「長く住んできた家が、競売で落札されたと知らせが来た」 「いつまでここにいられるのか、どこに引っ越せばいいのか分からない」 「ローンも払えなかったのに、賃貸なんて借りられるのだろうか」
自宅が競売で落札されたと知ったとき、喪失感や、家族への申し訳なさで、気持ちが追いつかないのは自然なことです。誰にも相談できずに、ひとりで抱え込んでしまう方もいます。
まずお伝えしたいのは、落札から実際の退去までには、手続きの段階があり、その間に次の住まいを準備することはできるということです。そして、住宅ローンを払えなくなった経験があっても、賃貸を借りられる可能性はあります。
この記事では、岡山市北区・奉還町の不動産会社ミニクルホームが、自宅が競売で落札されたあとの流れと退去までの目安、次の賃貸の探し方をまとめました。競売の前の段階（任意売却を考えている段階）の方は、任意売却のあと賃貸は借りられる？岡山で住み替える流れをご覧ください。
この記事でわかること
- 落札から退去までの流れと、時期の目安
- 元の所有者には「6か月の猶予」がないこと
- 落札者との話し合いで確認したいこと
- 住宅ローンを滞納したあとの賃貸審査で見られること
- 次の家賃の決め方と、岡山市での探し方
※この記事は2026年10月時点の情報をもとにしています。手続きの期間は事案によって異なります。退去の時期や条件、残った借入についての法律上の判断は、弁護士・司法書士、法テラスにご確認ください。
結論｜落札後は「代金納付」が区切り。それまでに次の住まいの準備を
先に、結論を3つにまとめます。
- 落札者が代金を納付すると、家の所有権は落札者に移ります。
開札から代金納付までは、おおむね1〜2か月が目安です。代金納付のあとは、住み続ける権利がなくなり、退去の時期は落札者との話し合いで決まることが多くなります。 - 元の所有者には、賃貸の入居者のような「6か月の猶予」はありません。
話し合いがまとまらない場合、落札者は裁判所に引渡命令を申し立て、強制執行に進むことがあります。 - 次の賃貸は、保証会社のタイプと家賃の上限を決めてから探しましょう。
住宅ローンの滞納や保証会社の代位弁済は、信用情報に登録されていることが多いため、信用情報を照会しないタイプの保証会社の物件が中心になります。
落札から退去までの流れ（時期の目安）
| 段階 | 起きること | 時期の目安 |
|---|---|---|
| ① 開札 | 最も高い価格で入札した人（落札者）が決まる | ― |
| ② 売却許可決定 | 裁判所が、落札者への売却を許可する | 原則として開札から1週間以内 |
| ③ 決定の確定 | 不服の申立て（執行抗告）がなければ確定する | 決定から1週間ほど |
| ④ 代金納付 | 落札者が代金を納め、所有権が落札者に移る | 確定から約1か月以内の日が指定されるのが通常 |
| ⑤ 退去の話し合い | 落札者（または代理人）から、退去の時期について連絡が来ることが多い | 代金納付の前後から |
| ⑥ 引渡命令 | 話し合いがまとまらない場合、落札者が裁判所に申し立てる | 代金納付から6か月以内に申し立てるのが通常 |
| ⑦ 強制執行 | 引渡命令にもとづき、明渡しの催告・断行が行われる | 催告から引渡し期限まで、原則1か月 |
※時期は一般的な目安です。実際の流れは、裁判所や落札者、事案によって大きく異なります。
ポイントは、①〜④の間（おおむね1〜2か月）が、次の住まいを準備しやすい時期だということです。代金納付のあとも住み続けると、落札者から家賃に相当する使用料を請求されることもあります。
元の所有者に「6か月の猶予」はない
競売の物件に賃貸で住んでいる入居者には、条件を満たせば、代金納付から6か月は明け渡さなくてよい制度があります（民法395条）。一方、家の元の所有者（住宅ローンの債務者）には、この猶予はありません。
そのため、代金納付のあとは、落札者との話し合いで退去の時期を決めることが多くなります。話し合いに応じない場合は、引渡命令、強制執行と進み、その費用を請求されることもあります。
落札者との話し合いで確認したいこと
落札者は、個人のこともあれば、不動産会社などの業者のこともあります。連絡が来たら、次のことを確認しましょう。
