岡山で空き家を売ると、手元にいくら残る？費用の全体像

結論｜空き家の手取りはこの式で考える

ただし、実務上はさらに、

「決済日にいくら受け取れるか」

と、

「翌年の税金まで考えると最終的にいくら残るか」

を分けて考えると分かりやすくなります。

「決済時手取り」と「最終手取り」は違う

費用1｜仲介手数料

不動産会社の仲介によって買主を見つけ、売買契約が成立した場合には仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法律上の上限があります。

売買価格が400万円を超える通常の取引では、速算式として、

で上限額を計算できます。

例えば1,000万円で売れた場合

したがって、1,000万円の売買なら、通常の上限計算では39万6,000円（税込）が目安になります。

※上記は仲介手数料の「上限」の計算です。実際の報酬額は媒介契約等で確認してください。

800万円以下の物件には特例がある

現在の国土交通省の報酬規制では、物件価格800万円以下の「低廉な空家等」の媒介については、媒介に要する費用を勘案し、依頼者一方から受けられる報酬額の上限が33万円（税込）となる特例があります。

例えば500万円の空き家を売る場合、通常計算だけを見て手取りを想定せず、媒介契約前に仲介手数料がいくらになるか確認しておきましょう。

費用2｜売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じて印紙税がかかります。

2026年9月現在、不動産譲渡契約書については一定の軽減措置があります。

※上記軽減措置は、現行制度では令和9年（2027年）3月31日までに作成される一定の契約書が対象です。電子契約等の場合を含め、実際の契約方法に応じて確認してください。

費用3｜登記関係費用

売主側でも、不動産の状態によって登記関係の費用が発生することがあります。

例えば、

ケースです。

登録免許税のほか、司法書士へ依頼する場合には司法書士報酬が発生します。

相続した空き家の場合は、売却費用だけを見るのではなく、売却できる名義状態まで整える費用も確認しておきましょう。

費用4｜測量・境界確認

空き家売却では、境界がはっきりしているかが問題になることがあります。

特に、

• 昔からある実家
• 境界杭が見つからない
• 測量図が古い
• 隣地との塀の位置が曖昧
• 越境がある

場合です。

売買条件によっては、土地家屋調査士等へ依頼して測量・境界確認が必要になることがあります。

費用5｜家財・残置物の処分

相続した実家では、売却価格以上に見落とされやすい費用です。

家の中に、

• 家具
• 家電
• 衣類
• 食器
• 布団
• 本
• 仏壇
• 倉庫内の荷物

などが残っていることがあります。

処分費は荷物の量、家の広さ、搬出条件などで大きく異なります。

売却前に全部捨てるとは限らない

一般の買主へ引き渡す場合には撤去が必要になることが多い一方、売却条件や買取等によっては、残置物を含めた現状売却を相談できる場合があります。

費用6｜解体費

築年数が古い空き家では、

「建物を壊して更地にした方が売れます」

という話になることがあります。

ただし、解体費は大きな支出になりやすいため、先に解体するのは慎重に判断してください。

例えば、

なら、売却価格は100万円上がっても、解体費を考えると手取りが減る可能性があります。

※上記は比較方法を示す仮のモデルです。実際の解体費・売却価格は建物規模・構造・立地等によって異なります。

費用7｜リフォーム・修繕費

売却前に、

• キッチン交換
• 浴室交換
• クロス張替え
• 外壁塗装
• 屋根修理

などを考える方もいます。

しかし、リフォーム費用を掛ければ、その金額がそのまま売却価格へ上乗せされるわけではありません。

そのため、

を比べる必要があります。

売却目的なら、工事契約の前に査定を受ける方が判断しやすくなります。

費用8｜住宅ローン・借入金の残高

住宅ローンが残っている家を売る場合は、残代金決済時などにローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行うのが一般的です。

例えば、

なら、売却代金1,500万円がすべて自由に使えるわけではありません。

ローン返済の500万円を考える必要があります。

費用9｜譲渡所得税・住民税

空き家を売って利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税等がかかる可能性があります。

ここで重要なのは、売却価格全額に税率を掛けるわけではないことです。

取得費とは？

例えば、

• 購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 取得に要した一定の費用

などです。

ただし建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

取得費が分からない場合

昔、親が購入した家で売買契約書が見つからないことがあります。

国税庁では、取得費が分からない場合などに、一定のルールで売却金額の5％を概算取得費として計算する方法があります。

取得費が小さくなると譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

所有期間で税率が変わる

2026年の一般的な土地・建物売却では、売却した年の1月1日時点の所有期間によって長期・短期に分かれます。

2026年分で単純化すると、長期は約20.315％、短期は約39.63％が一つの目安になります。

相続した家は「相続した日から5年」ではないことに注意

相続や贈与によって取得した不動産では、所有期間について原則として被相続人等の取得時期を引き継いで計算します。

「去年相続したから短期譲渡になる」と単純に判断しないよう注意してください。

相続した空き家には3,000万円特別控除の可能性もある

一定の要件を満たす相続空き家については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

現在の制度では、一定の相続空き家を2027年12月31日までに譲渡する場合が対象となり得ます。

ただし、

• 建築時期
• 被相続人の居住状況
• 相続後の利用状況
• 売却時期
• 相続人の人数
• 家屋の耐震・解体等の要件

など細かな条件があります。

相続人が3人以上の場合などは控除上限が2,000万円となるケースもあります。

「売却費用」と「税金計算上の譲渡費用」は同じではない

ここは非常に重要です。

手元から出ていくお金が、すべて税金計算上の「譲渡費用」になるとは限りません。

国税庁が譲渡費用の例として挙げているのは、

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の印紙代
• 一定の立退料
• 土地売却のための建物取壊し費用

