相続した家を売却するまでの手順｜登記・片付け・税金を整理

相続した家を売却するまでの全体的な流れ

相続した家の売却は、一般的に次のような順番で進めます。

手順1．遺言書・相続人・不動産名義を確認する

最初に確認するのは、「誰が相続人なのか」と 「家が誰の名義になっているのか」です。

家族の間では父親の家だと思っていても、 登記を確認すると祖父名義のままになっていたり、 土地と建物で名義人が違っていたりすることがあります。

最初に確認したいこと

• 自宅や貸金庫に遺言書が残されていないか
• 公正証書遺言が作成されていないか
• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
• 土地と建物の登記名義人
• 抵当権や差押えなどの登記が残っていないか
• 固定資産税の納税通知書に記載された不動産
• 預貯金や借入金など、ほかの相続財産と債務

相続人を確認せずに片付けを進めない

相続した家の中にある家具、貴金属、現金、預金通帳、美術品なども、 原則として相続財産に含まれる可能性があります。

一人の相続人が勝手に処分すると、 後からほかの相続人とトラブルになることがあります。 まず相続人を確認し、家の中を整理する担当者や費用負担を話し合いましょう。

手順2．遺産分割協議で家を取得する人を決める

遺言書で家の取得者が決まっていない場合は、 相続人全員で遺産分割協議を行います。

売却する予定であっても、まず誰が不動産を相続するのかを決めなければ、 相続登記や売買契約を進めにくくなります。

主な分け方

売却予定なら安易な共有名義に注意

相続人全員の共有名義にすると公平に見えますが、 家全体を売るときは共有者全員の協力が必要になります。

共有者の一人が売却に反対したり、 連絡が取れなくなったりすると、手続きが止まる可能性があります。

売却して現金で分ける予定であれば、 誰の名義に登記するか、売却代金をどのように分配するか、 仲介手数料や片付け費用を誰が負担するかまで話し合っておきましょう。

手順3．売却前に相続登記を行う

亡くなった方の名義のままでは、 買主への所有権移転登記を完了できません。 売却決済までに、相続人への名義変更が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。 原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に 登記申請を行う必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、 相続登記が終わっていない場合は対象になります。

相続登記で一般的に必要となる書類

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本
• 亡くなった方の住民票除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺言書または遺産分割協議書
• 遺産分割協議書に押印した相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書など不動産評価額がわかる書類
• 登記申請書

必要書類は、遺言書の有無、法定相続、遺産分割協議、 数次相続などによって異なります。

相続登記については、次の記事も参考にしてください。

岡山市で相続登記していない空き家は売却できる？親名義の実家を売る前にやること

手順4．家財・遺品・残置物を整理する

相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、写真、仏壇、 書類などが大量に残っていることがあります。

しかし、査定前にすべて処分する必要はありません。 売却方法によっては、残置物を残した状態で売却できる場合があります。

最初に探しておきたい物

• 登記識別情報通知書または権利証
• 土地の測量図や境界確認書
• 建築確認済証、検査済証、設計図面
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書や領収書
• リフォーム・増改築の契約書や領収書
• 預金通帳、印鑑、現金、有価証券
• 生命保険や火災保険の書類
• 貴金属、美術品、骨董品
• 遺言書やエンディングノート

家財を3つに分ける

• 残す物：貴重品、重要書類、写真、形見、使用する家具
• 処分する物：明らかなゴミ、壊れた家具家電、不要品
• 保留する物：家族で判断が必要な物、価値が不明な物

片付け費用をかける前に査定を受ける

一般の個人へ中古住宅として売る場合は、 引き渡しまでに家財を撤去することが一般的です。

一方、不動産会社による買取や投資家への現状売却では、 残置物を含めて引き渡せる場合があります。

高額な撤去費用を支払った後で、 「そのままでも売却できた」と分かることもあります。 まず現状で査定を受け、どこまで片付ける必要があるか確認しましょう。

岡山市の空き家の残置物撤去はどうする？費用・流れ・注意点を解説

手順5．不動産査定を受けて売却方法を決める

相続登記や片付けと並行して、不動産会社へ査定を依頼します。

査定では、建物の築年数だけでなく、土地面積、接道状況、 境界、用途地域、周辺の成約事例、建物状態、残置物、 再建築の可否などを確認します。

相続した家の主な売却方法

解体やリフォームを先に決めない

建物が古いからといって、必ず解体したほうが高く売れるとは限りません。

古家付き土地を探している買主や、 自分でリフォームしたい買主が見つかる可能性もあります。 また、道路条件によっては建物を解体すると、 同じ規模の家を再建築できない場合もあります。

解体前、リフォーム前、残置物撤去前の状態で査定を受け、 それぞれの売却価格と必要経費を比較しましょう。

岡山の空き家売却時の査定方法を解説します

手順6．媒介契約を結んで販売を開始する

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。

売り出し価格を決めるときは、査定額だけでなく、 残置物撤去費、測量費、解体費、登記費用、仲介手数料、 税金などを差し引いた手取り額も確認しましょう。

販売前に整理しておきたい条件

• 売り出し価格と値下げを検討する時期
• 残置物を誰が撤去するか
• 境界確定や測量を行うか
• 雨漏りやシロアリなど把握している不具合
• 建物を現状のまま引き渡すか
• 売主の契約不適合責任をどこまで負うか
• 解体する場合の時期と費用負担
• 相続人間で売却価格の最低ラインを決めるか

