空き家の売却、お金がなくても始められる？岡山で解説

結論｜お金がなくても「査定」までは先に進められる

最初に整理したいのは、

一般的な不動産会社の売却査定は無料で行われることが多く、ミニクルホームでも空き家の売却相談・査定をご相談いただけます。

そのため、

• 家財を処分していない
• 建物が古い
• 庭が荒れている
• 相続登記の途中
• 解体費を用意できない

状態でも、まず物件の現在価値と売却方法を確認することから始められます。

「売るには先にお金が必要」と思いやすい5つの理由

実際には、これらは物件と売却条件によって変わります。

だから、費用を準備してから不動産会社へ行くのではなく、何が本当に必要かを確認するために先に相談することが重要です。

方法1｜家財が残ったまま査定する

相続した実家には、

• タンス
• ベッド
• 家電
• 衣類
• 食器
• 布団
• 仏壇
• 物置の荷物

などが大量に残っている場合があります。

そこで、

「全部処分してからでないと不動産会社に見せられない」

と思う必要はありません。

ミニクルホームの既存記事でも、相続した家については、片付けが完了する前でも査定相談を進められることを案内しています。

査定後に片付け範囲を決める

という順番です。

一般の個人買主へ売却する場合は、引渡しまでに残置物撤去が必要になるケースが多い一方、物件や売却方法によっては残置物を含めた現状売却を相談できることもあります。

方法2｜古い家でも解体前に査定する

築40年、50年の空き家を見ると、

「こんな古い家は壊さないと売れない」

と思うかもしれません。

しかし売却方法には、

などがあります。

解体してから査定するのではなく、まず、

「この建物を残したままなら、いくらで売れる可能性がありますか？」

を確認してください。

岡山では解体だけで100万円単位になることもある

ミニクルホームの既存記事では、岡山市周辺の木造住宅の本体解体費について、30坪で約96万～150万円、40坪で約128万～200万円を一つの参考目安として紹介しています。