- 退去の期限：いつまでに退去する必要があるのか。日付を書面で確認します。
- 家財の扱い：残した物はどうなるのか。処分の費用を請求されることがないか確認します。
- 鍵の受け渡しの方法：誰に、いつ渡すのか。
- 引っ越しの費用：落札者によっては、話し合いのなかで引っ越し費用の一部を負担してもらえることもあるとされます。ただし、負担する義務があるわけではありません。
- 退去までの使用料：代金納付のあとに住み続ける期間の扱いを確認します。
条件の交渉や、書面の内容に不安がある場合は、弁護士や法テラスに相談してください。当社は不動産会社のため、落札者との交渉の代理はできませんが、決まった退去日に合わせて次の部屋を探すお手伝いはできます。
※弱い立場につけこんで、特定の施設への入居や、不利な契約を急がせるような話には注意してください。迷ったときは、消費者ホットライン（188）にも相談できます。
競売のあとも、借入が残ることがある
競売の売却代金で住宅ローンを返しきれなかった場合、残った分（残債）は、引き続き返す必要があります。多くの場合、債権者（保証会社や債権回収会社など）との話し合いで返済の方法を決めることになります。
返済が難しい場合は、債務整理という方法もあります。手続き中や手続き後の部屋探しについては、任意整理・個人再生・自己破産中の部屋探し｜岡山の賃貸審査と初期費用で解説しています。
次の家賃を決めるときは、残債の返済額を差し引いた手取りから考えるのが大切です。
次の賃貸の審査で見られること
信用情報と保証会社のタイプ
住宅ローンの長い滞納や、ローンの保証会社による代位弁済は、信用情報機関（CIC・JICC・KSC）に登録されていることが多いです。そのため、
- 信用情報を照会する保証会社（信販系など）を使う物件では、審査が厳しくなりやすい
- 信用情報を照会しないタイプの保証会社を使う物件を中心に探すと、可能性が広がる
という傾向があります。保証会社のタイプの違いは信販系と独立系保証会社の違い｜岡山市で審査不安がある方、信用情報との関係は信用情報に傷が…ブラックリストでも賃貸契約できる？不動産のプロが解決策を伝授をご覧ください。
※一般に「ブラックリスト」と呼ばれるリストが1つあるわけではありません。ここでは、信用情報機関に延滞などの事故情報が登録されている状態を指しています。
収入と家賃のバランス
審査で主に見られるのは、「これから家賃を払い続けられるか」です。住宅ローンがなくなることで、毎月の支出が下がるケースもあります。
試算の一例（ご夫婦と子ども1人・手取り月26万円の場合）
| 競売前 | 次の賃貸の例 | |
|---|---|---|
| 住まいの支払い | 住宅ローン 8万円 | 家賃（管理費込み）6万円 |
| 残債の返済 | ― | 1万円 |
| 住まいと返済の合計 | 8万円 | 7万円 |
| 手取りに占める割合 | 約31% | 約27% |
※あくまで一例です。固定資産税や修繕費がかからなくなる一方、駐車場代などが加わることもあります。
岡山市で次の賃貸を探すときのポイント
- 子どもの学校を変えたくない場合は、早めに動く：同じ学区内の物件は限られるため、代金納付の前から探し始めるのがおすすめです。
- 車の台数と駐車場：岡山市は車がないと不便な地域も多くあります。2台分の駐車場が必要な場合は、駐車場代を含めた総額で比べましょう。
- エリアを少し広げる：同じ学区にこだわらない場合は、北長瀬・備前西市・妹尾・東岡山などのJR沿線や、バス路線沿いまで広げると、選べる物件が増える傾向があります。
- 市営住宅・県営住宅も選択肢に：収入などの入居資格があり、募集の時期も決まっています。民間賃貸との違いは岡山市営住宅と民間賃貸はどちらがよい？生活保護・高齢者向け比較をご覧ください。
- 荷物を減らす：一戸建てから賃貸へ移る場合は、荷物が多くなりがちです。早めの処分が、引っ越し費用と部屋選びの両方に効きます。
引っ越し費用・初期費用が足りないとき
- 生活保護を受けていない方：岡山市寄り添いサポートセンター（0800-200-8730、平日8時30分〜17時）で、仕事や家計、住まいのことを相談できます。
- 収入も貯金もほとんどない方：お住まいの区の福祉事務所で、生活保護の相談ができます。家を失った場合や、住むところがない場合でも申請できます。生活保護を利用して部屋を借りる場合は、物件を決める前に必ずケースワーカーに相談し、了承を得てから契約してください。
