子どもが大きくなって、今の家が手狭になってきた」
売るのが先か、買うのが先か。どちらで進めればいいのか分からない」
家が売れる前に新しい家を買って、ローンが二重になったらと思うと不安」
住み替えは、新しい暮らしへの楽しみと同時に、お金と時間の心配がついてくるものです。今の家がいくらで、いつ売れるのかが分からないまま新居を探すのは、誰でも不安になります。
住み替えの進め方は、大きく「売ってから買う（売り先行）」と「買ってから売る（買い先行）」の2つです。どちらが正しいということはなく、ご家族の資金と時期の事情に合うほうを選ぶことが大切です。この記事では、岡山市で住み替えの順番を決めるための材料と、それぞれにかかる費用の例、間をとる方法をまとめました。
売ってから買う（売り先行）は、売れた金額が決まってから新居を選べるため、お金の計画が立てやすく、値下げを急がなくてよい方法です。ただし、仮住まいと引っ越し2回が必要になることがあります。買ってから売る（買い先行）は、新居をじっくり選べ、引っ越しは1回で済みますが、売れるまで二重の支払いが続き、売り急いで価格を下げるおそれがあります。迷ったら、①売った代金で今のローンを完済できるか、②二重の支払いに耐えられる手元資金があるかの2つから考えましょう。買換え特約や引渡し猶予など、間をとる方法もあります。税金の特例は、新居の住宅ローン控除と同時に使えないことがあるため、税理士・税務署で確かめておきましょう。
「売ってから買う」と「買ってから売る」の違い
| 売ってから買う（売り先行） | 買ってから売る（買い先行） | |
|---|---|---|
| 良いところ | 売れた金額が決まってから新居を選べる。値下げを急がなくてよい | 新居をじっくり選べる。引っ越しは1回 |
| 気をつけること | 新居が見つかるまで仮住まいが必要になることも。引っ越しが2回になることも | 売れるまで二重の支払い。売り急いで価格を下げるおそれ |
| お金の計画 | 立てやすい | 今の家の売れる金額が見えないまま進む |
| 新しいローンの審査 | 今のローンを完済してから申し込める | 今のローンが残ったまま申し込むため、通りにくいことがある |
| 向いている人 | 今の家の売却代金を新居の資金にしたい人、ローンが多く残っている人 | 手元資金に余裕がある人、新居の希望の条件がはっきりしている人 |
どちらにするか決める5つの材料
| # | 材料 | 売り先行が向く | 買い先行が向く |
|---|---|---|---|
| ① | 売った代金で今のローンを完済できるか | 完済にぎりぎり・足りないおそれ | 余裕をもって完済できる |
| ② | 二重の支払いに耐えられる手元資金 | 余裕がない | 半年〜1年分の余裕がある |
| ③ | 新居の希望の強さ | 条件にこだわりが少ない | 学区・場所・間取りなど、譲れない条件がある |
| ④ | 時期の制約（子どもの入学・転勤など） | 時期に余裕がある | 入居の時期が決まっている |
| ⑤ | 今の家の売れやすさ | 売れるまで時間がかかりそう | 駅や学校に近いなど、売れやすい |
まずは、①と②を数字で確かめることから始めましょう。そのためには、今の家の査定額とローンの残高、新居の予算の3つが必要です。
間をとる4つの方法
「売り先行」と「買い先行」のどちらかに決めきれない場合は、次の方法で負担を減らせることがあります。
| 方法 | 内容 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 買換え特約 | 新居の売買契約に「期日までに今の家が売れなければ、契約を白紙に戻せる」という条件を付ける | 売主が応じるかどうかによる。期日と条件を契約書で明確に |
| 引渡し猶予 | 今の家の買主と相談し、売買代金を受け取った後も、しばらく住み続けられるようにする | 買主の了承が必要。期間と、その間の費用の扱いを決める |
| 決済の日を合わせる | 今の家の売却と新居の購入の決済を同じ日、または近い日にする | 売却・購入の両方の相手との日程の調整が必要 |
| 買取の約束 | 一定の期間で売れなければ、不動産会社が決まった価格で買い取る約束をしてもらう | 買取の価格は仲介より低くなることが多い |
