岡山市北区の御津・建部・足守は、山と田畑に囲まれた地域です。実家を相続すると、家だけでなく、田畑や山林まで一緒に引き継ぐことがよくあります。

しかも、同じ北区の北部でも、足守と、御津・建部では、土地のルールがちがいます。この記事では、そのちがいと、家・農地・山林がセットのときの進め方を整理しました。

まず確かめる｜実家はどちらのルール？

岡山市の都市計画区域（岡山県南広域都市計画区域）には、旧御津町・旧建部町の区域は含まれていません。そのため、御津・建部の家は、市街化調整区域の家ではありません。

御津・建部でも確かめること

都市計画区域外でも、次のことは確かめます。

• 建て替えや増築をするときの建築のルール（建築確認が必要な建物など）
• 農地が付いているか、農業振興地域の農用地区域（農振農用地）か
• 山林が付いているか、保安林に指定されていないか
• 土砂災害の警戒区域など、災害のリスク
• 道路・水道・浄化槽などの生活の条件

家・農地・山林で手続きがちがう

国土利用計画法の届出｜山林を含めると超えることがある

一定の面積以上の土地の売買をしたときは、買主が、契約を結んだ日から2週間以内に、岡山市に届け出ます。

山林を売るときの注意

山林は、家や田畑よりも買い手が限られ、価格も低くなりやすい土地です。次のことを確かめておきましょう。

• 場所と境界：山林は、公図と実際の形がちがう、境界の目印がないことがよくあります。親族や近所の方、森林組合などに場所を聞いておく
• 保安林：保安林に指定されていると、木を切るなどに制限がある
• 地域森林計画の対象か：森林の届出や、木を切るときの届出に関わる
• 木の状態：手入れされた人工林か、雑木林か
• 道からの出入り：山に入る道があるか

進める順番｜5つのステップ

1. 全部の土地を一覧にする（固定資産税の課税明細書、名寄帳、登記事項証明書で、家・田畑・山林の地番と面積を確かめる）
2. 相続登記と、各届出を済ませる（相続登記、農地の届出＝おおむね10か月以内、森林の届出＝90日以内）
3. 家・農地・山林に分けて、売り先を考える（下の表）
4. 売れるものから順番に進める（家を先に、農地・山林はあとから、など）
5. 契約・引き渡し（農地は許可を条件にした契約、面積が大きければ買主が国土利用計画法の届出）

売り先の候補

御津・建部・足守は、自然が豊かで、田舎暮らしを考える移住希望の方の関心を集めることもある地域です。家の売り先として、地元の方だけでなく、県外からの移住希望の方も視野に入れられます。

北区の蛍明小学校区では、空き家の活用の緩和も

北区の蛍明小学校区（大井・粟井・下高田・上高田など）は、岡山市が人口減少が著しい地域として、2024年6月1日から20戸連たん制度と空き家の用途変更の緩和を始めた6つの校区の一つです。

この校区の市街化調整区域では、適法に建てて10年以上たった空き家を、賃貸住宅や小さな店舗などに用途変更しやすくなっています。売るだけでなく、貸す・活かすという選択肢もあります。

例で考える｜建部の実家

建部（都市計画区域外）、家の敷地350㎡＋畑600㎡＋山林1.2ヘクタール（12,000㎡）を、県外に住む子が相続したケースで考えてみます。数字は仮のものです。

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で売買仲介を行っている不動産会社です。御津・建部・足守も対応エリアです。

当社がお手伝いできるのは、全部の土地の一覧づくりのお手伝い、家の現地確認と査定、区分（調整区域か都市計画区域外か）や各窓口での確認の段取り、家・農地・山林に分けた売り方の提案、買主探し（移住希望の方を含む）、そして売却です。

よくあるご質問

山も田畑も、一つずつ分けて考えれば進められます。 御津・建部・足守の実家には、親御さんや、その前の代から受け継いできた土地がたくさん付いていることがあります。全部を一度に片付けようとしなくて大丈夫です。まずは一覧にして、売れるもの、貸せるもの、もう少し考えたいものに分けるところから始めましょう。急がなくても大丈夫です。ただ、届出の期限だけは、早めに確かめておいてください。