など、売却のために直接かかった費用です。

一方で、家の維持管理費など、売却に直接必要とはいえない支出は扱いが異なることがあります。

モデルケース｜1,000万円で売れたらいくら残る？

分かりやすくするため、岡山市内の空き家を1,000万円で仲介売却した仮のケースを考えます。

つまり、この単純モデルでは、1,000万円で売れても、まず約935万円になります。

※上記は費用の考え方を説明するための仮例です。登記・家財処分等の実費は物件ごとに異なります。また、すべての支出が税務上の譲渡費用になるわけではありません。

売却価格が同じでも手取りが大きく違う

例えば同じ1,500万円で売れる2件を比較してみます。

同じ1,500万円という成約価格でも、物件Bは売却前後に多額の支出・返済が必要です。

売却前に「手取り計算表」を作る

媒介契約や売出価格を決める前に、次の表を作ると判断しやすくなります。

これを一枚にまとめると、

「1,200万円で売れる」

という話から、

「最終的には○○万円くらい残りそう」

という、実際の意思決定に使える数字へ変わります。

売却価格を50万円上げるより、不要な費用を100万円減らせる場合もある

空き家売却では、どうしても、

「あと100万円高く売れないか」

というところへ意識が向きます。

しかし手取りで考えるなら、支出側も重要です。

例えば、

なら、他条件が同じ場合、単純な売却価格だけでは案Aが高く見えます。

しかし、

となる可能性があります。

もちろん実際には仲介手数料・税金・契約条件等もあるため、さらに詳しい計算が必要です。

「高く売る」より「多く残す」という考え方

空き家売却では、広告に表示される成約価格だけを目標にすると判断を誤ることがあります。

重要なのは、

です。

例えば、

• 高額リフォームをしない
• 不要な解体をしない
• 残置物の扱いを買主と調整する
• 測量が本当に必要か確認する
• 税制特例を売却前に確認する

ことで、売却価格を上げる以上に手取りを確保できるケースもあります。

相続空き家なら「取得費の資料」を最優先で探す

親の家を相続した場合、家財整理中に特に探してほしいのが、

です。

こうした資料が取得費の確認に使える可能性があります。

家を片付けるときに、

「30年前の書類だから不要」

と処分しないよう注意しましょう。

手取り計算は「売却前」にする

手取り計算をするタイミングは、売買契約後ではありません。

できれば査定後、売却方法を決める段階で行います。

それぞれについて、

「想定売却価格－必要費用」

を比較します。

すると、最も高く売れる方法と、最も多く手元へ残る方法が違うことがあります。

よくある質問

Q．1,000万円で売れたら、900万円くらいは残りますか？

物件によります。仲介手数料、登記、家財処分、測量、解体、ローン残高、譲渡所得税などによって手取りは大きく変わります。売却前に物件ごとの手取り表を作ることをおすすめします。

Q．仲介手数料はいくらですか？

報酬額には法律上の上限があります。400万円を超える通常の売買なら、速算式として「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で上限を計算できます。また、800万円以下の低廉な空家等には別の報酬特例があります。

Q．空き家を売ったら必ず税金がかかりますか？

売却価格全額に税金がかかるわけではありません。取得費・譲渡費用・特別控除等を差し引いて譲渡所得が発生する場合に課税されます。特例等によって課税所得がゼロになるケースもあります。

Q．相続した家なので購入価格が分かりません。

昔の売買契約書・建築請負契約書・領収書などを探してください。取得費が分からない場合には概算取得費を使う方法もありますが、税額へ大きく影響する可能性があるため、税理士・税務署への確認をおすすめします。

Q．解体費は売却費用として税金から引けますか？

土地を売るために建物を取り壊した場合など、一定の取壊し費用は税務上の譲渡費用に含まれる場合があります。ただし実際の適用は売却との関係や事実関係によるため、税務署・税理士へ確認してください。

Q．家財処分費も譲渡所得から引けますか？

実際に現金として必要になる費用であっても、すべてが税務上の譲渡費用になるとは限りません。「手取り計算上の支出」と「税金計算で差し引ける費用」は分けて確認してください。

Q．住宅ローンの残高は譲渡所得から引けますか？

住宅ローン返済額そのものは、通常の譲渡所得計算における譲渡費用ではありません。一方で売却時に手元へ残る現金を計算する際には、残債返済額を差し引いて考える必要があります。

Q．最終的な手取り額は不動産会社に計算してもらえますか？

仲介手数料、測量、家財処分、解体等を含めた売却時の概算収支は不動産会社と整理できます。ただし個別の譲渡所得税額や税制特例の最終判断は税理士または税務署へ確認してください。

まとめ｜査定額ではなく「最終手取り」で空き家売却を判断する

岡山の空き家が1,000万円で売れても、その1,000万円すべてが手元へ残るわけではありません。

確認したい費用は、

です。

そして最も重要なのは、

と考えることです。

売却方法を比較するときも、

• 古家付きのまま売る
• 家財を処分して売る
• 解体して売る
• リフォームして売る

それぞれについて、最終手取りを出してみましょう。

査定時から手取りまで計算しておけば、解体・片付け・売出価格についても判断しやすくなります。

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