どの方法が使えるかは、物件や相手の事情によって変わります。売却と購入を同じ不動産会社に相談すると、日程の調整がしやすくなります。
数字で見る｜それぞれ、どのくらい費用が増える？
例：岡山市内の一戸建て。今の家は2,000万円で売れる見込み、ローンの残高1,200万円。新居は2,800万円（数字はすべて仮の例です）
| 売ってから買う場合に増える費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仮住まいの家賃（月8万円×4か月） | おおむね32万円 |
| 仮住まいの初期費用（家賃のおおむね3か月分） | おおむね24万円 |
| 引っ越しが1回増える分 | おおむね15万円 |
| 合計 | おおむね71万円 |
| 買ってから売る場合に増える費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 今の家のローンの返済（月7万円×売れるまで6か月） | おおむね42万円 |
| 今の家の固定資産税・光熱費・管理（6か月分） | おおむね5万円 |
| 合計 | おおむね47万円（＋売り急いで価格を下げた場合はその分） |
この例では、費用だけを見ると買い先行のほうが少なく見えますが、売れるまでの期間が延びたり、売り急いで100万円下げたりすると、逆転します。また、買い先行では、今のローンが残ったまま新しいローンの審査を受けるため、借りられる金額が少なくなることがあります。期間と価格の見通しを、査定のときに確かめておきましょう。
住宅ローンが残っている場合
今の家を売るときは、売却の代金で住宅ローンを完済し、抵当権を外すのが原則です。
- 売却代金でローンを完済できる：残ったお金を新居の頭金などに使える
- 売却代金だけでは完済できない：手元資金で足りない分を補う。金融機関によっては、足りない分を新しいローンに上乗せする「住み替えローン」を扱っていることもある（審査は通常より厳しめ）
- 新居の頭金に売却代金を使いたいのに、買い先行になる：金融機関の「つなぎ融資」などを使う方法もある（利息・手数料がかかる）
まずは、ローンの残高（返済予定表）と、今の家の査定額を並べてみましょう。返済が負担になっている場合は「金利が上がって返済が増えたら｜岡山で家を手放す前に確かめる3つのこと」、定年後もローンが残る場合は「定年後も住宅ローンが残る｜岡山で年金暮らしになる前に考える売却と住み替え」で紹介しています。
税金の特例と住宅ローン控除の関係
自宅を売って利益が出た場合、条件を満たせば次の特例が使えることがあります。ただし、新居の住宅ローン控除と同時には使えない（国税庁 No.1213）ことに注意が必要です。
| 特例 | 主な条件 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。親子・夫婦などへの売却は対象外 | 買い先行で引っ越した後も、この期限内に売れば使える |
| 特定の居住用財産の買換え特例 | 売った年の1月1日で所有10年超、住んでいた期間10年以上、売却代金1億円以下、売った年の前年〜翌年に買い換え。2027年12月31日までの売却（No.3355） | 3,000万円特別控除とは併用できない |
| 新居の住宅ローン控除 | 新居のローンの年末残高に応じて税金が戻る | 入居した年とその前2年・後3年に、上の2つの特例などを使うと受けられない |
売った家に利益が出るかどうか、住宅ローン控除とどちらが有利かは、人によって違います。住み替えの計画の段階で、税理士・税務署に確かめておきましょう。親御さんが施設に入って家を売る場合の3,000万円特別控除の期限は「施設に入った親の家を売る税金｜3,000万円特別控除が使える期限の目安（岡山）」でも紹介しています。
当社ができること・できないこと
| できること | できないこと |
|---|---|
| 今の家の査定と、売れる期間の見通し（岡山市北区・中区・東区・南区、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市、倉敷市〈倉敷市は売買のご相談〉） | ローンの審査の結果のお約束（金融機関が判断します） |