使える支援と相談の順番は、退去日までに引っ越し費用がない｜使える支援と相談の順番【岡山市】で詳しく解説しています。
不動産会社に伝えておくとよいこと
事情を最初から伝えていただくほうが、通る可能性のある物件を絞りやすくなります。
- 競売の段階（開札済み・代金納付済みなど）と、退去の期限
- 家族の人数、子どもの学校、車の台数
- いまの収入と、残債の返済額（分かる範囲で）
- 初期費用として用意できそうな金額
- 信用情報に心当たりがあること（住宅ローンの滞納、代位弁済など）
よくあるご相談の例
※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。
40代・ご夫婦と子ども2人（岡山市南区）
開札の結果が出た段階でのご相談です。代金納付までのおよそ1〜2か月のうちに入居できるよう、子どもの学区内で、信用情報を照会しないタイプの保証会社を使う3LDKを中心に探します。残債の返済については、弁護士さんに相談していただきます。
60代・ご夫婦（岡山市東区）
落札者から退去の期限を伝えられたケースです。年金と短時間の仕事の収入から、家賃5万円前後を上限に決め、通院先に通いやすい1階の物件を探します。一戸建ての荷物は、早めに処分の手配を進めていただきました。
よくある質問
Q. 自宅が競売で落札されました。いつまで住めますか？
A. 落札者が代金を納付すると所有権が落札者に移り、住み続ける権利がなくなります。開札から代金納付まではおおむね1〜2か月が目安です。そのあとの退去の時期は、落札者との話し合いで決まることが多く、まとまらない場合は引渡命令や強制執行に進むことがあります。
Q. 賃貸の入居者のように、6か月の猶予はありますか？
A. 元の所有者（住宅ローンの債務者）には、6か月の猶予の制度はありません。6か月の猶予（民法395条）は、競売になった建物を賃貸で借りて住んでいる入居者のための制度です。
Q. 落札者から引っ越し費用を出してもらえますか？
A. 落札者によっては、話し合いのなかで引っ越し費用の一部を負担してもらえることもあるとされます。ただし、負担する義務があるわけではありません。条件の話し合いに不安がある場合は、弁護士や法テラスに相談してください。
Q. 代金納付のあとも住み続けると、どうなりますか？
A. 住み続ける権利がない状態になるため、落札者から家賃に相当する使用料を請求されることがあります。話し合いに応じないままにすると、引渡命令や強制執行に進み、その費用を請求されることもあります。
Q. 競売で家がなくなれば、ローンはなくなりますか？
A. 売却代金で住宅ローンを返しきれなかった場合、残った分は引き続き返す必要があります。返済の方法は債権者との話し合いで決めることが多く、返済が難しい場合は債務整理という方法もあります。弁護士・司法書士にご相談ください。
Q. 住宅ローンを滞納したことがあっても、賃貸は借りられますか？
A. 借りられる可能性はあります。住宅ローンの滞納や代位弁済は信用情報に登録されていることが多いため、信用情報を照会する保証会社の物件では審査が厳しくなりやすい傾向があります。信用情報を照会しないタイプの保証会社の物件を中心に探すと、可能性が広がります。
Q. 次の家賃は、いくらにすればいいですか？
A. 残債の返済額を差し引いた手取りから、無理のない金額にするのが基本です。たとえば手取り26万円の世帯で、家賃6万円と残債の返済1万円なら、合計で手取りの約27%になります（一例）。
Q. 子どもの学校を変えずに引っ越せますか？
A. 同じ学区内の物件があれば可能です。ただし、学区内の物件は限られるため、代金納付の前から探し始めるのがおすすめです。学区とあわせて、駐車場の台数や家賃の上限も最初に決めておきましょう。
Q. 引っ越しの費用が用意できません。
A. 生活保護を受けていない方は、岡山市寄り添いサポートセンター（0800-200-8730）に相談できます。収入も貯金もほとんどない場合は、お住まいの区の福祉事務所で生活保護の相談ができます。家を失った場合や、住むところがない場合でも申請できます。
Q. ミニクルホームには、何を相談できますか？
