不動産会社に『ご実家は調整区域ですか』と聞かれたが、分からなかった」
周りは田んぼだから調整区域だと思うが、確かめる方法はあるのか」
親戚の家は御津にある。あそこも調整区域なのだろうか」
実家を売ったり貸したりするとき、最初に確かめたいのが、市街化区域か、市街化調整区域かです。この区分によって、買った人が住めるか、建て替えられるかが大きく変わります。
この記事では、岡山市で自分で区分を調べる3つの方法と、注意点を整理しました。
岡山市では、次の3つの方法で調べられます。① 固定資産税の課税明細書：岡山市の都市計画税は市街化区域の土地・家屋にだけ課税されるため、都市計画税が課税されていれば市街化区域の可能性が高いです。② 岡山市Web都市計画情報システム：市街化区域・用途地域などを地図で無料で見られます。③ 都市計画課の窓口（086-803-1371）：境目に近い場合などに確かめます。なお、旧御津町・旧建部町の区域は都市計画区域外で、市街化区域でも調整区域でもありません。
4つの区分を知っておく
| 区分 | どんなところか | 家を建てる・使うとき |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 市街化を進める区域。用途地域が決められている | 用途地域のルールの中で、一般に建てられる |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑える区域 | 家を建てたり、許可を受けた人以外が使ったりするには、許可が必要なことがある |
| 都市計画区域外 | 都市計画区域に入っていない区域。岡山市では旧御津町・旧建部町の区域 | 調整区域の開発許可の制限はかからない。ただし別のルールはある |
| 境目 | 敷地に市街化区域と調整区域の線がかかっている、線のすぐ近く | 窓口で確かめる必要がある |
岡山市で初めて線引きが行われたのは1971年（昭和46年）9月7日で、その後も見直しが行われています。昔は調整区域だったが今は市街化区域、ということもあるため、今の区分を確かめることが大切です。
方法① 固定資産税の課税明細書を見る
いちばん手軽なのは、毎年届く固定資産税・都市計画税の課税明細書を見る方法です。
岡山市の都市計画税は、毎年1月1日時点で市街化区域にある土地・家屋に課税されます（税率0.3％）。つまり、
- 都市計画税が課税されている → 市街化区域の可能性が高い
- 都市計画税が課税されていない → 市街化調整区域や都市計画区域外の可能性がある
ここに注意
都市計画税がかかっていないからといって、必ず調整区域とは限りません。 土地や家屋の評価額が低く、免税点より少ないと、固定資産税も都市計画税も課税されないことがあります。課税明細書は手がかりとして使い、方法②や③で確かめましょう。
例｜課税明細書の見方（仮）
| 課税明細書の記載（仮） | 考えられること |
|---|---|
| 土地の欄に固定資産税と都市計画税の課税標準額・税額がある | 市街化区域の可能性が高い |
| 土地の欄に固定資産税だけがあり、都市計画税の欄が空欄・0円 | 調整区域または都市計画区域外の可能性。評価額が低い場合も |
| 固定資産税も都市計画税も0円（免税点未満） | 明細書だけでは判断できない。方法②③で確かめる |
方法② 岡山市Web都市計画情報システムで調べる
岡山市のWeb都市計画情報システムでは、市街化区域、用途地域、都市計画道路などの都市計画の情報を、インターネットで無料で見ることができます。
調べる手順
- 岡山市のホームページで「Web都市計画情報システム」を開く
- 利用上の注意を読んで、地図の画面に進む
- 実家の場所を地図で探す（住所や目印から）
- 区域区分（市街化区域・市街化調整区域）や用途地域の色を確かめる
- 境目に近い場合や、よく分からない場合は、画面を控えて窓口で確かめる
知っておきたいこと
- 印刷は、有料の認証キーを使うと自宅のプリンタでできます（年間16,000円、月割もあり）。見るだけなら無料です。
- 地図は参考です。敷地に線がかかっている、線のすぐ近くといった場合は、窓口で確かめましょう。
- 旧御津町・旧建部町の区域は都市計画区域外です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、都市計画の区域などを地図で見られます。見比べてみるのも一つの方法です。
方法③ 窓口で確かめる
次のような場合は、岡山市の窓口で確かめるのが確実です。
- 敷地に線がかかっている、線のすぐ近く
- 地図で見てもよく分からない
- 売る前に、正確な区分を知っておきたい
| 確かめたいこと | 窓口 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 市街化区域か調整区域か、用途地域 | 都市整備局 都市・交通部 都市計画課 計画係 | 086-803-1371 |
| 調整区域で、建てられるか・使えるか | 都市整備局 住宅・建築部 開発指導課 | 086-803-1451（窓口でのみ受付） |