| 今の家の売却と、新居の購入の仲介。決済の日程の調整 | 税金の計算・申告、どの特例が有利かの判断（税理士・税務署へ） |
| 買換え特約・引渡し猶予など、間をとる方法のご提案 | 売却価格や売れる時期のお約束 |
| 仮住まいの賃貸のご紹介（岡山市内など） | 契約に関する法的な判断（弁護士へ） |
よくある質問
住み替えは、売ってから買うのと、買ってから売るのと、どちらがいいですか？
どちらが正しいということはありません。売った代金でローンを完済できるか、二重の支払いに耐えられる手元資金があるか、新居の希望の強さ、時期の制約、今の家の売れやすさで決めます。迷う場合は、お金の計画が立てやすい「売ってから買う」から考えるのも一つの方法です。
売ってから買う場合、仮住まいは必ず必要ですか？
必ずではありません。今の家の買主に引渡しを少し待ってもらう「引渡し猶予」や、売却と購入の決済の日を合わせる方法で、仮住まいをしなくて済むこともあります。どちらも相手の了承が必要です。
今の家のローンが残っていても、新しい家を買えますか？
買える場合もありますが、今のローンが残ったまま新しいローンの審査を受けるため、借りられる金額が少なくなることがあります。売却代金で完済できるか、金融機関の住み替えローンやつなぎ融資を使えるかを、早めに確かめておきましょう。
家を売った利益の税金と、新居の住宅ローン控除は両方使えますか？
自宅を売ったときの3,000万円特別控除や買換え特例を使うと、入居した年とその前2年・後3年は、新居の住宅ローン控除を受けられません。どちらが有利かは人によって違うため、税理士・税務署にご確認ください。
住み替えの相談は、売却と購入で別々の不動産会社にしたほうがいいですか？
別々でもかまいませんが、同じ不動産会社に相談すると、売却と購入の日程や資金の流れを一緒に調整しやすくなります。仮住まいが必要な場合の賃貸探しまで、まとめて相談できると負担が減ります。
住み替えの順番、今の家の査定と新居の予算を並べるところから一緒に
今の家の査定と売れる期間の見通し、新居の予算の整理、売ってから買う・買ってから売るの比較、買換え特約・引渡し猶予のご提案、仮住まいの賃貸のご紹介まで。住み替えを考え始めた段階でもご相談いただけます。ご相談・査定に費用はかかりません。
- 電話で相談する：086-239-3296（10:00〜18:00／水曜定休）
- LINEで相談する（今の家の住所と、住み替えたい時期を送っていただくだけでも大丈夫です）
- メールで相談する：minikuru@bc.wakwak.com
※売却価格や売れる時期、ローンの審査の結果をお約束するものではありません。税金は税理士・税務署にご相談ください。
新しい暮らしへの一歩、順番を決めれば落ち着いて進められます。
住み替えは、家族の暮らしを良くするための前向きな決断です。お金と時期の心配は、数字を並べれば一つずつ小さくできます。今の家の査定額と新居の予算を並べるところから、一緒に始めましょう。
最終更新日：2026年10月14日
確認先：国税庁（タックスアンサーNo.1213・No.3302・No.3355）。税制は改正されることがあります。住み替えローン・つなぎ融資の条件は金融機関によって違います。
（この記事は一般的な情報の整理です。金額の例は仮の数字です。当社は税金の計算・申告、ローンの審査の判断はできず、売却価格や売れる時期もお約束できません。）
- 株式会社ミニクルホーム
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- 業務内容：売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・空き家管理および対策相談・内外装リフォーム・空室対策相談・保険代理店
- 対応エリア：岡山市北区・中区・南区・東区、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市、倉敷市（倉敷市は売買のご相談）
- 代表：城井 仁（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士、不動産実務経験25年以上）
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