さらに家財、庭木、ブロック塀、浄化槽、井戸、アスベスト等があれば追加費用が発生する場合があります。

方法3｜測量する前に売却条件を確認する

古い空き家では、

• 境界杭がない
• 昔の測量図しかない
• 隣地との塀の位置が曖昧
• 越境している可能性がある

ことがあります。

だからといって、査定前に必ず測量費を用意する必要があるとは限りません。

先に不動産会社へ相談し、

• 査定段階で測量が必要か
• 売却するとき確定測量が必要か
• いつ行うのか
• 費用負担をどうするのか

を確認します。

方法4｜相続登記と査定を並行する

相続した実家では、登記名義が亡くなった親のままというケースがあります。

実際に買主へ所有権を移転するためには、売却決済までに相続登記等を整理する必要があります。

しかし、

「相続登記費用を準備できるまで査定もできない」

と考える必要はありません。

例えば、

という形で並行して進められます。

相続登記は義務化されていますので放置はできませんが、登記手続きと売却相談を別々に何か月も待って進める必要はありません。

方法5｜高額リフォームをしないで売る方法を検討する

「この状態では誰も買わない」

と思って、

• キッチン交換
• 浴室交換
• クロス全面張替え
• 外壁塗装

を行うと、数百万円掛かる場合があります。

しかし、買主側が、

「安く購入して、自分で好きなようにリフォームしたい」

と考えている場合もあります。

なら、販売価格は200万円上がっても、工事費300万円を考えると必ずしも得ではありません。

※上記は比較方法を説明する仮例です。

方法6｜「仲介」と「買取」を比較する

空き家の売却方法は、仲介だけではありません。

仲介

不動産会社が一般の購入希望者を探す方法です。

一般的には買取より高い価格を目指しやすい反面、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。

買取

不動産会社や買取事業者が直接買主になる方法です。

物件によっては、

• 残置物あり
• 築古
• 修繕前

などの状態でも相談できる場合があります。

ただし、一般の個人へ仲介で売却する場合より価格が低くなる傾向があります。

仲介と買取は「手取り」で比べる

例えば、

なら、「150万円の価格差」だけではなく、費用・時間・手間を含めて比較します。

仲介手数料を売却前に用意できない場合は？

仲介手数料は売買が成立したときに発生する報酬です。

ただし、実際の支払時期は媒介する不動産会社との取り決めによって確認する必要があります。

そのため、自己資金が少ない場合は媒介契約前に、

を確認してください。

ローンが残っている場合は話が少し違う

住宅ローンや抵当権が残っている場合は、査定価格とローン残高を早めに比較してください。

売却価格の方が高い場合

であれば、一般的には売却決済と同時にローンを完済する方法を検討できます。

売却価格よりローン残高の方が多い場合

なら、単純には150万円不足します。

さらに売却費用も考える必要があります。

「売れるまでお金を掛けない」という考え方

自己資金が少ない場合、重要なのは、何でも後払いにすることではありません。

売却方法が決まるまで、不要な作業を発注しないことです。

ケース1｜家財処分費がない

親の実家に荷物が大量に残っているものの、処分費を用意できないケースです。

その結果、

• 一般売却なら引渡し前に撤去
• 買取なら残置物込み相談
• 一部だけ処分すれば販売可能

などを比較します。

先に家財処分業者へ数十万円支払う必要があるとは限りません。

ケース2｜解体費がない

築50年の家を相続したものの、100万～200万円規模の解体費を準備できない場合です。

中古住宅・古家付き土地として購入者が見つかる可能性を確認します。

「更地にしないと絶対売れない」と判断された後で、解体費と更地価格を比較すればよいのです。

ケース3｜相続登記費用が心配

親名義のままですが、司法書士費用などが心配というケースです。

物件価値が分かれば、

• 売却を進める
• 家族で費用を分担する
• 保有を続ける

などの判断材料になります。

相続登記そのものは必要に応じて正式に進める必要がありますが、価格を知らないまま何年も止めておく必要はありません。

ケース4｜お金がないので何年も空き家のまま

実はこのケースが注意です。

「お金が貯まったら片付けよう」

「解体費ができたら売ろう」

として3年、5年と経過すると、空き家はその間も、

• 固定資産税等
• 火災保険
• 草刈り
• 修繕
• 管理

などの費用が発生します。

ミニクルホームの既存モデルでは、岡山市内在住で自主管理するケースでも年間約16万円、県外在住で管理を委託するケースでは年間約28万円という試算があります。

売らないとしても、まず査定して、

• 今売った場合
• あと1年保有した場合
• 必要な最低費用

を比較してください。

売却を始める前に確認したい「お金の3分類」

この3分類をすることで、

「売るなら今すぐ200万円必要」

という思い込みをなくしやすくなります。

自己資金が少ない人が最初に不動産会社へ伝えること

隠す必要はありません。

こう伝えれば、

• 現状売却
• 古家付き土地
• 仲介
• 買取
• 最低限必要な作業

を前提に検討できます。

お金がないときほど見積もりを一気に取らない

空き家を見て不安になると、

• 遺品整理業者
• 解体業者
• リフォーム会社
• 測量会社

へ次々見積もりを頼みたくなります。

しかし、まだ売り方が決まっていないなら、すべて不要になる可能性があります。

順番としては、

方が費用を管理しやすくなります。

「0円売却」を約束する会社には条件を確認する

インターネットなどで、

「持ち出し0円」

「費用0円で売却」

という表現を見ることがあります。

物件によっては、費用負担を抑えられる販売方法が可能な場合もあります。

ただし、

を確認してください。

自己資金が少ない人向け｜7ステップ

「お金がないから売れない」のではなく「順番を変える」

例えば、家財30万円、解体150万円、測量50万円が必要だと思っていたとします。

合計230万円です。

これを見たら、

「230万円ないから売れない」

と思うでしょう。

しかし査定した結果、

となれば、最初に想定した230万円すべては必要ありません。

よくある質問

Q．本当にお金がなくても空き家売却を相談できますか？

相談・査定から始めることは可能です。片付け、測量、解体をすべて終えてから相談する必要はありません。ただし、実際の売却では相続登記、契約関係費用などが必要になるケースがあります。

Q．家財処分費が払えません。

まず家財が残った状態で査定を受けてください。売却方法によって、全部撤去が必要なのか、現状条件を相談できるのかを確認します。

Q．解体するお金がありません。

解体前に中古住宅・古家付き土地として売れる可能性を確認してください。解体が本当に必要と分かってから、更地価格と解体費を比較します。

Q．リフォーム代がないと売れませんか？

必ずしもそうではありません。現状住宅を購入し、買主自身でリフォームする需要もあります。まず現状査定を受けてください。

Q．測量代がありません。

査定段階で必ず測量が必要とは限りません。売買条件によって必要性が異なるため、まず現在ある図面・資料で相談してください。

Q．相続登記するお金がありません。

実際の売却決済へ進むためには相続登記等の整理が必要ですが、査定・売却相談は先に進められます。必要費用を確認し、相続人間での負担方法なども含めて計画を立てましょう。

Q．仲介手数料を先に払うお金がありません。

仲介手数料の支払時期は不動産会社との取り決めによります。媒介契約前に、金額とともに、いつ・どのように支払うのか確認してください。

Q．住宅ローンが売却価格より多く残っています。

売却代金だけではローンを完済できない場合、通常の売却を進めるには不足額への対応が必要になる可能性があります。査定後すぐに金融機関・不動産会社へ相談してください。

Q．お金がないなら買取の方がいいですか？

必ずしもそうではありません。買取は現状のまま進めやすいケースがありますが、仲介より価格が低くなる傾向があります。仲介で必要になる費用と買取価格を比較し、最終手取りで判断してください。

Q．売却費用を全部、売れたお金から払えますか？

費用ごとに異なります。決済時に精算できるものもあれば、相続登記、測量、家財撤去、解体等のように事前の支払いが必要になる場合もあります。各費用の支払時期を個別に確認してください。

まとめ｜お金を貯めてからではなく、まず現状で査定する

岡山の空き家を売却したくても、

• 家財処分費がない
• 解体費がない
• 測量費がない
• リフォーム費がない

という理由で止まっている方は少なくありません。

しかし、これらの費用がすべて売却前に必要とは限りません。

という進め方があります。

一方で、売却完了まで完全に費用0円と決めつけることもできません。

物件によっては、

• 相続登記
• 残置物撤去
• 測量
• 契約関係費用
• ローン不足額

などの負担が必要です。

だから最初に確認するのは、

「いくら用意すれば全部できる？」

ではありません。

これが、自己資金が少ない方が岡山の空き家売却を始める現実的な第一歩です。

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