使っていない戸建ての空き家を、高齢の方やひとり親の世帯など、住まいを探すのに苦労している方に貸せないか。そうしたご相談が少しずつ増えています。

その選択肢のひとつが、2025年10月に始まった居住サポート住宅です。

まず、居住サポート住宅とは

居住サポート住宅は、居住支援法人などが大家さんと連携して、入居者の安否確認（1日1回以上）、訪問などによる見守り（月1回以上）、福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅です。岡山市内の物件は、岡山市が認定します。

認定までの流れは「居住サポート住宅とは？（大家さん向け）」で、セーフティネット登録住宅との違いは別の記事で詳しく書いています。

戸建ても対象になるのか

国の解説書では、居住サポート住宅の対象として「一般住宅」と「共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）」の2種類が示されており、戸建てを除く定めはありません。また、1戸から対象とすることが可能とされています。

条件を確認する

戸建ての空き家を居住サポート住宅にするための主な条件です。

このうち、戸建ての空き家で特に問題になるのが耐震と組む相手の2つです。

壁1｜耐震

居住サポート住宅の耐震の基準は、昭和56年（1981年）6月以降に新築の工事に着手していること、それ以前の場合は耐震関係規定に適合していることです。いわゆる「新耐震基準」です。

親御さんの代から住んでいた戸建ての空き家には、昭和56年5月以前に建てられたものが少なくありません。その場合は、耐震診断を受け、必要に応じて耐震改修をすることが前提になります。

岡山市の耐震の補助

岡山市には、木造住宅の耐震診断と耐震改修の補助制度があります。

壁2｜組む相手

居住サポート住宅は、大家さんと、見守りを行う居住支援法人などが共同で申請します。組む相手が見つからなければ始まりません。

戸建て1軒の場合、見守りを行う側から見ると、同じ建物にほかの入居者がいるアパートとは事情が違います。場所や地域の体制によっては、引き受けてもらいやすさに差が出ることも考えられます。認定を目指す前に、組める相手がいるかを先に確かめるのが現実的な順番です。

岡山県が指定する居住支援法人は21法人（2026年7月時点）あります。どこに問い合わせるかは、「岡山県で居住支援法人と組むには」で書いています。

戸建てが合う入居者

戸建ての空き家は、アパートとは違う入居者のニーズに合うことがあります。たとえば、

• 世帯の人数が多い方（ひとり親の世帯など、部屋数が必要な場合）
• 上下や隣の部屋への音を気にされる方
• 駐車場や庭が必要な方
• 階段の上り下りが負担で、平屋や1階で暮らしたい高齢の方

などです。どの方に貸すかは、家の間取りと立地、そして組む居住支援法人がどんな方を支えているかによって変わります。

シェアハウス型にする場合

広い戸建てを、複数の方が暮らす共同居住型（シェアハウス）として居住サポート住宅にすることもできます。その場合の基準は次のとおりです。

グループホームとは別物です

よく混同されるので、書いておきます。

障害のある方のグループホームは、障害福祉サービスの事業所です。事業者が指定を受けて運営するもので、建物の用途や設備、人員などに別の基準があります。

居住サポート住宅は、普通の賃貸住宅に見守りの仕組みを付けたものです。入居者は大家さんと普通に賃貸借契約を結びます。

戸建ての空き家をグループホームの事業者に貸す、という選択肢もありますが、それは居住サポート住宅とは別の話です。

使える可能性のある補助

税金の注意｜相続した空き家を貸すと

これは見落とされやすい点です。

親御さんから相続した空き家を売るとき、一定の要件を満たせば「相続した空き家を売ったときの特例」（3,000万円の特別控除）が使えます。その要件のひとつが、相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使われていないことです。

居住サポート住宅として貸すのは、長く貸し続ける前提の選択です。数年のうちに売る可能性があるなら、貸す前に税理士に相談してください。 この特例の詳しい要件は、「相続した岡山市の家、売るか貸すか｜判断するための確認項目」で扱っています。

進める順番

戸建ての空き家を居住サポート住宅にする場合、次の順番がおすすめです。

1. 建築時期を確認する（登記事項証明書や建築確認の書類で、昭和56年6月以降の着工か）
2. 昭和56年5月以前なら、耐震診断を受ける（岡山市の補助を活用）
3. 組める居住支援法人などを探す（ここで見つからなければ、ほかの貸し方を検討）
4. 周辺の家賃相場を確認し、家賃と見守りの費用の設計をする
5. 改修の計画を立て、補助の窓口に相談する（着工前に）
6. 援助実施者と役割分担を決め、岡山市に共同で認定を申請する
7. 改修を終え、入居者を募集する

当社にできること・できないこと

当社は、岡山市北区奉還町で賃貸管理・仲介・空き家管理を行っている不動産会社です。

当社がお手伝いできるのは、空き家の建築時期や状態の確認、周辺の家賃相場の査定、居住支援法人などとの橋渡し、補助の窓口のご案内と改修業者のご紹介、入居者の募集と入居後の管理、そして居住サポート住宅以外の選択肢（普通に貸す・売る・管理する）との比較です。

一方、耐震診断や認定の可否の判断、補助の採択、税金の判断は当社では行えません。 それぞれ建築士、岡山市、税理士の領域です。

よくあるご質問

空き家が、誰かの暮らしの支えになる形もあります。 使っていない戸建てを、住まいを探している方に見守り付きで貸す。居住サポート住宅は、そのための仕組みのひとつです。ただ、耐震、組む相手、税金と、確認することは少なくありません。無理に制度に合わせる必要はありません。空き家の状態とご家族の事情に合わせて、貸す・売る・管理するを一緒に比べてみましょう。