手順7．売買契約から残代金決済・引き渡しまで

買主が決まったら、売買条件を調整して売買契約を締結します。

売買契約で確認する内容

• 売買価格と手付金
• 残代金の支払日
• 所有権移転と鍵の引き渡し日
• 固定資産税などの精算方法
• 残置物を撤去する期限
• 境界の明示方法
• 住宅ローン特約の有無
• 契約不適合責任の範囲
• 測量・解体・登記費用の負担者

契約後は、引き渡し日までに残置物撤去、抵当権抹消、 境界確認など、契約で約束した作業を進めます。

決済日には、買主から残代金を受け取り、 司法書士が買主への所有権移転登記を申請します。 鍵や関係書類を買主へ渡して、売却手続きは完了です。

相続した家を売却したときの税金を整理

相続した家を売却した場合、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。

売却によって利益が出た場合、その利益を「譲渡所得」として計算します。

取得費とは

取得費とは、亡くなった方がその土地や建物を購入したときの代金や、 購入時の仲介手数料などです。

建物については、購入代金や建築費から、 所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

相続した日から計算するのではなく、 原則として亡くなった方の取得費を引き継ぎます。

購入時の金額がわからない場合

購入時の売買契約書や領収書が見つからず、 実際の取得費がわからない場合は、 売却代金の5％を概算取得費として計算できることがあります。

ただし、実際の購入金額より取得費が大幅に低くなり、 譲渡所得が大きく計算される可能性があります。

実家の片付けでは、古い売買契約書、建築請負契約書、 領収書、通帳の記録などを捨てずに保管しましょう。

譲渡費用として扱われる可能性があるもの

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 売却のために直接必要となった測量費
• 売却条件として行った建物解体費
• 買主を立ち退かせるために支払った立退料
• より有利な条件で売るために支払った一定の違約金

一方、固定資産税、空き家の管理費、通常の修繕費、 草刈り費用などは、必ずしも譲渡費用になるとは限りません。 領収書を保管し、税理士や税務署へ確認しましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって税率が変わります。

所得税には、別途、復興特別所得税が加算されます。

相続した不動産の所有期間は、原則として、 亡くなった方が取得した時期を引き継いで判定します。 相続してからすぐ売却したからといって、 必ず短期譲渡所得になるわけではありません。

相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売却する場合、 一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで 控除できる可能性があります。

2024年1月1日以後の売却では、 相続人が3人以上の場合、控除限度額が 1人あたり2,000万円となる場合があります。

主な確認項目

• 亡くなった方が一人で居住していた家か
• 一定の建築時期などの要件を満たしているか
• 相続後に賃貸、事業、居住などに使用していないか
• 相続開始から売却までの期限を満たしているか
• 売却代金が制度の上限以下か
• 耐震改修または解体などの要件を満たしているか
• 買主が一定期限までに工事を行う特例を利用するか
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却ではないか

岡山市内にある相続空き家でこの制度を利用する場合、 確定申告で必要となる 「被相続人居住用家屋等確認書」を岡山市へ申請するケースがあります。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、 支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できる可能性があります。

取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を減らせる場合があります。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除と、 同じ不動産について同時に適用できない場合があります。 どちらが有利か、売却前に試算してもらいましょう。

相続税と譲渡所得税は別の税金

相続後に意識したい主な期限

実際に必要となる手続きや起算日は、 相続の状況によって異なる場合があります。 期限が近い場合は、各専門家へ早めに確認してください。

相続した家の売却前に準備したい書類

相続・登記関係

• 遺言書
• 戸籍・除籍謄本
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 相続登記後の登記事項証明書
• 登記識別情報通知書または権利証

不動産関係

• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 公図、地積測量図、確定測量図
• 境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 設計図面・間取り図
• リフォームや修繕の履歴

税金計算に関係する書類

• 亡くなった方が購入したときの売買契約書
• 建築請負契約書
• 購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
• 増改築費用の契約書・領収書
• 売却時の仲介手数料領収書
• 測量費・解体費などの領収書
• 相続税申告書

すべての書類がそろっていなくても、売却相談は可能です。 手元にある書類を確認し、不足しているものを 不動産会社、司法書士、税理士と整理していきましょう。

専門家へ相談する内容を分けて考える

最初からすべての専門家を自分で探す必要はありません。 まず不動産会社へ現在の状況を伝え、 売却に必要な手続きを整理してもらう方法もあります。

相続した家の売却でよくある質問

まとめ｜登記・片付け・査定を並行して進めましょう

相続した家を売却するときは、次の順番を意識しましょう。

• 遺言書と相続人を確認する
• 相続財産と債務を調査する
• 遺産分割協議で家を取得する人を決める
• 売却決済までに相続登記を完了する
• 重要書類や貴重品を探してから家財を整理する
• 解体や全撤去の前に不動産査定を受ける
• 仲介・買取・古家付き土地などを比較する
• 売却後は譲渡所得と特例の適用を確認する

相続した家の売却では、 登記が終わるまで査定を待つ必要はありません。 また、片付けが終わるまで相談を先延ばしにする必要もありません。

相続登記、家財整理、解体、売却、税金を別々に考えるのではなく、 最終的な手取り額と売却時期を見ながら、 必要な手続きを並行して進めることが大切です。

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