財産分与で家を渡す、または受け取ることが決まったとき、税金のことは後回しにされがちです。でも、渡す時期や方法によって、税金が大きく変わることがあります。

この記事では、渡す側・受け取る側それぞれにかかりうる税金と、岡山での確認先を整理しました。個別の税額の判断は税理士にご相談ください。

渡す側・受け取る側の税金一覧

渡す側｜譲渡所得の税金

お金をもらっていないのに、なぜかかるのか

財産分与で家を渡すと、税金の上では、渡したときの時価で家を売り、そのお金で分与の義務を果たしたものと考えられます。そのため、時価が、家を買ったときの価格などより高いと、利益（譲渡所得）が出て税金がかかることがあります。

譲渡所得 ＝ 渡したときの時価 －（取得費＋譲渡費用）

離婚の前に渡すか、後に渡すか

ここがいちばん大切な点です。

マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）は、夫婦など特別の関係がある人への譲渡には使えません。そのため、

• 離婚前に名義を移すと、配偶者への譲渡になり、特例は使えない
• 離婚が成立してから財産分与として渡すと、ほかの要件を満たせば特例を使える可能性がある

という違いが出ます。財産分与は、離婚が成立してから効力が生じるものです。

計算してみると

例：時価2,500万円の家を渡す。取得費2,200万円、持っていた期間は5年超10年以下（仮の数字）

特例を使うときの主な要件

• 離婚が成立してから渡すこと
• 自分が住んでいた家であること。住まなくなってから3年目の年の12月31日までに渡すこと
• ほかの特例を受けていないこと
• 確定申告をすること（税金がゼロになる場合も必要）

このほか、持っていた期間が10年を超えるマイホームには、税率が低くなる特例もあります。

受け取る側｜贈与税・登録免許税・不動産取得税

贈与税は原則かからない

財産分与で家を受け取っても、通常、贈与税はかかりません。夫婦の財産の清算や、離婚後の生活の保障として受け取るものと考えられるためです。

登録免許税｜固定資産税評価額の2％

家の名義を移す登記には、登録免許税がかかります。財産分与による名義の移転は、固定資産税評価額の1000分の20（2％）です。売買のときに使える土地の軽減税率は、財産分与には使えません。

例：固定資産税評価額が土地1,050万円＋建物400万円＝1,450万円の場合

1,450万円×2％＝29万円

このほか、司法書士に登記を頼む場合は報酬がかかります。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書で確かめられます。

不動産取得税｜清算の分与なら原則かからないとされる

不動産を取得すると、原則として不動産取得税がかかります。ただし、財産分与のうち、夫婦で築いた財産を清算する分与として受け取る場合は、原則かからないとされています。

一方で、慰謝料の意味や、離婚後の生活を保障する意味で受け取る場合は、かかることがあります。

家を売ってからお金で分ける場合

家を渡すのではなく、第三者に売って代金を分ける場合は、税金の考え方が変わります。売った人（名義人）が、持分に応じて譲渡所得を計算します。この場合も、要件を満たせばマイホームの3,000万円特別控除を使える可能性があります。

住宅ローンが残っている場合

岡山での確認先

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、時価の目安を示す査定書の作成（譲渡所得の計算や財産分与の話し合いの材料として）、家を売ってから分ける場合の売却、そして税理士・司法書士へのご紹介です。

よくあるご質問

税金は、決める前に確かめれば怖くありません。 財産分与の話し合いでは、分け方に気持ちが向きがちで、税金はあとから気づくことが少なくありません。でも、渡す時期と方法を決める前に確かめておけば、避けられる負担もあります。分与の中身は弁護士に、税金は税理士に、家の価値は当社に。分けて相談しながら進めていきましょう。