す前の準備で結果が変わります。親御さんが暮らした家と、その周りの田畑や水路のことを、分かる範囲で一緒に整理していきましょう。急がなくても大丈夫です。