岡山で空き家を売るとき、仲介手数料はいくらかかる？
「仲介手数料って、結局いくらかかるの？」——空き家の売却を検討する多くの方が、最初に気になるのがこの点です。仲介手数料は、売却でかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、あらかじめ計算方法を知っておくと安心です。
この記事では、仲介手数料がどのように計算されるのか、具体的な金額の例、そして低価格の空き家に関わる特例まで、仲介手数料についてまとめて解説します。
先に結論
仲介手数料には、法律で定められた上限があります。一般的な売買では、「売却価格×3％＋6万円」（＋消費税）が上限額の目安です。ただし、400万円以下の低価格な空き家については、特例により上限額が異なる計算になります。この上限を超えて請求されることはありませんが、上限までの金額を支払うかどうかは、不動産会社との話し合いによります。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し、買主を見つけてもらって契約が成立したときに、その不動産会社に支払う成功報酬です。契約が成立しなければ、原則として発生しません。
仲介手数料の計算方法（一般的な価格帯）
宅地建物取引業法という法律により、仲介手数料には上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合、次の速算式で計算するのが一般的です。
売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）
この式にあてはめると、価格帯ごとの仲介手数料の目安は、次のようになります。
| 売却価格 | 仲介手数料（上限・税抜） | 消費税込み |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 | 23万1,000円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 51万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
知っておきたい｜低価格な空き家の特例
岡山市周辺で扱う空き家には、古くて価格が低くなる物件も少なくありません。実は、売却価格が400万円以下の場合、通常の計算式よりも、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額が引き上げられる特例があります。
これは、低価格な物件ほど、現地調査や広告などにかかる手間・費用の割合が大きくなり、通常の計算式では採算が取りにくいという事情に配慮した制度です。この特例により、上限額は「売却価格×5％」に、現地調査等に要する費用を加えた金額（合計で上限18万円＋消費税）となります。
| 売却価格 | 通常の計算式では | 特例による上限（税抜） |
|---|---|---|
| 100万円 | 10万円未満と低額に | 最大18万円まで |
| 200万円 | 16万円 | 最大18万円まで |
| 400万円 | 18万円 | 最大18万円まで |
特例による金額を請求するには、不動産会社は契約前に、売主に対してその旨を説明し、合意を得ることが求められています。「気づいたら通常より高い金額を請求されていた」ということがないよう、契約前にきちんと説明を受け、納得したうえで契約することが大切です。
「上限」であって「決まった金額」ではない
ここまで紹介した金額は、あくまで法律上の「上限」です。実際にいくら支払うかは、不動産会社との合意によって決まります。多くの場合、上限額が請求されますが、絶対にそうしなければならないわけではありません。気になる場合は、契約前に確認・相談してみるのも一つの方法です。
いつ、どうやって支払うのか
仲介手数料の支払いは、一般的に次の2回に分けて行われることが多いです。
| タイミング | 内容 |
|---|---|
| 売買契約時 | 手数料の半額程度を支払う（会社によって異なります） |
| 決済・引き渡し時 | 残りの半額を支払う |
売却代金を受け取るのと同じタイミングで、その一部を仲介手数料として支払う形になるため、あらかじめ手元に現金を用意しておく必要は、基本的にありません。
仲介手数料以外にも、費用はかかる
仲介手数料は、売却にかかる費用の中でも大きな割合を占めますが、これがすべてではありません。登記に関する費用や、印紙代など、他にも発生する費用があります。全体の費用感を知りたい方は、あわせて他の記事もご覧ください。
まずは、査定でおおよその金額を確認
仲介手数料は、売却価格によって金額が変わります。ご自身の空き家が、おおよそいくらで売れそうかが分かれば、仲介手数料の目安も見えてきます。まずは査定を受けて、売却価格の見当をつけるところから始めてみてください。
よくある質問
Q. 仲介手数料は、必ず上限額を支払わないといけませんか？
いいえ、上限額はあくまで法律上の上限です。実際の金額は不動産会社との合意によって決まります。多くの場合は上限額が設定されていますが、気になる場合は契約前に確認・相談することも可能です。
Q. 400万円以下の空き家は、必ず特例が適用されますか？
特例を適用するかどうかは不動産会社の判断によりますが、適用する場合は契約前に、その旨の説明と売主の合意が必要とされています。事前にしっかり説明を受けたうえで、納得して契約することが大切です。
Q. 売却が成立しなかった場合、仲介手数料はかかりますか？
原則として、仲介手数料は契約が成立した場合の成功報酬のため、成立しなければ発生しません。ただし、特別な事情がある場合の費用負担については、契約内容によって異なることがあるため、契約前にご確認ください。
Q. 仲介手数料は、いつ用意すればいいですか？
一般的には売買契約時と決済時の2回に分けて支払うことが多く、決済時の支払いは、売却代金を受け取るタイミングとあわせて行われます。事前にまとまった現金を用意しておく必要は、基本的にありません。
おおよその売却価格が分かれば、手数料の目安も見えてきます。
岡山市周辺の空き家について、無料で査定・ご相談を承っています。無理な営業はいたしません。
※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している計算式・金額はあくまで法律上の上限額の目安であり、実際に支払う金額は不動産会社との合意により異なります。低廉な空家等の売買における特例の適用条件や説明義務など、詳細は宅地建物取引業法にもとづき変更される場合があります。具体的な金額や適用の可否は、依頼する不動産会社にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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