| 都市計画税がかかっているか | 各区の市税事務所 | 課税明細書に記載の問い合わせ先 |
窓口に行くときは、敷地の場所が分かる地図、公図、登記事項証明書などを持っていくと話が早くなります。
区分が分かったら、次にすること
| 区分 | 次にすること |
|---|---|
| 市街化区域 | 一般の住宅と同じように、査定・売却を進められる |
| 市街化調整区域 | 線引き前からある家か、どんな許可で建てた家かを確かめる。買った人が住めるかで売り方が変わる |
| 都市計画区域外（御津・建部） | 調整区域の制限はかからない。建築のルール、農地・山林の手続きを確かめる |
| 境目 | 窓口で敷地のどこに線があるかを確かめる |
区分を知ることは、実家の「これから」を考える最初の一歩です。調整区域だと分かっても、売れないと決まったわけではありません。
当社にできること・できないこと
当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。
当社がお手伝いできるのは、区分の確認のお手伝い（課税明細書の見方、Web都市計画情報システムでの確認）、窓口での確認の段取り、区分をふまえた査定と売り方のご提案、そして売却です。
一方で、区分の正式な確認、開発許可・建て替えの判断は岡山市が行います。 税金の判断は市税事務所や税理士にご確認ください。
よくあるご質問
実家が市街化区域か調整区域か、いちばん手軽に調べる方法は何ですか。
固定資産税・都市計画税の課税明細書を見る方法です。岡山市の都市計画税は市街化区域の土地・家屋にだけ課税されるため、都市計画税が課税されていれば市街化区域の可能性が高いです。ただし、評価額が低く免税点未満の場合など、明細書だけでは判断できないこともあります。
岡山市の都市計画図は、インターネットで見られますか。
岡山市のWeb都市計画情報システムで、市街化区域、用途地域、都市計画道路などを無料で見られます。自宅で印刷する場合は、有料の認証キー（年間16,000円、月割あり）が必要です。
敷地に市街化区域と調整区域の線がかかっている場合はどうすればよいですか。
岡山市の都市計画課 計画係（086-803-1371）で確かめてください。調整区域の部分で建てられるか・使えるかは、開発指導課（086-803-1451、窓口でのみ受付）の担当です。
御津や建部は市街化調整区域ですか。
岡山市の資料によると、旧御津町・旧建部町の区域は都市計画区域外で、市街化区域でも市街化調整区域でもありません。調整区域の開発許可の制限はかかりませんが、建築のルールや農地・山林の手続きは別に確かめる必要があります。
岡山市の線引きはいつ行われましたか。
岡山市で初めて線引きが行われたのは1971年（昭和46年）9月7日です。その後も見直しが行われているため、昔と今で区分が変わっている場所もあります。今の区分を確かめてください。
調整区域だと分かったら、もう売れないのですか。
売れないと決まったわけではありません。線引き前からある家か、どんな許可で建てた家かによって、買った人が住めるかが変わります。まずはそこを確かめることから始めましょう。
実家の区分、一緒に確かめます
課税明細書の見方、Web都市計画情報システムでの確認、窓口での確認の段取り、区分をふまえた査定まで。「調整区域かどうか分からない」段階からご相談ください。
- 電話で相談する：086-239-3296（10:00〜18:00／水曜定休）
- LINEで相談する（固定資産税の課税明細書の写真をそのまま送れます）
- メールで相談する：minikuru@bc.wakwak.com
※区分の正式な確認、開発許可の判断は岡山市（都市計画課 086-803-1371、開発指導課 086-803-1451）が行います。税金の判断は当社では行えません。
区分が分かれば、次に何をすればいいかが見えてきます。 「調整区域」という言葉に不安を感じる方も多いですが、まずは手元の課税明細書を見るところから始めてみてください。分からないところは、一緒に確かめていきましょう。急がなくても大丈夫です。
最終更新日：2026年9月26日
確認先：岡山市（Web都市計画情報システム、都市計画税、都市計画区域、区域区分〈線引き制度〉、開発指導課業務内容）、国土交通省（不動産情報ライブラリ）。制度や窓口は変わることがあります。最新は岡山市の各担当でご確認ください。
（この記事は一般的な情報の整理です。区分の正式な確認、開発許可・建て替えの判断は岡山市が行います。当社は税金の判断、法的な判断は行えません。）
- 株式会社ミニクルホーム
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- 業務内容：売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・空き家管理および対策相談・内外装リフォーム・空室対策相談・保険代理店
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