A. 退去の期限に合わせた次の賃貸探し、信用情報に不安がある場合の保証会社の確認、学区や駐車場を含めた物件選びなどをご相談いただけます。落札者との交渉や残った借入についての法律上の判断はできないため、弁護士や法テラスと役割を分けて進めます。
まとめ｜「代金納付まで」を準備の期間に
- 開札から代金納付までは、おおむね1〜2か月が目安です。代金納付で、家の所有権は落札者に移ります。
- 元の所有者には「6か月の猶予」はありません。退去の時期は、落札者との話し合いで決まることが多くなります。
- 次の賃貸は、信用情報を照会しないタイプの保証会社の物件を中心に、残債の返済額を差し引いた手取りから家賃を決めましょう。
- 落札者との条件の話し合いや、残った借入のことは、弁護士や法テラスに相談してください。
家を手放すことになったことを、責めるつもりはありません。審査に不安がある場合も、最初から事情を隠さずにご相談ください。住宅ローンの滞納や競売のことも含めて、いまの状況を整理しながら、ご家族の次の住まいを一緒に考えます。
気持ちがしんどいときの相談先
住み慣れた家を手放すのは、心にとても大きな負担です。眠れない、気持ちが落ち込む日が続くときは、ひとりで抱え込まずに相談してください。
- 法テラス・サポートダイヤル：0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時。祝日・年末年始を除く）
残った借入や、落札者との話し合いについて、相談できる窓口や制度を案内してくれます。 - 岡山市寄り添いサポートセンター：0800-200-8730（平日8時30分〜17時）
- こころの健康相談統一ダイヤル：0570-064-556
岡山県内からは、平日9時30分〜12時・13時〜16時、平日夜18時30分〜22時30分（22時まで受付）に相談できます。
※受付時間は変更されることがあります。最新の情報は、各窓口の公式サイトでご確認ください。
参考にした公的な情報
- 東京地方裁判所 民事第21部「買受け後の手続（不動産）」 ※代金納付期限・引渡命令の申立て期間
- 民法（e-Gov法令検索） ※第395条（抵当建物使用者の引渡しの猶予）
- 民事執行法（e-Gov法令検索） ※第83条（引渡命令）、第168条の2（明渡しの催告）
- 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
- 株式会社日本信用情報機構（JICC）
- 全国銀行個人信用情報センター（KSC）
- 厚生労働省「生活保護を申請したい方へ」
※当社は不動産会社です。競売の手続き、落札者との条件の話し合い、残った借入に関する法律上の判断や、交渉の代理はお受けできません。手続きについては、弁護士・司法書士、または法テラスにご相談ください。
会社概要
- 会社名
- 株式会社ミニクルホーム
- 代表者
- 城井 仁
- 所在地
- 〒700-0026 岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口から徒歩7分）
- 電話・FAX
- 086-239-3296（FAX 086-239-3323）
- メール
- minikuru@bc.wakwak.com
- 営業時間
- 10:00〜18:00（定休日：水曜日・不定休・GW・年末年始）
- 免許・許可
- 宅地建物取引業免許 岡山県知事(3)第5473号／古物商許可 岡山県公安委員会 第721020023380号
- 対応エリア
- 岡山市北区・中区・南区・東区、倉敷市、玉野市、瀬戸内市、備前市、総社市
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- 賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理・空室対策コンサル・不動産投資コンサル・内外装リフォーム／リノベーション・古民家再生・空き家管理と対策相談・保険代理店
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業務内容：
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